从微观与金融角度分析房地产价格未来走势

从“宏观”角度解释和预测房地产价格，往往过于牵强或者并没有预测力。我们从“微观”和“金融”角度来对房地产价格的未来走势以及市场结构性特征给出判断，供投资者参考。

有些变量过去也许有解释力，现在并非决定房地产的主要变量。

人口流入会导致房价上涨，可是如何事先判断人口是否会流入?中国人口增速在0.5%左右，全国范围内的人口流动都只是“结构性”的“从农村流向城市”，从“小城市流向大城市”，“人口流动”大致是趋于平衡的，各大城市净流入的人口数目占整个城市的人口规模相当少，“大规模迁徙”也就发生在“春节”前后。

我们无法想象，突然某一年上海或者北京净增加了几百万常驻人口。事实上，2015年，上海常住人口是净减少的，可是上海房价跌了么?反而是涨得更快。大城市的人口“净流入”加总起来是接近于零的，怎么推动整体的房地产价格?

甚至有一个更大胆的推断，人口流入与房价很可能是负相关。房价大幅上涨，导致本来可以在一线城市安居的人口流到了其他城市，带来的反而是人口的“净流出”。

决定人口流入流出的因素很复杂，决定房价的因素同样也很复杂，房地产也不简单就只有居住一种功能。两者在一段时间内有相同的趋势，这或许符合人口与房地产价格的正相关关系。但是随着房地产交易市场活跃，房地产越来越具备金融属性，人口这种“基本面”指标也就解释不了房价的趋势或者波动。

有些变量本身就与房价相互影响，甚至受到房价影响，单向的因果关系或许并不存在。

通胀预期与房价的关系如下：一方面，房地产供需紧张，房租和房价的上涨同步，成本就通过房租的上涨传导到了物价。另一方面，国家在房价上涨的时候，收紧地产政策，带来更高的交易成本。

微观来看必须承认，与房地产相关的居住价格显然是通胀的一个重要组成部分，两者之间有相关性，但是因果关系并不是那么明确和直接：房价大幅上涨，如果带动租金上涨，会导致通胀和通胀预期会上升;反过来，如果居民预期除房价之外的物价未来会上涨，会增加对房地产的需求来对冲通胀风险么?

显然，考虑到房地产的“居住”属性与其他消费品存在巨大差别，居民因为担心房子本身出现上涨而去买房的动机会更强，是“房价上涨预期”在推高房价，而不是“通胀预期”。

分析和预测所用的大部分宏观变量，大多数是统计低频数据，用于事后解释“讲故事”可以，但是并不具备前瞻性和预测性。