4万亿旧改大幕拉开 接棒棚改言之尚早

2019-07-16时代周报

​“国务院总理主持召开国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造,重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。”

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4万亿旧改大幕拉开 接棒棚改言之尚早

2019-07-16 16:23:49 /bjlpw02 /时代周报

“国务院总理主持召开国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造,重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。”

  7月15日,国家统计局数据显示,2019年上半年,国内经济增速6.3%。国家统计局新闻发言人表示,6.3%是一个有后劲支撑的速度,“从下半年来看,外部环境可能还是比较复杂的,国内还有下行压力,但是经济平稳运行的基本面不会变,而且现在政策储备还有很多空间”。

  稳增长是开启政策储备工具箱的一把总钥匙。工具箱里,旧改一项的关注度正在急遽升温。

  6月19日,国务院总理主持召开国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造,“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费”。

  7月1日,住房和城乡建设部举行老旧小区改造例行政策吹风会。住建部副部长黄艳表示,目前全国需要改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,“城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作,既保民生又稳投资同时拉内需,我们希望通过这项工作获得综合效益”。

  据官方初步摸查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人。住建部原副部长、国务院参事仇保兴甚至给出了旧改可撬动的具体投资额:4万亿元。仇保兴表示,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

  4万亿元旧改如何“接过棚改的棒”以拉动基建、托稳经济,引发外界巨大关注。

  中国社科院城环所不动产室主任王业强认为:“棚改更像一个‘点’,对城市中某个棚户区区域进行拆除重建,从而拉动投资、直接作用于房地产市场,效果迅速、明显;旧改则是一个‘面’,在全国范围内进行大规模小修小补。从短期角度来看,推动难度较大,且效果难以快速显现。”

从北上广深突破

  此次列入旧改的城镇老旧小区,是“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

  据黄艳介绍,此次旧改分三步:

第一步是“保”。保基本的配套设施,比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等;

第二步是“提”,提升类的基础设施,包括增加公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;

第三步是“完善”,包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。

  未必每个老旧小区都能走完这三步。一般情况下,第一步是必然选项,后两步则在有条件的小区推进。实际上,早在2017年,住建部就已在厦门等15个城市实施旧改试点。从试点情况看,老旧小区改造困难重重。

  据佛山市一业主透露,其所在小区属于老旧小区,在旧改要求下,从前年开始谋划加装电梯,“但由于低层和高层住户意见不统一,以及加装电梯破坏采光、走廊使用等问题,已经拖延了近两年”。

  基于此,住建部表示下一步将做好群众动员、居民协商工作。黄艳介绍:“目前有一些经验,比如加装电梯工程的设计和工程方案,尽量兼顾各层居民的合理诉求,尽可能通过精心的个性化设计,达到利益最大化、影响最小化。还有,居民邻里要共谋共商。”

  “以前老旧小区改造只是部分试点城市少数小区的工作,但已经暴露了很多琐碎复杂的问题。现在要在全国范围内进行推广,问题的解决迫在眉睫。”专家表示。

  对此,专家建议,对于老旧小区改造,应该规划先行:“在对小区进行改造之前,首先出台一个整体规划,比如改造哪些地方、小区整体规划、改造后的图景……以调动居民的改造积极性;其次,在国家层面,也应该有较为明确的规划,明确相关的政策措施、法律规定、第三方参与引导等。” “为了形成突破,这一次旧改,是否可以考虑先从北上广深等城市入手?一是这些城市住房市场发展较早,有老旧小区改造的需求;二是这些城市也有力量进行投融资及社会资本的纳入。”专家认为。

投融资模式待破局

  在今年棚改进入尾声、大幅缩量的情况下,有舆论认为,4万亿元规模的旧改或取代棚改,成为新的投资增长引擎。

  专家表示,棚改拆除重建,且提供货币化安置助推购买,但旧改只是小修小补;再者,旧改改造范围有限,能够带来的投资也有限:“我个人认为,旧改不太能够跟棚改相提并论,它接不住棚改这一棒。”

  与棚改相比,此次旧改面临的最大困境是:钱从哪里来?

  “老旧小区改造缺乏有效的盈利模式,更偏向于民生工程,从这个角度来说,社会力量参与支持的动力较小。”相关专家表示,目前旧改的盈利模式尚不清晰。

  6月中旬召开的国常会会议表示,此次旧改要创新投融资机制,“鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与”。对此,相关专家回应说:“国务院常务会议给我们提出了一个新的任务,下一步住建部将组织国务院相关部门会商研究,还将开展联合调研。”

  业内人士指出,根据资金来源,可将老旧小区改造模式分为三种:在财政能力较强的城市,由政府主导;在中小城市,由业主协商自愿改造、自筹资金,政府适当补贴;在房价较高城市,引入社会力量,通过市场化实现资金平衡或采取PPP模式,企业获得改造后增量部分的经营权,逐步收回投资获得回报。

  资料显示,在政府主导旧改资金模式上,已有上海和天津的例子。其中上海旧改由市、区两级财政分配承担,市级财政补贴30%,区级补贴40%,其余由业主承担;天津的改造资金则全部由政府承担,市、区两级各50%。

  专家表示,无论上述哪种集资模式,旧改资金来源都不乐观。“老旧小区改造更多偏向民生工程,除财政补贴,更有可能借助政策性银行如国开行设立专门的旧改产品。类似以前的棚改,国开行专门设立抵押补充贷款(PSL)那样。”

 

 

 

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