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回顾21博鳌房地产论坛2019:中性增长的空间与尺度
但是曾经的辉煌难以再次出现。从2018年四季度以来,房地产市场开始进入了下行的周期;中国的开发商普遍高增长速度也不可持续了。今年上半年各梯队的房地产企业的销售增长速度普遍都开始放缓了。
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30年以来从企业到居民,几乎没有一个比房地产行业更赚钱的行业。
但是曾经的辉煌难以再次出现。从2018年四季度以来,房地产市场开始进入了下行的周期;中国的开发商普遍高增长速度也不可持续了。今年上半年各梯队的房地产企业的销售增长速度普遍都开始放缓了。
“房地产市场已接近天花板。” 7月28日全国房地产商会联盟主席顾云昌在2019博鳌·21世纪房地产论坛上这么预测,2019年房地产将会出现下行周期,新房销售额也会开始出现负增长。
全联房地产商会创会会长聂梅生也指出说“2019年房地产正接近临界点”,房地产企业应从追求万亿销售额转变为资产运营稳健发展。
房地产行业也开始进入了中性增长的区间。正如万科董事会主席郁亮所言:房地产“单边上涨”时代已经结束了,要向多元化转型是房地产企业的共识;但是转型并非这么容易,房地产企业不能再以为追求高的增长速度,要学会“赚小钱”才能稳健发展。
高增长速度已经不再,高歌猛进30年的房地产市场在2018年达到了顶峰。
据国家统计局数据显示2018年新建商品房销售额高达14.997亿元,再次刷新了历史纪录。
“蛋糕”越做越大的同时增速却明显放缓。wind数据显示新房销售的增速从2016年34.8%的增幅一路下跌,2017年为13.7%,2018年为12.2%,2019年上半年仅增了5.6%。
房地产企业巨头对这样的趋势是早有预判。保利发展在年初的白皮书中就提出:“房地产已进入峰值时代”,在15万亿的高位之后开始盘整,在未来5—10年增量的市场规模维持在10万亿以上。
“目前房地产销售金额是15万亿左右,中、农、工、建的大银行提供的信贷支持是数千亿。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,进入2017、2018年后中国流动性供给无论是M2还是广义信贷增速,都掉到了个位数,流动性不再支持房地产行业的强劲增长。
房企巨头们的销售已经持续放缓。比如碧桂园2016年的销售额猛增120%,2017年降至78%,在2018年又缩水至31.25%。
中国恒大的销售增速下降最为明显,在2016年85.4%锐减至2017年的34.2%,2018年更跌到10%。
从数据我们可以看出恒大、碧桂园以及万科在2018年销售增幅都是近 5 年来最低的,而今年龙头房地产企业的销售甚至出现了负增长的迹象。
2019年1-6月万科的合同销售金额为3340亿元同比增长了9.63%,是碧万恒三巨头中唯一的一家是同比增长的;碧桂园以及恒大销售都出现了5%左右的下滑。
过去三年以来一些“黑马”房地产企业得益于市场红利增长速度迅猛,但到了2019年也露出了疲软之势。
如2018年新城控股实现销售金额2210.98亿元同比增长了74.82%,2019年前7月的销售金额增长仅约29%。
整体的房地产企业的销售金额增速都逐步放缓,销售面积甚至还出现了负增长。据国家统计局的数据显示1—6月份的商品房销售额70698亿元仅增5.6%;而商品房销售面积为75786万平方米同比下降了1.8%。
房地产企业可以切身感受到了风口的转变。万科在2019年多次强调了收敛聚焦并回归基本盘,不少的中小房地产企业已经面临资金链的压力,上半年已经有接近250家中小房地产企业破产。
增量市场规模见顶之时,“存量房时代已经到来”,贝壳找房副总裁左东华说。
贝壳研究院发现依据欧美发达国家的经验可以看出,在人均GDP超过8000美元时,就是存量与增量交界的分水岭。
2019年的中国50个主流城市中,有20个主流城市的二手房交易量超过一手房交易量;存量超过增量的城市,也从一线重点城市、强二线城市逐渐向二三线城市转移。
保利白皮书中认为,增量开发进入“峰值时代”,房地产企业应该实现多元化发展模式。保利商业时光里事业部总经理蔡元达表示:多元化的探索就是在寻找企业发展的第二条价值曲线,以此创造新的利润增长点。
曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏集团执行总裁李战洪表示:房地产企业以房地产作为载体,在商业、文化以及康养等方面发展将是新的趋势。
事实上的房地产企业的多元化实践其实早就已经开始。从2012年就提出“城市配套服务商”的万科,是房地产企业在探索由开发转向运营的样本;万科商业、长租以及物流等的新业务开始发展迅速。
保利发展也早已经开始了进行多元化布局,更名为保利发展之后,战略定位更是从“双轮驱动”过渡到了“一主两翼”,就是在住宅地产开发的基础上,开始发展租客服务和金融业务。
而恒大则在多元化发展的路上表现的则很“激进”,跨领域而求发展。恒大在前几年进入快消以及粮油等产业失利后,在去年8月恒大宣布进军新能源汽车的领域,2019年初以来恒大经过瑞典NEVS51%股权等一连串收购,意图建立系统的新能源汽车的产业链。
房地产企业多元化的空间有多大?李战洪认为,房企多元化的市场容量很大,除去住房市场总量14万亿元,还有9万亿元的大教育行业,5.6万亿元的大文旅产业,5.4万亿元的大健康市场。总之,在城市化率达到75%之前,房地产行业不会有天花板。
华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康认为,根据国际经验,国内城镇化还有20个点的成长期。城镇化的发展,还需要经过建区扩大、基础设施建设和升级换代以及产业互动等。
这方面匹配的就是产业园区,产业新城建设运营、特色小镇的建设运营,给房地产的转型和未来的发展留下广阔的空间。
然而在房地产主业进入下行周期后,同时追求多元化的扩张,对房企而言并非易事。2018年9月以来,不少房企的多元化业务遭遇挫折,尤其是长租公寓业务。
如万科、龙湖、碧桂园等已开始收缩长租的规模扩张;远洋更打算退出长租公寓业务。
首创经中副总经理徐卓强调,房地产不能盲目追求多元化发展,首先需要结合企业的战略定位,与其他产业伙伴合作协同发展;在多元化发展中,房地产虽然有机会、有潜力,但是步子不能迈得太大,需保持规模和利润的平衡。
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