很多人还了很多年房贷，还是不懂房贷！

上周我写了一篇楼市文章，里面提到了深圳房贷利率下调的事。我看后台的留言，发现很多人对房贷并不了解，尽管他可能已经还了好几年的房贷。

今天就来说一下，关于房贷很多人都会存在的3个问题。看了这3个问题的解答，相信大家对于房贷会有更深的了解。

房贷利率怎么计算

我们说某个地区的房贷利率下调，一般都是说这个地区的房贷利率相对基准利率的情况，比如从上浮20%下调到上浮10%，很少说利率具体是多少，比如从5.88%下调到5.39%。

之所以要用这个说法，是因为房贷利率从来就不是一个固定的数，站长告诉你房贷利率是怎么计算的，你就知道为什么了。

大家先要有一个基准利率的概念，基准利率是央行制定的，给金融市场用来做参考用的利率。房贷利率就是商业银行在基准利率的基础之上，根据自身的情况和所处的市场环境来调整的。

基准利率分短期贷款的基准利率和中长期贷款的基准利率。

而房贷一般的期限是10年、20年乃至30年，所以肯定是要参考5年以上的中长期贷款的基准利率的。

以前楼市景气的时候，国家鼓励大家买房子，银行为了贷出更多的钱，让自己赚更多的利差，一般都会打折扣“促销”，比如在基准利率的基础上9折、8折甚至7.5折。

但现在楼市调控厉害，很多地方的房贷利率已经不打折甚至上浮了，去年上浮的比较厉害，有些地方上浮了30%，今年又普遍降下来，上浮10%就成了常态。

如果是9折、8折，那么房贷利率就是基准利率的0.9倍、08倍;如果是上浮10%、上浮20%，那么房贷利率就是基准利率的1.1倍、1.2倍。

不管是打折还是上浮，都会清清楚楚地写在合同里，除非重新签合同，不然这是不会变的。所以，房贷利率与基准利率之间的倍数关系是不变的。

但是因为基准利率是会变的，所以房贷利率也不是固定的。比如在2015年3月的降息事实之前，当时的中长期贷款基准利率是6.15%，那么一个打9折的人，他当时的房贷利率就是5.535%，而现在的中长期贷款基准利率是4.9%，那打9折的话现在的房贷利率是4.41%。

如果未来我们真的降息(下调基准利率)，他以后的房贷利率还会继续降。虽然对于已经还了的利息是没有影响的，但是还没有还的贷款会重新计算利息，他的房贷成本就会减少。

当然，如果央行把基准利率提高了，那他的房贷成本就会提高。

还贷方式哪种更划算

现在大家知道房贷利率究竟是怎么回事了吧，那我再接着跟大家讲，还房贷的方式有两种，一种是等额本息，一种是等额本金。

等额本金，是每个月还的本金是一样的，但利息随着剩余本金的减少而减少，但前期则是利息压力很大。

等额本息，是每个月还的本金和利息加起来的总数是一样的，本金逐月递增，利息逐月递减，压力比较小。也就是说，一开始还的主要是利息，到后期还的主要才是本金。

那我们用哪种方式来还款好呢?

如果从需要还的利息总额来看，是等额本金还的利息更少。同样是贷款100万，假设房贷利率等于基准利率，分20年还，等额本息需要还的利息是570665.72元，而等额本金需要还的利息是492041.67元，少了将近8万元。

不过，我也提醒大家，从上面的例子我们也可以看到，等额本息每个月需要6544.44元，但等额本金首月的还款额是8250元。

可见，等额本金在还款前期，还款压力很大。而等额本金之所以要还的利息少，是因为占用银行贷款的时间短。

具体要怎么选择，我觉得看个人，如果家里的现金流比较足，可以选择等额本金。但要是每个月靠固定工资来还房贷的人，肯定是选等额本息更合适。

要不要提前还房贷

如果你看这篇已经看到这里，我相信你已经对房贷很了解了。

但也有人开始有疑问了，如果我们手里突然有了一大笔钱，或者市场上最新的房贷利率跟我们买房子时候的利率有变化了，我们要不要考虑提前还房贷，提前还房贷划不划算呢?

1. 提前还部分房贷

有一种情况是，如果以前你买房子的时候，房贷利率很高，现在市场上的房贷利率降下来了，而且降得真的是不少。

那你可以提前还部分房贷，这样你就可以跟银行重新签合同，新的合同会按照银行最新的房贷利率来签订。

不过，需要提醒一下，还款年限未满5年就提前还贷，很可能是要收罚款的，每个银行的罚款规定都不太一样。大家需要衡量一下，重新签约划不划算。

如果重新签合同之后，银行给的房贷利率比之前优惠，并且这个优惠力度大过罚金，那么提前还部分房贷就是划算的。

但要是你以前买房子的时候，房贷利率是享受了折扣优惠的，那重新签合约就不划算了。

2. 提前还全部房贷

另外一种情况是，如果手里的钱，把房贷全部还完之后，还能保证家庭的现金流充足，那要不要提前还房贷，就看要交多少罚款了，如果罚款较多，建议过了会被处罚款的期限再提前还。

如果没有罚款或者罚款较少，就看个人的负债体验和投资能力。

如果你觉得欠了银行钱，心里实在不舒服，那就还了呗，无债一身轻，还能省下利息。

如果你觉得欠银行钱也无所谓，但是个人的投资收益还比不过房贷利率，那也可以选择提前还。

别听人家说什么，房贷是你能借到的最便宜的贷款，要是房贷利率4.9%，你投资收益是每年3%，你把钱攥手里，还不如还了它。

关于房贷的问题，我就说得差不多了，大家如果还有其他问题，也可以在评论底下提出来。