金融街31亿竟得苏州地块 高楼面价拿地利润空间承压

7月26日，金融街控股股份有限公司(下称“金融街”)发布公告称，公司全资子公司金融街上海投资有限公司通过参加网上挂牌出让活动以总价31.13亿元获得了苏州市苏地2019-WG-14号地块国有建设用地使用权，并收到苏州市自然资源和规划局签章的成交确认书。

相关资料显示，项目已于7月11日成交，该地块位于苏州市吴中区太湖新城东太湖路南侧、龙翔路东侧，土地性质为城镇住宅用地。项目用地面积为78025.4平方米，总计容建筑面积为17.17万平方米，成交楼面价达到18136元/平方米，溢价率为7%，容积率介于1.3-2.2之间。

值得注意的是，7月11日苏州市吴中区共成交四宗住宅用地，除了注册资本仅有5万元的昆山象嘉企业咨询管理有限公司以18300元/平方米的楼面价竟得2019-WG-12好地块之外，碧桂园和融信中国等大型房企在吴中区的拿地价格均在1万以下。

Wind土地库数据显示，近几年，苏州市吴中区土地出让建筑面积基本持平，楼面价稳步上升，2019年以来住宅土地供应9宗，建筑面积119.83万平方米，楼面均价达到12325元/平方米。

年报显示，2018年金融街通过收购、合作开发等方式，新增项目20个，新增权益建筑面积356万平方米，实现权益投资额191亿元，土地均价约7699元/平米。

Wind数据显示，今年以来金融街在公开市场拿地5宗，规划建筑面积55万平方米，平均楼面价呈逐月上市趋势，7月拿地楼面价高达13297元/平米，远高于去年全年的拿地成本。其中，此次苏州吴中区的2019-WG-14项目均价最高。

克而瑞全口径数据显示，金融街今年上半年销售175亿元，较去年上半年的108亿元大幅增长，但同比拿地力度却有明显下降。这主要是由于金融近年来较高的杠杆率所掣肘，2018年净负债率高达184.26%，账面资金仅够覆盖短期债务，在当前融资环境趋紧的背景下，金融街一方面要加大销售回款，另一方面需要投入资金施工建设，减少拿地力度或是合理的选择。

7月，苏州高价拿地与公司上半年整体的拿地策略有所不同，但必要性存疑。截止2018年底，克而瑞数据显示，金融街土储货值达到3150亿元，权益货值达到2425亿元，对于公司未来几年的销售来说算是充裕，金融街高价拿地必要性不足。

且安居客数据显示，吴中区富力合景太湖新城CBD项目的周边楼价仅24739元/平米，超过一万八的楼面价留给金融街的利润空间较为有限。当前环境下，以合理或者便宜的价格拿地才是房企度过行业调整期的核心竞争力。