全国土地频频流拍,专家:利润率及去杠杆下房企的理性选择

夏过秋至，天气转凉。

眼观楼市，伴随央行资金的逐渐收紧，及长期未放松的调控政策，近几个月的土地市场也袭来阵阵凉意，“流拍”一跃竟成热门词。

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土地市场转“冷”

大成都及周边多块优质地流拍

8月15日，号称2017年成都土地市场头号“红人”的仁寿视高，拍卖出让3宗合计308亩的连襟住兼商用地，最后3宗“肥地”在众人惊叹中仓皇而终，均未达底价而流拍。

无独有偶，成都周边的南充、广汉地块也在同日遭遇“流拍”。

南充3宗“肥地”，共计596亩，最后2宗因报名人数不足而流拍，1宗因未达底价而流拍。广汉3宗，共计252亩，2宗成交，剩余1宗流拍。

成都“815土拍”

一天上市9宗，流拍7宗，“8.15土拍”着实凉凉。

实际上，梳理成都2018年来土地市场可见，总体有转“冷”趋势，具体表现为土地流拍频现、土地低溢价成交、高价地无人问津等，甚至有地块降价重新入市。

比如：

8月9日土地公告显示的，今年6月曾因报名人数不足而流拍的龙泉十陵地块，将于本月底降价2000元/㎡重新“回锅”，新起拍价为7200元/㎡。

7月17日，成都远近郊上市6宗土地，最终郫都红光50亩纯宅地及蒲江城区22亩住兼商用地，均遭遇流拍;而其余4宗中3宗均以低于10%的溢价率成交。

4月17日，温江城南区域154亩地流拍;11日，热火朝天的天府新区锦江生态带内，2宗优质地因未达拍卖地价意外流拍，众人唏嘘;9日，都江堰城区86亩商住地，流拍。

3月27日，备受关注的2018年主城区土地集中供应，武侯新城及金牛国宾板块2宗地竟也以流拍告终。

据不完全统计，2018年成都流拍或因故终止出让的土地已经达到20宗，0%溢价成交的土地在40宗以上，整体溢价率大辐下降，房企拿地趋稳，土地市场转“冷”。

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多城上演流拍“怪象”

前7月全国流拍近800宗地

实际上，土地频繁流拍“怪圈”近来已在全国多个城市上演。

中原地产统计数据显示，今年1-7月：一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到629宗;全国合计数量近800宗。

以下列城市为例：

1月份开始，北京丰台地块多幅地块，流拍。

4月24日，已并入杭州主城的临安，五幅土地，两幅出现流拍。7月11日，杭州一宗良渚宅地，因无人报名，终止挂牌，流拍。

6月28日到7月18日，合肥4宗地块流拍。

7月初，广州花都凤凰路地块，无人参与竞价，流拍。

7月23日，上海市中心，杨浦区内环内一幅宅地，没有房企报名，流拍。

7月23日，苏州三宗不是主城区就是地铁口的核心地段宅地，流拍。

7月31日，宁波北仑、滨海新城春晓的两宗宅地，无人报价，流拍。

8月10日，太原，地处南内环西街，8宗地块全部流拍。

淮南流拍，阜阳流拍，安庆流拍，湖州流拍......

从北京、上海等一线城市，到杭州、厦门等热门的二线城市，再至三四线城市，流拍已成常态，土地市场整体陡然降温。

2018年1-6月全国土地收入排行榜TOP30

据易居房地产研究院发布的《2018年7月40城土地市场报告》，7月份受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续四个月同比下跌，全国各土地市场成交溢价率保持低位，多项指标增幅有所收窄。

中信建投证券的研报数据也显示，以土地宗数为口径，今年前7月流拍率约6%，近轮周期中最低迷的2014年，当时平均流拍率也仅为4%。

四年之后，土地市场的整体流拍规模，再破历史峰值。

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为何流拍?

利润率及去杠杆下房企的理性选择

土地流拍，顾名思义，就是说在土地在拍卖过程中，地块无人出价或出价低于底价，导致交易无法进行。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析，这和当前市场降温有直接关系，一方面受限价政策影响，房企拿地在利润方面的考核更为严苛，算不过来账的生意自然无法成交。

另一方面，楼市进入下行周期，成交量减少、价格下探，导致房企对未来的预期更为谨慎。

买卖不成，也并非一方的原因。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，部分原因是土地底价设置太高，超出了房企预期。“高地价、高要求导致房企有心买地，却无力承受”。

除开买卖双方之原因，卖品本身之品相也十分重要。

“这些流标的土，基本上在偏远郊区，属性比较复杂，在整个资金面收紧的情况下，相对而言质量不是很好、属性不是很好的土地，流标就自然而然地出现了”，中原地产首席分析师张大伟认为。

同时，土地流拍增多还与当前的宏观调控政策有关。在全国去杠杆的大背景下，房地产企业也不例外。

房地产行业的龙头企业万科、恒大、融创均提出了降低杠杆水平，保持财务健康的要求。形势不允许大规模扩张，房企市场策略以稳健为主。

对比2014年那场土地流拍潮，中信建投证券分析师陈慎、刘璐认为，上一次土地流拍主要是因为是市场销售低迷导致开放商拿地能力与意愿减弱;这一次房产销售相对稳定，流拍增加主要是房企基于利润率及去杠杆下的理性选择。