冯仑谈中国商业地产转型挑战:消费升级带来运营升级

万通控股董事长冯仑(博客)23日在江苏南通谈中国商业地产转型挑战。他认为，消费层级呈“金字塔”状，在中国消费升级的当下，商业地产“跟随”性进行运营升级的要求也步步紧逼，挑战很大。

据他观察，地产界有这样的规律，即当地人均GDP达到一定水平后，商用不动产将成为该地房地产市场的主角，其用途包括写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康等五大类。

在他看来，消费升级有5个“台阶”：功能性消费，就好比家里买个了木头板凳;舒适性消费，则类似板凳换沙发的过程;美感性消费，相当于沙发被个性化功能性沙发取代;精神体验消费，就像是主人坐在漂亮沙发上与心爱的人一同消磨时光;而投资收藏消费，则相当于主人收藏了年代久远、有历史故事的文物沙发。“目前，中国消费者正从舒适性消费上升到美感性消费的阶段。”

巨大的消费升级浪潮给商业地产带来挑战。冯仑坦言，和过去相比，商业地产营运难度飙升：过去比如做出租房屋的招待所，功能非常简单，如今运行分时度假酒店、星级酒店等，因为消费升级和潜在需求，商业地产的运营越来越细分，也愈加复杂。

不过，商业地产在快速环境变化中同样面临机遇。城市更新、联合办公、长租公寓、房地产信托投资基金(REITs)、装配式建筑……新商业形态涌现，行业面临价值重构的临界点。

据戴德梁行(微博)数据，2017年，中国国内大宗商业地产投资额达2667亿元人民币，同比增长27%，为历史较高水平。深圳和广州投资额增长显著。物业类型上，酒店、服务式公寓、工业地产、产业园等投资比例显著增加，写字楼仍是最受欢迎的“那一款”。

一些业内人士认为，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，商业地产开发将向二、三线城市拓展。商办地产的“下半场”将是存量竞争，资产运营、买卖、租赁和金融化，是未来值得关注的市场。

“房地产进入‘后开发’时期，运用的是产品线、全价值链、全商业模式。而管理运营就是这个‘1’，中国商业地产转型必须抓住。”冯仑说。

一德集团董事长、江苏一九一二集团总裁陈俊认为，中国商业地产走进了“3.0”时代，能否“接住”消费需求升级、适应多元化消费场景，至关重要。