猝不及防！2019年，楼市分水岭来了！

5月是2019年楼市的分水岭。

岭那边(1~4月)，各种躁动狂热分子舞动，主要城市的成交量与土地纷纷回暖，以苏州、南京、杭州、合肥、无锡为代表的长三角地区，更是上演着一幕又一幕土地盛宴。

岭这边(5月以后)，房企融资收紧，拿地战略重回谨慎，而最关键的销售业绩，也集体放缓跳水，哪怕是龙头房企。

以四大房企巨头万科、恒大、碧桂园、融创来看：

万科2019年5月实现合同销售366万平方米，销售金额579.9亿元，环比跌3.6%;

恒大5月销售额同比虽然增长了28%，但环比在收缩，下跌了8.4%;

碧桂园5月权益合约销售额同比下滑了4.9%;

融创实现合同销售金额约人民币443.8亿元，同比增长16%，环比增长13%，但增速在放缓。

四大龙头房企之外，多数房企的增速也在下滑，其中还有部分房企出现了负增长，如金茂、绿城。

金茂前五个月销售额下滑了4%，绿城前5个月销售额与销售面积分别下跌了5.79

%、9.62%。

整体来看，克而瑞统计的数据显示，百强房企5月的销售规模环比增长8.8%，同比仅增长5.7%左右，较3月、4月的12.2%和16.6%有明显回落。

数据的回转，与政策和风向的改变有直接关系，改变的节点便是5月11日苏州的调控。

5月之前，仍有不少城市直接开放限价限售，或者假借抢人之名，行放松调控之实。如呼和浩特，以人才购房半折优惠，开启抢人模式。

节点到来之前的土地市场也是一片火热。中部的武汉土地迎大卖，长三角此起彼伏，如此景象，大有领着楼市，直奔夏天而去。

紧要关头，中央先是在4月中旬重要会议是吹了风，表示要落实城市主体责任，坚持“房住不炒”。

进入5月，苏州在仍不知收敛(4月下旬到5月上旬出三个)的背景下，于11日领到了一记调控之拳，重点区域新房限售三年、二手房限售5年，土地出让溢价上限25%。

此后，住建部还对苏州、佛山、南宁、大连四个城市特别点名，预警楼市。

风向转变，让多数城市引起了警惕，开始收紧政策，房价与成交过度回暖的城市开始沉寂，这是房企5月销售增速集体放缓的根本原因。

为了巩固和稳定楼市调控成果，在加强城市调控的同时，中央还对房企融资进行了收紧。

银保监会近期发布了重要通知，要求：商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

此外还对之前违规给房企融资的金融机构开出了223张罚单。

前几日，21世纪经济报道披露，监管层已经将一些拿地激进、制造的企业纳入了监管，准备暂停“”的债券与ABS发行。

总之一句话，就是要对房企现金流施压，从数据上可以更直观感受到。

上图是克而瑞整体的数据，可以看到，2019年5月房企发债规模已经降至2018年以来的最低点。

昨天，在上海陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清，也对房企融资亮出了态度，他表示，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。

态度如此，可以想象得到，接下来房企的日子，不会舒坦。

房企5月销售整体增速下滑与房企融资门槛收紧，意味着什么?本号以为可以从中解读出三点：

1、房企大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米将加剧。

每一轮房企融资与调控政策收紧，都会加剧房企间的争斗，弱肉强食的丛林法则会再次发挥效能。

本轮调控，已经打趴下了某些房企，有的虽没有趴下，也是伤痕累累。后续，房企之间的角逐会更加激烈，强者恒强的分化会更明显。

2、土地市场与楼市成交将回归平稳。

5月份之前土地市场火热，很大一部分原因是房企融资门槛的放宽，房企手中有了钱，再加上一片放松的氛围，迅速在全国开启了扫货模式，点燃了土地市场。

如今，政府从融资与加强调控两个方面双管齐下，压缩房企的现金流，以达到稳定土地市场和房价的目的。

3、百强房企5月销售增速虽然放缓，但多数仍保持正增长，说明：

第一，尽管有挑战，但同样有机遇，只是楼市已经不再是之前那个躺着就能挣钱的时代。

第二，政府不希望楼市过热，但也不希望冷掉，要保持一定的温度，不至于成为经济的拖累。