2019年房地产市场展望

　　2019年房地产市场展望

　　2018年落下帷幕，而中国房地产市场在经历一年的调控变化后依然前景未明。宏观经济环境严峻，政策调控不松，我们不妨尽情展望一下新一年的楼市是否也能感受冬去春来的温暖呢。

　　一、房主不炒定调不变

　　刚结束的中央经济工作会议虽然对房地产市场表述较少，但定调依然没有改变——“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。根据目前楼市发展，从会议精神基本可以断定，楼市调控政策不会放松。虽然出现菏泽放松调控个例，但是不会影响全国对楼市的严厉控制。楼市政策很重要的一条是因城施策，很多城市虽然在氛围感染下出现涨价，但是市场调控作用没有失去。因此，把楼市风险较小的城市交给市场也许是最好的选择。但是大多数城市，楼市在货币宽松的环境中疯狂上涨，很多居民在上涨预期的引导下为高房价拾柴添火。随着货币环境趋紧，购买力透支，及时放开调控房价也很难重复以往的局面，反而重蹈日本泡沫破灭的覆辙。而调控从另一方面来说，更是维持人民楼市上涨预期。

　　二、楼市最大的风险来自宏观经济影响

　　从楼市发展趋势来看，楼市真正的风险来自中国宏观经济的“稳中有变、变中有忧”。而忧从何来呢，主要包括内部和外部两方面原因。

　　在所有的风险集合里，内因永远是根本原因。股市是经济晴雨表，上证指数从2018年初3500点左右一直下跌到年末的2500点以下。中国中低端制造业优势减弱，房租成本、人力成本等都大幅提高，国外跨国公司及中国公司开始向东南亚国家等转移。而在中国传统经济动能的减弱的同时，并没有被新动能的提升替代。虽然有数据显示，中国高技术产业、装备制造业、战略性新兴产业都在保持增长，但相对发达国家还未出现明显的比较优势，因此在整个国际市场中依然竞争力较弱。而根据经济学家张维迎所言，中国的制度成本越来越明显，改革是走向明天的唯一的道路。一个经济体真正持续向上的动力是开放创新的环境，而这并非政府出台的行业政策能够带来的，我们需要的是真正培养开放创新的自由土壤。宏观经济下行较大将不可避免的带来降薪、失业，进一步影响国内消费，甚至引发金融危机，那么楼市肯定不能独善其身。这是最大的忧虑所在，政府能够调控市场而不能靠政策工具调控国运。

　　从2018年3月份来，中美贸易战持续至今，叠加了中国经济下行压力。美国的意图昭然若揭，联合欧盟日本不承认中国市场国家地位，即逼迫中国进一步开放市场，更加公平的参与世界经济合作竞争。而从美国总统特朗普不达目的不罢休的行事风格来看，中美贸易战依然是中国经济很难摆脱的压力。同时，美国2019年预计将继续加息，资本离开的中国趋势依然会持续。国际压力也导致楼市进一步承压，如果压力大到一定程度，则再严厉的政策也无济于事，规律是束缚不住的。

　　三、楼市长效机制终将建立

　　经历了2018年的政策调控之后，2019年-2020年将是长效机制建立的关键时间，长效机制的运行将渐渐淘汰经常性的短期调控选择。其中长效机制有几点较为引人注目。一是不动产登记信息联网。自然资源部日前称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。那么，不动产全国联网将使政府从微观和宏观对摸清楼市实际情况，对违规违法行为产生极大震慑。二是房地产税出台。房地产税的到来，将使摆脱政府土地财政的依赖，增加国家财政收入，同时因城施策，还能起到财富再分配的作用。

　　2019年楼市将依然面临严峻考验，但我们相信随着政府的不断改革开放的步伐，楼市长效机场的建立，楼市最终会迎来持续健康的发展。