买卖房屋怎么确认交房时间？开发商交房后能拒绝收房吗？

怎么确认交房时间

房子买了也进行了网签，就等着交房的那天。怎么确定交房了?在商品房买卖中，有的购房者是购买的现房，有的购买的是期房。这两种商品房的情形都需要开发商按时交房。二手房买卖也要求按时交房。那么怎么确定交房时间呢?

如何认定开发商延期交房?

延期交方是指开发商没有按照合同约定按时交付房屋或交付的房屋不符合交付条件。

造成延期交房的原因很多种，但基本上可以归为两大类，一类是房屋的建设工期延误，也就是房屋尚未完工，根本无法交付使用。另一类就是开发商交付的房屋应出具的文件不符合约定。

但在下列情况下，不构成延期交房：

(一)因不可抗力对按时交付产生影响。

根据《合同法》第一百十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。

(二)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。

如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。因此在此情形下，可根据《合同法》关于“情势变更”的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，且该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论，由于情势发生变更而导致合同解除，本就不存在任何一方违约，也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则，但实务中可依据情势变更的原理，并结合具体案情，适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。

有租客的房子的交房时间如何确定?

《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条　的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”这是对没有约定履行期限的一般性规定。

《民通意见》第119条规定：“……私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。……”《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这是买卖不破租赁的规定。

根据特殊规定优先于一般规定的法理，买卖不破租赁的规定优先于《合同法》第62条有关没有约定履行期限的可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间的规定。即标的房屋有租赁合同，且不能达成补充协议，也不能按照合同的有关条款或者交易习惯确定交房时间的，视为双方同意在租赁期限结束后交房。

上面所说的“交房”都是指的狭义上的交房，即交付空房，买房人可以入住或者出租或者做其他用途甚至闲置。但是，如果双方约定(包括事后达成补充协议约定)以交钥匙、签订房屋交接书、办理完毕水电煤气有线电视等的更名手续、变更了租赁合同的出租人(由卖房人变更为买房人，或者虽未变更但是收取房租的主体由卖房人变更为了买房人)作为交房的标志的，以完成上述事宜作为卖房人完成了交房义务的标志。

房子交付了，业主也要进行收房，收房验收怎么做呢?开发商手里收房时需谨慎，避免日后出现不必要的纠纷，导致自己吃亏，因此提前做好功课很有必要。收房的流程是什么?什么情况下可以拒绝收房呢?

收房全攻略

一、收房的流程是什么?

1、材料核验，这是第一步也是最关键的一点。

2、领取原件《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《竣工验收备案表》与《房屋土地测绘技术报告书》。

3、签订《住宅钥匙收到书》后领取新房钥匙。

4、综合验收时，对存在的问题提出质询、解决方案或改进建议，综合验收过程是相当重要的一个环节。

5、与开发商协调并达成书面协议，倘若无法按照约定时间内解决的话，那么作为业主来说是有权力提出质疑的。

6、存在的问题在等待解决后，就可以签署《入住交接单》了。

合法拒绝收房

二、什么情况下可以合法拒绝收房?

1、开发商与买受人在房屋买卖合同中明确约定了交付房屋的条件，那么在约定条件不成就的情况下，买受人可以拒绝收房。

2、如果合同中没有相关约定，但根据法律规定，如开发商没有达到交房条件或交付的房屋存在重大瑕疵，买受人也可以拒绝收房，具体包括：

①未向买受人提供《住宅质量保证书》或《住宅使用说明书》的;

②经核验房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

③开发商在销售商品房时设置样板房，在签订合同时如未说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，实际交付的商品房不样板房不一致的。另外，如果合同没有特别约定，且房屋实际实际交付面积与合同规定误差比绝对值超过3%的，买受人可以要求解除合同。

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