地产反哺科技创新 2020年产业园区经济或达4.6万亿

“我们理解房地产行业，从一开始就应该是服务于两个本源：首先服务于国家经济，对GDP的支持、对城市化的推动、对地方财政的服务，以及解决就业问题；同时要服务于社会，解决整个社会的居住的升级以及居住改善问题。”日前，在由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2019中国房地产业战略峰会（第三届）上，亿翰智库董事长陈啸天如是说。

如今，在经济中所占权重越来越大的房地产行业进入了存量阶段，其依然存在质量、安全隐患和房价失控等诸多问题，监管层出手纠偏，促使行业回归服务国民经济、服务社会的初心。

在这样的背景下，着力探寻转型、多元化之道的房地产开发商，顺应国家对特色小镇、产业地产、乡村振兴等政策的导向，相继瞄准了特色小镇、产业地产等领域。

事实上，近年来的多项政策和措施，都为房企未来的发展提供了方向。其中，科创板在短短200多天后便顺利开板，国家对科技创新的重视和支持程度可见一斑。东方证券房地产首席分析师竺劲分析认为：“房地产反哺中国的科技创新，不仅仅是房企简单的自身转型，也是国家的战略。事实上，在1998年以来的20年时间里，房企积累了大量的社会资源，也积累了大量的财富。在这个过程中能够对我们国家的科技创新带来一个非常好的支持，也是在房住不炒背景下做科技创新。”

房企在其中究竟可以有何作为？竺劲认为有三个模式可以遵循。第一个是完全做园区开发和运营，帮政府把环境经营好；第二个是利用房东优势和服务投园区内的企业，帮政府做产业集聚；第三个是跨界，即作为房地产开发商，将现金流转化为科技投资，这需要房企对某些领域有非常深的认识，除了投资本园区的企业也要投外部的企业。“也就是站在企业和产业集群的角度去投资。房地产仅仅作为现金流的角色，这一类我们叫作科技投资。”

提出了“共生科创园”这种价值共享的新型发展模式的房德科创，旨在服务广大中小型科技企业。在房德科创总裁余登攀看来，产业地产的本源是服务：“传统的地产可能就是满足大家的居住需求，一次性交易就结束了，最多是物业。我们不仅要让企业进来，更要通过我们的专业运营服务，让企业能在我们的园区里面得到成长、发展和壮大。我们服务于区域的政府，服务于区域的产业的转型升级。”

中城新产业也强调运营与服务，不过这其中包括更专业的产业服务，努力将上游的力量集结起来，贯穿成为一条全产业链服务体系。在中城新产业董事长刘爱明看来：“其实产业链梳理清楚了，上游就是下游的市场，因为我们高科技行业不一样，产业链很长，分工很细……一个客户的需求可能就是另一个客户的市场。”

鑫苑集团旗下的鑫创科技则将视野拓展到国际范围，将国际国内两大市场、两类资源聚集起来，构建从海外创新中心到加速器，再到国内科技城市的全链条孵化体系，聚合国内的优势资本，在国内载体里面加速落地和成长。“这个过程中，我们带有投资属性，不是简单的招过来。”鑫创科技总裁陈立洋介绍，“我们跟每一个政府部门的合作都有一只基金，我们是基金激励+产业的模式。如果项目好，一定用这个基金去投资它，它才能在园区里面转化。”

不过，做产业地产也并非易事。在启迪协信总裁张勇看来：“在政府的持续调控下，房地产快周转的模式基本上已经走到尽头，现在中国的房地产行业走入了存量时代。”这其中，不只是一线、二线城市旧城改造，包括产业园区也进入存量改造的时代。这也意味着，做产业地产的企业若无法参透园区运营的逻辑，还是没有未来。张勇认为，园区运营需要具备产业策划能力、科技资源导入能力、园区服务能力、产业投资能力，以及通过运营提高资产回报率等五项核心能力。

事实上，这是个巨大的市场。竺劲指出，中国GDP的四分之一来自于产业园区经济。“这样来看，到2020年底整个产业地产公司包括增值服务、基础服务，即房地产开发、出租和金融投资，三块业务加起来可能是4.6万亿元这么大的规模，实际上整个产业园区的空间是比较大的。”

这将是一项长久的事业。“在新的科创时代，也就是当前将科技立国作为新的战略目标，并用科创板和政府引导基金作为新的资本市场的金融工具来支撑，同时还有房住不炒这个中长期的政策。”竺劲表示，未来就是产业园区地产类的企业要重构自己的业务流模式，思考如何能够真正地把科技投资做起来。“当然这个很困难，我认为这个是成为未来5到10年，甚至20年产业园区企业要重点思考的一个方向，而不仅仅是围绕都市圈，围绕产业红利做事情。”

另附《2019中国标杆产城运营商TOP50研究报告》和《2019中国特色小镇运营商TOP50研究报告》：