黑马房企中梁控股急谋IPO 2018年实现营收302.15亿元

在中国房地产前三十强中，只有一家还未登陆资本市场——中梁控股集团有限公司(下称“中梁”)。2018年11月，中梁第一次递交招股书，至2019年5月14日被港交所判定为“失效”。仅三天后，中梁火速更新材料继续排队上市。

在这份新版招股书中，中梁近几年发展的全貌得以显露。业界均将中梁归为快速成长企业。到底有多快?一个数据是，销售额从100多亿增至千亿，中梁仅用三年;而营业收入从2016年29.25亿元增长到2018年302.15亿元，年复合增长率达221.4%。

在2015年，中梁尚未入选克而瑞百强销售榜榜单，但到2018年，其排名已经跃升至23名。这样的速度即便放诸高速增长的房地产行业，依旧是让人咋舌的，几乎很难找到另外一家房企的成长速度可与之匹敌。

但步子走得太快难免藏有隐忧。中梁依靠高周转模式快速扩张，但其债务结构不尽合理、盈利能力堪忧都为将来发展埋下隐患。比如，2017年8月1日，其徐州一施工现场发生安全事故，造成5名施工人员死亡，1名受伤。

如今，依托于高周转而快速膨胀的中梁将凭借怎样的故事打动投资者，进而叩开香港资本市场的大门，将是房地产行业一个新的焦点。

中梁控股急谋IPO

于浙江温州起家的中梁控股因其迅猛扩张，被看作房地产界的“黑马”，而其 “456”模式高周转，平均3天拿一块地的模式也让这家房企仅用3年时间就将年销售规模做到1000亿元。2018年11月13日，第一次向港交所递交招股说明书之时，中梁控股也被外界寄予厚望，以1347亿元的总资产规模成为近8年来拟上市房企中体量最大的一家。

然而，六个月过去了，中梁控股的申请状态却变成了失效。这也意味着，中梁控股的第一次IPO一度中止了。

中梁控股方面对此回应称，目前公司上市进程还在有序推进中，现在为配合要求更新相关数据，会更新一版数据上传。

短短三日，2019年5月17日，中梁控股便更新了最新一版的招股书。在投资者最为关心的投资收益问题上，中梁也在最新材料中做出表示，拟对截止2019年年底的股东应占合并利润的40%进行派息。其上市决心不减。

值得注意的是，好的CFO对一个企业的上市起着至关重要的作用。然而，中梁的这一关键岗位却频繁变动。

2018年11月，中梁控股集团从泰禾集团挖来首席财务官罗俊，筹备上市事宜。但罗俊仅入职四个月便离任。在罗俊之前，曾任绿地香港首席财务官游德锋也仅在中梁控股集团CFO职位上工作了不到半年。最新消息显示，2019年4月，原旭辉CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加入中梁，职位均为副总裁。

而中梁控股最新递交的招股书中和去年一样，中梁控股财务高管只列出财务总监凌新宇，首席财务官职位依然空缺。频繁变动的CFO背后，中梁控股又有什么隐情吗?

激进黑马扩容速度惊人

中国房地产市场总投资由2013年约8.6万亿元增加至2018年约12万亿元，年复合增长率6.9%。其中，住宅物业销售额达到1.26亿元，较2017年同比增长14.7%，售出总建筑面积约14.8亿平方米，较2017年同比增长2.2%。

行业平稳上升之际，总有企业步伐超速，中梁便是其中坐着火箭飞升的一家。

早在2015年，中梁还是名不见经传的一家温州房企，在克而瑞百强房企销售榜上，并没有中梁的名字。

2016年，中梁开始快速发展之路。该集团披露的招股书显示，其2016年、2017年到2018年，集团销售额分别为190亿、649亿、1015亿;合约销售额增长率分别高于同期行业平均水平128.3个百分点、108.6个百分点及44.2个百分点。

三年时间，从百亿裂变到千亿，中梁的发展速度远超市场水准。凭借快速增长和全国范围内扩张，中梁合约销售额在中国房地产市场所占份额从2016年约0.25%增长至2017年约0.49%，2018年市场份额进一步增至约0.68%。

2018年底，这家飞速扩张的公司在香港递交招股书，从而真正走入市场关注的视线。

资料显示，中梁控股股东为杨剑和妻子徐晓群，两人持有中梁99.02%的权益。2014年之前，中梁并未积极收购地块。温州阶段的中梁，还仅仅是小房企。

市场机会来自于棚改政策带来的三四线城市红利。2013年，国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，启动有关棚户区安置房改造的深化政策。一时间，三四线城市成为房企争相进驻的热点。

中梁看重这一风口。2014年，杨剑决定在全国范围内开启扩张。随后2016年，中梁将总部从温州迁至上海，并进一步扩展至安徽、福建及江西省三个省份。激进程度表现在数据上，2016年、2017年及2018年，其获取地块数量分别为63幅、119幅、221幅。

截至2019年3月31日，中梁已于五大战略经济区中23个省份及直辖市的124个城市开展业务，即长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区。拥有处于不同开发阶段的353个物业项目，土地总储备约3890万平方米。

可以说，放诸国内地产行业，很难再找到一家增长速度能匹敌中梁的公司。究其原因，中梁有着自己的解释：三四线城市和阿米巴生态系统。

“较一二线城市而言，三四线城市住宅物业的开发及销售所需初始注资较低且无须遵守严苛的管控措施。专注小地块及日渐加强对三四线城市的关注，使得本集团缩短了典型销售周期及现金流周期，从而可快速复制我们的标准化项目开发流程。”其在招股书中坦言。

所谓的项目开发流程指“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。而中梁从小型房企一路走来，如何能支撑如此快节奏的周转速度?中梁将背后原因归为阿米巴生态系统。

阿米巴生态系统下，庞大的业务集团被分为若干较小业务单位。其中，每个业务单位在营运中均享有充分的授权并遵循结果导向的评估及激励方法，由此鼓励每名员工主动投入管理、分担责任及分享利益。“该特点极其适用于房地产开发业务可复制性高的特点，快速实现横向复制及扩张。”中梁认为。

目前，其境内附属公司数量从2016年的223家增至2018年的839家;雇员人数由截至2016年超过2100人增至2018年超过12500人。

中梁控股“年报”首秀夺目

5月17日，中梁控股在更新招股书中补充2018年全年财务数据。作为一家刚刚跨入千亿阵营的房企，中梁控股2018年答卷亮眼。招股书显示，2018年，中梁控股实现营收302.15亿元，同比增长115.41%，实现净利润25.26亿，同比增406.70%。此前，上市房企也陆陆续续披露年报，相比之下，中梁的“年报”首秀可谓夺目。

招股书显示，中梁控股原为长三角区域的区域性房企，后来逐步扩大业务规模，2016年将总部搬迁至上海，全国化布局的步伐加速，截至2019年3月31日，中梁已在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角区域的23个省份124个城市布局了353个项目，土地储备规划总建筑面积3890万平方米。从其布局的城市来看，与国家战略步伐基本一致，如前几日再次摘得的大连的一块地。大连作为“一带一路”重要节点城市，在沿海经济带一体化发展中占据重要地位，该地区地块的获得对于中梁深耕辽宁区域并扩大该区域的市场份额意义重大。

在拿地策略上，中梁布局与国家政策步伐基本一致，遵循“战略、市场、投资”为核心的投资机制，在不同市场周期采取不同的投资策略，可概括为复苏快上马、高涨要轮动、衰退全结构、低潮狠并购的20字方针。去年开始，中梁持续加码投资二三线城市、商业、产城等业务，目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。未来，新一线和二线城市将成为中梁投资布局的主战场。

上市申请版本招股书数据显示，中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿，成功跨入千亿阵营，近三年年复合增长率超过70%。而2018年机构重点关注的12家龙头房企中，平均销售增速为30%，重点关注的6家高成长中小型房企的销售平均增速为70%。

同时，伴随着销售额的增长，中梁近三年的营业收入以年复合增长率221.4%从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿，增速远高于行业平均。净利润方面，公司2018年的净利润为25.26亿，接近于2017年的5倍。2016~2018年毛利率为21.1%、20.4%、22.9%，毛利率得到改善。

2018年，受宏观经济及行业趋势变化影响，大部分房企开启主动降杠杆策略，包括中梁在内。2018年公司降杆杆效果显著。2018年中梁控股净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。同时，经营活动现金流净额转负为正，截至2018年底账上现金及银行结余230.8亿，总体来看，中梁的销售回款能力较强。

中梁的快速发展得益于阿米巴模式的运用。该体系将大的业务集团分成若干个小的业务组织，每个单位组织独立核算，提倡全体员工参与经营，享有足够的自主权。它解决了中梁的规模瓶颈问题，公司规模达到瓶颈时，主动进行裂变;解决了中梁的市场温差瓶颈，因为敢于授权才能充分在一线发生变化的时候迅速应对，因城施策。

同时，中梁拥有完善开放的人才体系。中梁的文化是打造高素质的经营人才，既外部招聘，也要做好内部的提拔与培养，同时设有“中梁学院” ，积极培养有冲劲、懂珍惜、想干敢干的年轻人，同时公司拥有一批经验丰富的职业经理人。老马识途不如孺子可教，公司未来的发展，不能依靠老马，要靠黑马，靠壮马。

2018年，虽香港在IPO数量及规模方面为全球市场双第一，但监管趋严也为公认事实。同时，2018年港股IPO的破发率也较往年高。港交所总裁李小加曾表示新股是否破发和公司的质地并不存在必然联系。短期来说，新股发行价格，很大程度上反映更多的是公司上市发行期间的市场情绪，长远来说，价格反映公司的真实价值，对于“好公司”中梁，其在招股书中也对未来的股息政策作出说明，公司拟对截止2019年年底的股东应占合并利润的40%进行派息。对于市场来说，公司挂牌更多只是时间问题，其内在价值也会随着资本市场的不断加深认知而获得合理估值。

109个信托融资推高成本

大举扩张给中梁带来规模，而支撑公司扩张的，是杠杆的放大。2016至2018年，中梁银行及其他借款总额分别为202.26亿、244.76亿以及270.05亿，整体保持平衡，并没有因为市场规模翻了10倍而大幅度增加。

2016年、2017年和2018年，中梁净负债比率分别为1790.2%、339.5%和58.1%。净负债率的大幅度下降，一是来源于净利润增长，另一方面则是公司在2018年引入新的投资者大幅度增厚了股东权益。

资料显示，2018年8月22日，雷鸿飞通过盈智投资中梁。盈智为一家2018年7月9日根据英属处女群岛法律注册成立的有限公司，由雷鸿飞全资拥有。据招股书数据，2018年中梁有一笔新发行股份增厚股东权益，数额约9.55亿元。

总权益由2016年6.55亿元增加至2017年23.54亿元、2018年67.54亿元，而银行及借款总额增加不明显，中梁降负债率大幅度下降。

截至2018年末，中梁账面现金约145亿，与短期银行及其他借款基本相当，显示出一定的现金流弹性。但无法忽视的事实是，中梁的债务结构决定了该公司冲击上市的迫切。

数据显示，短期债务中公司账面贸易应付款及应付票据自2016年之19.87亿增加至2018年的84.98亿;其他应付账款及应计款项则由2016年之19.04亿猛增至2018年的204.76亿。

更为严峻的是，中梁债务结构和期限与房地产开发业务错位。其短期银行及其他借款144.69亿，而长期银行及其他借款仅有125.36亿，短债占比约53%。

鉴于公司属于未上市公司，项目层面的信托融资占比较高。截至2018年末，中梁共合计有109个信托或资产管理计划，未偿还本金总额占借款总额的58.0%。截至2019年3月末，其借款余额达123亿元，融资成本介乎6%至13%，多数项目在10%~12%之间。大部分项目均有股权质押，土地抵押和担保。

有业内人士评论称，中梁最近几年热衷于三四线城市高周转项目的开发，启动资金低，同时公司内部采用回报较高的跟投激励机制，这使得公司资金周转率比较高。

在高速扩张之后，中梁的库存从2016年的292.36亿增加到2018年末的994.81亿。随着三四线城市房地产市场逐步降温，中梁奉行的高周转策略能否持续，仍是市场关注的核心问题。

如果周转速度因为三四线城市降温而下降，短债长配将是中梁最显著的硬伤之一，因此，中梁正试图通过IPO改变这一局面。据招股书披露，此次IPO募资款项有以下用途：一是公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本。二是偿还绝大部分若干现有信托贷款，其中主要是2019年到期的四笔信托贷款。

不过，上市之路并非坦途，且中梁最重要的CFO职位却变动频繁、几乎缺位。新递交的招股书和去年一样，财务高管只列出财务总监凌新宇，首席财务官职位依然空缺。

同时，为迎合资本市场喜好，中梁还在继续加大投资优化布局。2019年前4个月，中梁共斥资约94亿人民币拿地，中标29幅新地块，位于27个城市，总土地面积160万平方米。新进大连和天津等11个二三线城市，平均土地成本约5951元/平方米。