存量房市场前景
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房,存量房一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。存量房严格意义上来讲是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场。
投资存量房市场前景如何?
133****0542发布于2016-03-30 16:56:24
137****6910
2016-03-30 17:02:11
资料显示,截至2013年,我国城镇居民人均 住房面积已达32.7平方米。这个数据至少有三层含义:一是我国人均住房面积水平已经不低;二是存量旧房面临改善居住功能、更换配套设施的艰巨任务;三是 这个巨大市场尚未被人关注。根据估算,其规模大约有1.5万亿元。而从另一个角度看,这更是一个可以启动居民、企业、政府三种投资力量的巨大投资市场,是 房地产及其关联产业可以持续大有作为的新天地。当然,这个存量房改造市场不同于新房建设,需要政府主动引导、企业积极投入、居民自觉参与,需要本着为民服 务的精神和市场化原则,做耐心细致的工作。只有调动三方积极性,才能把这个市场搞活起来。
——亚夫
■经过近20年超常规发展,我国住房供求关系已基本平衡,新增住宅消费对经济增长驱动的作用已明显下降。但住宅折旧增加、住宅建设与装修理念落后、配套基础设施建设缺失等,表明当前城镇居民旧房居住品质改善存在很大的发展空间,将有助于居民消费需求的释放。
■截至2013年末,我国城镇居民人均住 房面积32.7平方米。若以当年城镇常住人口7.3亿来计算,我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。而2015年上半年全国商品房销售均价为 6815元/平方米,考虑折旧因素,按照0.5系数来折算,存量住宅销售均价为3407元/平方米,由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿 元。
■若以2000年划界,2/3存量住宅或 多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元,那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然,这样估算或过于简 单,我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程,实际上市场潜力可能远较上述估算要大。
■旧房居住品质改善是一项系统性工程,投资成本较大,政府需发挥规划与引导作用,利用财政资金撬动旧房改善市场,鼓励居民自主投资消费,有效改善居住品质,并促进消费需求释放。
陈涛
住房消费增长呈趋势性放缓
虽然受今年3月份国家系列稳定住房消费政策组合拳刺激,加上刚性和改善性住房需求累积释放,今年上半年全国楼市出现回暖迹象,今年1-6月份, 全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,而1-5月份为下降0.2%;其中,住宅销售面积增长4.5%,以深圳为代表的一线城市住房交 易成交活跃。但从趋势分析,在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下,未来我国住房消费增长仍将呈现趋势性放缓。
1.人口结构趋势性变化限制住房数量型增长空间
居住权是人类最基本权利。住房为人服务,人口因素是房地产市场核心驱动力。随着我国人口结构趋势性变化,我国房地产业数量型增长空间将会明显受限。
一是购房主力人口将在2015年达到峰值。
据有关机构研究,1990年后出生的人口总数比1980后出生的人口总数下降了23%,2000后出生的人口总数又比1990后出生的人口总数 缩减16%。这些情况与数据反映出我国人口增长见顶并回落的趋势性变化。传统上分析,25岁至49岁是商品住宅购房人口主力。根据我国人口演变特征推算, 购房主力人口将在2015年达到峰值,并将从2018年开始趋势性下降。
二是人口老龄化将引发未来住房闲置问题。
从国家层面上看,2014 年我国总抚养比为46.8%,远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%,也低于日本历史上最低点(1996 年)的59.5%,人口老龄化压力剧增。人口增长拐点和人口结构趋向老龄化,将不可避免引发住房闲置问题。据日本总务省发布的《住宅和土地统计调查》,截 至2013年10月1日,日本全国共有5240多万个家庭,住宅总数约为6063万套,按每户一套计算,闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本全国 住宅总数的13.5%,创当时统计调查以来历史最高纪录。从人口演变情况看,我国人口老龄化趋势已经形成,未来住房闲置问题需要未雨绸缪。
2.住宅供过于求运行风险增大
始于2013年四季度的全国性房地产市场调整,发生在政策真空期,显示出市场力量的自发性与自觉性。回顾我国房地产市场发展历史,从上世纪80 年代、90年代的城镇住房普遍短缺,到如今城镇住房供求关系基本平衡,部分三、四线城市甚至还出现住宅过剩,反映出房地产业数量型增长模式的巨大成绩。
2012年末,全国城镇居民人均住房面积32.9平方米,已经超过部分发达国家水平,完全能够满足居住需求。同时也应该看到,计划生育政策将引 发未来住宅市场供过于求,楼市“明日危机”并非“天方夜谭”。2000年出生的孩子,如果不是因为房屋破旧重置,那么很难产生新增住宅需求。当前以提高人 均住宅消费面积的市场逻辑,未来在理论上将难以持久。
3.当前家庭新增住宅消费后劲不足
从整体购买力分析,随着住房需求收入中枢下移,中低收入人群将成为主力购房群体,降低了对新房市场的整体吸纳能力。虽然去年以来已经连续三次降 息,个人住房贷款利率降至阶段性历史低位,5年以上个人住房公积金贷款利率为3.5%,已经是历史新低,但因为房价偏高,对中低收入人群的支持力度依然有 限。
从家庭住宅投资分析,住宅价格累积涨幅过大导致租金收益率明显偏低。最近3次降息虽然有效改善了住宅定价基准,但租金收益率与基准存款利率仍有差距,特别是当前金融市场工具平均收益率远远超出租金收益率水平,降低了家庭住宅投资积极性。
从家庭财富配置结构调整分析,我国普通家庭住宅不动产财富比重过高,财富流动性存在明显不足。而发达国家家庭非金融资产比重明显低于我国。 2005年,日本家庭非金融资产比重为46.4%,美国为43.4%,英国是63.6%,加拿大是51.1%。从财富风险、安全与流动性综合考虑,我国普 通家庭客观上需要增加金融投资资产比重,改善财富流动性状况,降低住宅不动产变现风险。综合来看,基于市场尾部需求,当前家庭住宅消费后劲存在不足。
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——亚夫
■经过近20年超常规发展,我国住房供求关系已基本平衡,新增住宅消费对经济增长驱动的作用已明显下降。但住宅折旧增加、住宅建设与装修理念落后、配套基础设施建设缺失等,表明当前城镇居民旧房居住品质改善存在很大的发展空间,将有助于居民消费需求的释放。
■截至2013年末,我国城镇居民人均住 房面积32.7平方米。若以当年城镇常住人口7.3亿来计算,我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。而2015年上半年全国商品房销售均价为 6815元/平方米,考虑折旧因素,按照0.5系数来折算,存量住宅销售均价为3407元/平方米,由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿 元。
■若以2000年划界,2/3存量住宅或 多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元,那么存量住宅品质提升市场空间大约为15000多亿元。当然,这样估算或过于简 单,我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程,实际上市场潜力可能远较上述估算要大。
■旧房居住品质改善是一项系统性工程,投资成本较大,政府需发挥规划与引导作用,利用财政资金撬动旧房改善市场,鼓励居民自主投资消费,有效改善居住品质,并促进消费需求释放。
陈涛
住房消费增长呈趋势性放缓
虽然受今年3月份国家系列稳定住房消费政策组合拳刺激,加上刚性和改善性住房需求累积释放,今年上半年全国楼市出现回暖迹象,今年1-6月份, 全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,而1-5月份为下降0.2%;其中,住宅销售面积增长4.5%,以深圳为代表的一线城市住房交 易成交活跃。但从趋势分析,在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下,未来我国住房消费增长仍将呈现趋势性放缓。
1.人口结构趋势性变化限制住房数量型增长空间
居住权是人类最基本权利。住房为人服务,人口因素是房地产市场核心驱动力。随着我国人口结构趋势性变化,我国房地产业数量型增长空间将会明显受限。
一是购房主力人口将在2015年达到峰值。
据有关机构研究,1990年后出生的人口总数比1980后出生的人口总数下降了23%,2000后出生的人口总数又比1990后出生的人口总数 缩减16%。这些情况与数据反映出我国人口增长见顶并回落的趋势性变化。传统上分析,25岁至49岁是商品住宅购房人口主力。根据我国人口演变特征推算, 购房主力人口将在2015年达到峰值,并将从2018年开始趋势性下降。
二是人口老龄化将引发未来住房闲置问题。
从国家层面上看,2014 年我国总抚养比为46.8%,远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%,也低于日本历史上最低点(1996 年)的59.5%,人口老龄化压力剧增。人口增长拐点和人口结构趋向老龄化,将不可避免引发住房闲置问题。据日本总务省发布的《住宅和土地统计调查》,截 至2013年10月1日,日本全国共有5240多万个家庭,住宅总数约为6063万套,按每户一套计算,闲置住宅约为820万套。闲置空置住宅占日本全国 住宅总数的13.5%,创当时统计调查以来历史最高纪录。从人口演变情况看,我国人口老龄化趋势已经形成,未来住房闲置问题需要未雨绸缪。
2.住宅供过于求运行风险增大
始于2013年四季度的全国性房地产市场调整,发生在政策真空期,显示出市场力量的自发性与自觉性。回顾我国房地产市场发展历史,从上世纪80 年代、90年代的城镇住房普遍短缺,到如今城镇住房供求关系基本平衡,部分三、四线城市甚至还出现住宅过剩,反映出房地产业数量型增长模式的巨大成绩。
2012年末,全国城镇居民人均住房面积32.9平方米,已经超过部分发达国家水平,完全能够满足居住需求。同时也应该看到,计划生育政策将引 发未来住宅市场供过于求,楼市“明日危机”并非“天方夜谭”。2000年出生的孩子,如果不是因为房屋破旧重置,那么很难产生新增住宅需求。当前以提高人 均住宅消费面积的市场逻辑,未来在理论上将难以持久。
3.当前家庭新增住宅消费后劲不足
从整体购买力分析,随着住房需求收入中枢下移,中低收入人群将成为主力购房群体,降低了对新房市场的整体吸纳能力。虽然去年以来已经连续三次降 息,个人住房贷款利率降至阶段性历史低位,5年以上个人住房公积金贷款利率为3.5%,已经是历史新低,但因为房价偏高,对中低收入人群的支持力度依然有 限。
从家庭住宅投资分析,住宅价格累积涨幅过大导致租金收益率明显偏低。最近3次降息虽然有效改善了住宅定价基准,但租金收益率与基准存款利率仍有差距,特别是当前金融市场工具平均收益率远远超出租金收益率水平,降低了家庭住宅投资积极性。
从家庭财富配置结构调整分析,我国普通家庭住宅不动产财富比重过高,财富流动性存在明显不足。而发达国家家庭非金融资产比重明显低于我国。 2005年,日本家庭非金融资产比重为46.4%,美国为43.4%,英国是63.6%,加拿大是51.1%。从财富风险、安全与流动性综合考虑,我国普 通家庭客观上需要增加金融投资资产比重,改善财富流动性状况,降低住宅不动产变现风险。综合来看,基于市场尾部需求,当前家庭住宅消费后劲存在不足。
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