回迁房之谜：那些不敢买的人，究竟在怕什么？

粉丝群里接连不断有人在问回迁房值不 值得买。

　　为了解答大家的困惑，今天不摆论据讲道理，只说一个自己的故事。

　　1

　　去年今日，我还在地产公司做着市场研究的工作。

　　那个时候，我不写文字，专门画图写ppt分析哪里的地块值得拿。

　　年底，公司拿了块地，那天整个办公室弥漫着快活的气息，老总准备晚上请客吃饭。

　　下午媒体就发出稿子，说那块地有12万方的回迁房面积限价3500元/㎡，而周边房价都卖到了13000元/㎡，公司利润微薄。

　　某媒体文章标题

　　晚上的饭局上大家吃得很沉重。虽然大家都已经知道地块情况，但还是害怕把这桩生意真的做成了亏本买卖。

　　实际情况比媒体提示的风险还要更大。

　　在拿地之前我们就测算过，这块地需要至少卖出16000元/㎡才能保本。

　　为了做出产品力，让客户愿意买单，在定产品时我们把所有可售商品房面积都做成6层的洋房，回迁房最大化控制成本，做30层的高层。

　　那个时候，媒体还不清楚，这块地有个毒点，它离高铁线特别近，翻过小区外墙再走个100多米就到了高铁桥下。

　　这意味着小区最外侧的住户将每天听着轰隆隆的声音，从起床，到入睡。

　　我们决定把高层作为洋房和地铁线的隔音带，让回迁房业主来忍受这份嘈杂。

　　回迁房的品质一般不高，这是我顺带提一嘴的重点。

　　2

　　但是不管怎样，限价的回迁房和同一块地里的商品房有近五倍的差价。

　　足以覆盖掉它业态的、户型的、位置的所有缺陷。

　　一套只要35万，够诱人吗？

　　这套房不会按限价直接卖给你，回迁房业主也不是慈善家，他们会收一笔钱，大多需要一次性付款。

　　这笔支出可以理解为买下回迁房的分配指标，所以一般称之为“指标费”。

　　按100㎡套均面积估算，一套房，收50万都是可以接受的范围。

　　总价85万，单价也不过8500元/㎡。

　　已经足够吸引人了，所以我们派出地宝小司机到处去打探，看有没有人要出手。

　　有一天，他神神秘秘的带回来消息，说在工地附近看到有人贴出小广告要卖房子。

　　工地附近都是类似的小广告

　　结果挨我们一通调笑：真是想买房想急了眼，“求购”和“急售”都分不清了。

　　看来大家都想要，手上有房的人迟迟不出现，大家都被吊足了胃口。

　　3

　　外面贴小广告的淘房客消息灵通，有钱，有投资眼光。

　　相比起来，我们这群“内部员工”唯一的优越性，也就在于我们能获得关于回迁房的一手消息了。

　　想买房的人蠢蠢欲动，工地的房子也有条不紊的盖着。

　　财务要去统计所有回迁房的业主信息，让他们签下收据。

　　法务也出面了，让他们签了个合同：在拿到产证后5年不允许交易。

　　2年后交房才能拿到产证，拿到产证再过5年才能更名。一共7年，人生能有几个7年？

　　公司的这个决定，让整个公司拿着钱蠢蠢欲动的人们哀嚎遍野。

　　流着泪，咬着牙，但也不是不能理解公司的决策：放这么一批3500元/㎡的房子出去，它16000元/㎡的房子再好，能卖给谁？

　　回迁房业主们放出消息，指标费只要20万，给钱，签个交易合同，7年后改名，提走房子。

　　撑死胆大的，饿死胆小的。公司内包括我在内的一批胆小鬼被吓退了。

　　害怕这个交易合同不具有法律效益。

　　害怕到时候业主坐地起价，从3500元/㎡涨到13500元/㎡。

　　害怕业主在7年内离世，我们要和他的子孙后代上演争夺房产的大戏。

　　害怕的东西有很多，逼退了我们跃跃欲试赚差价的念头，让我们安安分分当个打工仔。

　　但是有的人不怕，我打了电话给当初在外面贴小广告“求购”的人，他说他已经买好了。

　　还买了3套。

　　贫富差距就是这样演变而生的吧。

　　4

　　现在，我已经错过了公司那批回迁房的购房时机。

　　但是市面上总是不会缺少关于回迁房的传说。只要你留心，总能有所发现。

　　如果你有购买回迁房的意向，我们也专门咨询了广东南方福瑞德律师事务所的高睿明律师，就以下问题进行了解答：

　　Q&A

　　1. 购买回迁房的主要交易流程？

　　原则上来说，购买回迁房的产权交易流程与一般的二手房买卖没有本质的区别。

　　只是回迁房可能在交易时没有取得产权证，会存在签订合同后很长一段时间才能够过户的问题。

　　2. 回迁房和安置房的主要区别？

　　安置房是政府进行城市道路建设或其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

　　回迁房则是指的开发商对于购买土地上的住户进行拆迁的时候，将在被拆迁土地上建造的房子补偿给拆迁户的房子。

　　3. 国家有规定回迁房、安置房多少年之后才能交易吗？

　　安置房存在五年内限制转让的情况，如果回迁房拆迁之前属于经济适用房的也同样受到五年内不得交易的限制，是由法律、法规进行规定的。

　　4. 在不能上市交易之前，购房者和业主私下签的交易合同作不作数？

　　除保障性住房外，在不能上市交易前，双方签订的买卖合同是有效的，但是在限制交易期间内主张要求出卖人将房屋过户不会得到支持。

　　5. 在交易前后，还有没有其它的风险需要注意？

　　（1）市面上的回迁房或者安置房在买卖时多没有房产证，因此交易前需多了解拟购房屋的产权情况；

　　（2）因为交易周期较长，存在较大的“一房二卖”或因市场因素违约的可能，所以建议在合同中约定清楚违约责任；

　　（3）因为房屋交付时间和办证时间都存在一定的不确定性，所以建议购房者可以按照房屋交付、产权证办理等时间点约定付款节点。

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