海外置业你必须知道房产税如何征收？

对于生活在中国内地的大家来说，房地产税可能是一件比较陌生的事情，虽然政策多次提及，市场舆论也接连不断。但到目前为止，也只是停留在“只闻其声”的阶段。而对于进行过海外投资的人来说，相信对房产税并不陌生。今天，笔者就来和大家谈谈房产税这个问题。

以加拿大为例，房产税可以说是政府税收的一个重要来源。对于那些要进行加拿大房地产投资的人来说，明白房地产税的奥秘，无疑是非常重要的。对于国内的人来说，了解他国房产税政策，也对今后我国可能实施的房产税有一定借鉴意义。

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房地产税的制定

加拿大的国家政权由三级政府组成，分别是联邦、省和市(地区)。各级政府的职权如下：

联邦政府

负责全国性事务， 包括外交﹑国防﹑国际和省际贸易﹑商业﹑刑事司法﹑银行﹑货币制度﹑社会福利﹑渔业、原住民(指印第安人、因纽特人和原住民与法国人混血的梅蒂人)事务，与省政府分享移民、农业和环境管辖权。

法院还授权联邦管理诸如航空﹑海运﹑铁路﹑电信和原子能等方面的工作。

省政府

教育﹑家庭及儿童福利﹑医疗、社会保险﹑公民权﹑就业、劳工法例﹑自然资源、公路、警察(仅安大略、魁北克两省拥有省警，其它省均为联邦管辖的皇家骑警)、以及财产和民事权利等，与联邦政府分享移民、农业和环境管辖权。

地区、市政府

主要是提供公共服务，包括社区医疗、学校﹑水务﹑建筑条例﹑物业税﹑公交、铲雪、公园及康乐设施﹑消防﹑急救、图书馆﹑垃圾回收、警察(仅部分中心城市拥有市警)及街道清洁等。

加拿大各级政府提供如此多的服务，需要各种收入的支持，税收是其中最重要的一部分。加拿大宪法规定，联邦政府有权开征任何税种。省级政府只能征收直接税、资源税及某些收费，征收间接税的权力受到很大限制。地方政府除可对房地产征税外，几乎没有其他任何征税，这意味着房地产税只与地方政府有关。因此，房地产税的计算是各地方政府自己的事情，税率的多少也由各地方政府自行规定，房产税的实际额度由各市政府根据每年度的实际开支确定。

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房地产税的计算

每年年初，地方政府的财政部门会对该地区全年度的财政开支做出预算，然后再将该预算草案交当地议会审核，通过后得出下一年开支的确切数字。随后，政府会对整个地区所有物业的价值进行评估，评估价值总和即成为税基。

有了税基之后，再将之前通过的预算与税基相除，就得到了各地区房地产税的税率。当然实际税收情况会更加复杂，一些提供公共服务的地产无须纳税，比如医院、教堂和教育设施。此外，不同物业的税率也是不一样的，农宅、商业用地、管线、林场、住宅、工业用地和农场，税率都不一样。

再以此减去房地产税以外的其他收入，其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例，来测算出当年房地产税率。

对一处房产进行评估时，政府会将所有影响市场价值的因素都考虑在内。以下5个要素对评估价格的影响最大：地点、建筑面积和使用面积、房屋年龄、建筑质量、是否进行了重大的改扩建。其他影响房产价值的因素包括：卫生间数量、地下室装修情况、车库面积、暖气空调壁炉等设备状态。此外，景色(海景、湖景、河景、林景、山景)如何，交通是否便利，是否临近主路、街角、绿地、铁路、地铁等，这些情况对物业价值也会有一定影响。

市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数，但所有房产不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数，所得即为税率。在房屋估价完成之后，地区政府就会将该房产的估价与该地区的税率相乘，这样就得到该处房产当年应该缴纳的税费。

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房屋的估值

通常，房产的估值都会每年上涨。笔者发现，很多购房者都会在接到房产的新一年估值后，发出感慨：房产估值又涨了一大块，今年又要多缴纳一些税费了。随后，他们会产生这样的疑问：这个估算是由谁做出的，准确吗?公平吗?事实上，加拿大每个省通常都有各自的评估机构。为了避免受到各种可能的干扰而影响公平，它们往往与政府部门中的征税部门相互独立。

比如多伦多所在的安省，就是由MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)来评估房地产的价值。MPAC是一个独立的、由安省下属各市政府出资的非营利公司，通过拥有13个成员的董事会向省、市和纳税人负责。该机构拥有北美地区最大的评估管辖区，评估和分类超过五百万个产业，总值为2.4万亿加元。该机构拥有超过300个持证评估师。评估数据权威、准确，广泛地被银行、保险公司和房地产业所使用。

目前，MPAC采用3种方法对房产进行估值：比较法，收入法和成本法。如果业主认为该机构把自己的房产价值评估过高或过低，可以免费向它申述。如果对重估的价值不认可，还可以向法院申诉。而温哥华所在的BC省，房地产的评估机构则是BC Assessment.BC Assessment成立于1974年，由BC省140个独立的评估机构联合建立。它们独立于政府的征税职能部门，客观公正地提供财产价值评估。

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如何规划比较省钱?

加拿大房地产税的估算既然是准确公正的，那么缴纳这些费用就成了业主的义务，有没有什么方法可以减免呢?以温哥华所在的BC省为例，有两项重要的房地产税福利可以帮业主省钱。

业主自住补助

如果自己购买的房产属于自住房，就可以申请减少每年需要支付的地税，该补助的基本金额为570加元。位于卑诗省北部或偏远地区的房产，补助还会提高至770加元。如果住户是老兵、残障人士或65岁以上老人还会有更高的补助。需要注意的是，这项补助并不会自动给付。如果业主想获得这项补助，必须每年都提交申请。申请表格通常跟随地税通知单一起发出。

业主自住补助对房产价值有上限要求，在2017年之前，这个上限为120万加元。2017年，BC省府上调了业主自住补助的上限至160万加元。如果房屋估价超过160万加元，那么每超过1000加元，补助将减少5加元。如果房屋价格超过了171.4万加元(北部及偏远地区为175.4万加元)，该房屋将无法获得补助。

延迟缴纳地税计划

该计划是BC省政府针对老人(55岁以上)，丧偶、残障及家庭里有18岁以下儿童的家庭，提供的延迟缴纳房地税的计划。这些人可以申请0.85%的非复利低息贷款，用来缴纳当年的房地产税。然后，申请人就可以一直不偿还贷款， 直到房屋转让或业主愿意时，再进行还款。考虑通胀因素，这项计划的优惠幅度比第一项更大。

当然，要进行申请，还需具备一定条件：比如申请人必须是加拿大公民或永久居民，在BC省居住至少1年以上，外国人、留学生、工作签证持有者均不能申请。该房屋必须是自住房，申请人是业主，并拥有该物业最少25%的产权，房产证明文件上必须有申请人的名字。