买房，注意这些城市！

卷首语：

近期，第一财经社发布了一份榜单——《中国主要城市居民资金杠杆率》，意在用这个指数来测算当下城市的房地产泡沫值。其中令人惊讶的是，多个城市的居民杠杆率已经超过100%，也意味着当下一些城市居民偿还房贷的能力岌岌可危，容易发生房价踩踏事件。

那么居民杠杆率该如何解读，哪些城市存在房地产风险，下面这篇文章将会深度剖析，还原真相。

储蓄到负债

老一辈人肯定会记得，中国在很多年前曾以「储蓄大国」闻名世界。

爱存钱，是中国人刻在骨子里的。

一是因为老一辈人处在社会发展初级阶段，资源匮乏，抗风险能力差，唯有存钱才能让心里踏实;再一个是千年“温良勤节俭”文化熏陶，“借钱可耻，节俭为本”的思维方式，也就传承了下来。

所以中国储蓄率(尤其居民)一直傲居全球之巅。

当然这种文化，老外并不理解。早年间，美国耶鲁大学一经济学教授就曾公开发表刊论：“我研究数十年，都研究不出中国人为什么这么爱存钱!”

那时抨击中国人存钱不花钱的国内专家也很多，在他们眼里，储蓄意味着不消费，不消费意味着中国经济缺乏内在动力。于是这些搞消费经济学的专家们每天凑在一起，只干一件事————如何把中国人的钱从腰包里掏出来。

最后，终于找到了破局良方，就是将「中国人爱买房」的传统文化继续发扬光大。

“招拍挂，炒楼花，千万富翁一把抓”，数据显示，中国房地产市值从2004年的32.7万亿上升至2018年的450万亿，14年翻了14倍，房地产创造土豪的速度世界第一。

在趋利心理和羊群效应的影响下，之前那些爱储蓄的人开始心甘情愿，纷纷把多年积攒的辛苦钱，以赞助下一代的形式，一个子儿不剩砸进了楼市。

于是，国民储蓄率在2008年达到极值后，开始一路下滑，而举债买房，也成了喜闻乐见的事。

数据显示，1996年中国居民杠杆率只有3%，2008年也仅为18%，但是自2008年以来，居民杠杆率开始呈现迅速增长态势，短短六年间翻了一倍，达到36.4%。

截止到2018年末，杠杆率已经高达53.2%，较2008年激增了近35个百分点，高于国际上大多数新兴市场国家的平均水平。

我们用10年时间达到了美国40年的“成就”，这个成就，值得“骄傲”。

这时候，那些高消费经济的专家们反而销声匿迹了，因为这么年验证了，储蓄率下降并未让消费经济崛起，反而大家的幸福感却在逐年降低。

前段时间，中国银保监会主席郭树清翻看居民负债底牌后，不淡定了。赶忙在公开场合打报告预警。

“目前，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”

言外之意，就是很多背着高杠杆买房的家庭，正在资金链断裂的边缘徘徊。房贷断供对楼市的影响，想必大家都能猜得到。

7月16日，国家发改委网站发布了由13个部门联合印发的《加快完善市场主体退出制度改革方案》，其中提出“研究建立个人破产制度，逐步推进建立自然人符合条件的消费负债可依法合理免责，最终建立全面的个人破产制度。”

其实个人破产制度就可以从这里理解，就是为了防止发生日本90年楼市泡沫破裂后，居民生无可恋的情景而准备的，亏空就亏空了，等房子被拍卖，一切也就结束了，不至于还要背负一辈子的债。

所以综合看来，目前居民杠杆率已经处于高位，虽然官方确认目前可控，但细分到城市，高企的杠杆率，挤压了城市消费，经济很容易落入逆向循环，那么到底哪些城市的杠杆率居高，存在风险呢?

楼  市  风  险

对于居民杠杆率，一般有两种计算方法。我们先来了解第一种：用城市住户总贷款除以城市住户总存款，得出的结果可以被称为“住户存贷比”或“居民资金杠杆率”。

举个例子，A城市大家从银行贷款，总共贷了100万，大家往进存钱，总共存了100万，那么居民资金杠杆率就是100%。

这种方法的最大优点是，简单直接，可以很容易看到各大城市居民的债务风险。按照这种计算方式，我们得出以下结果——

(数据源于：第一财经)

从榜单可以看出，居民资金杠杆率达到100%以上总共有8座城市，分别为厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州和广州。其中，厦门以172.2%位居第一，深圳以144.4%位列第二，其后是杭州以136.7%位居第三。

只要谈到厦门房价，无论是外地人还是厦门本地人，只有一个字，谜。但归根结底，造成目前厦门高居民杠杆率的原因主要有三点。

1、厦门是宜居旅游型城市，教育资源优质，政治地位又高，满足了福建所有有钱人对财富地位的追求。

2、福建人生意做得好，闽系房企在厦门炒作地皮的本事不比香港人差。

3、厦门土地资源极其缺乏，狼多肉少，肉价必然攀升。

厦门又非金融中心城市，自然吸储能力较弱，意味着前来买房的人储蓄都在外地，但买房却从本地贷款，这样存贷比会进一步拉大。

至于厦门房价存不存在风险，还要看福建到底有多少有钱人还能托起当地市场。目前来看，福州崛起分流省内需求，而厦门有如此高的居民杠杆率，也让外来年轻人不敢轻易踏入。后期产业转型和房价增长空间，可想而知。

从厦门文化基因看，很适合做娱乐、影视等文化产业，但这几年相关产业落地补贴力度差，发展不起来，于今又开始做半导体。做半导体需要大量高科技人才群策研发，目前在国内连深圳都无法做到，何况缺乏创新基因的厦门。

东一榔头，西一锤子，产业转型之路迷离又漫漫。至于房价，岛内因土地，风险性小，但岛外就值得深思了。

深、杭两城的居民杠杆率也不容小觑。其中深圳居民资金杠杆率达到了144.4%，但好在深圳的民营经济发达，高薪收入人群较多，居民资金链断裂风险会相对小一些，但房贷挤压深圳消费也非常明显。

2012年时，深圳的社会消费品零售总额还仅次于北上广，但在2018年，深圳的社消总额下滑至第7位，被其他新一线城市碾压。

从上图可以看出，居民资金杠杆率高的城市，房价高，居民消费能力较差，大家赚的钱基本都还房贷了，哪还有空间去消费，也从侧面反映出这个城市居民的生活幸福感。

当然深圳底子毕竟在那，房价风险说不上，但肯定会经历一段横盘震荡周期。

杭州炒房氛围堪比温州，属于重点警戒城市。

虽然排行第三，但数据显示，目前其短期贷款占比已经超过了34%，这是把能刷的卡都刷爆了，比厦门还高，短期内出现流动性困难的可能性较大。

而且杭州在失去互联网金融后，单靠阿里巴巴为首的高新产业无法给居民提供后续动力，产业结构分化，也拉大了社会贫富差距。数据显示，2018年杭州薪酬差异达7.51倍，仅次北京位列全国第二。

好在杭州近年来人口流入量位居长三角城市群首位，一定程度上遮掩了居民杠杆率的事实，但是未来的问题还需要面对，房价是该好好缓几年了。

其次是南京，南京目前的房价风险也不小，达到了128.6%。南京一银行朋友说，南京房贷利率正在加速上调，招行首套房贷利率上浮20%，二套上浮25%。本地正在一系列措施收缩房贷，抵制风险，与居民资金杠杆率也有一定关联。

如果你仔细读以上文字，会发现，用房贷比去论证房地产风险，需要考虑一个重要因素——外来人口占比，否则有失偏颇。

如果外来人口多(外地储蓄本地贷款买房)，影响居民杠杆率较大，如果外来人口占比少(本地储蓄本地贷款买房)，那么数值的真实性就可以更真实的体现。

也就是说，这种方法适合人口流动性较低的城市。

(数据来源：各地统计局)

我们按照居民资金杠杆率80%作为分割线，去除外来人口影响，综合来看，房地产存在风险的还有合肥、珠海、温州、青岛等城市。

经  济  偏  离

现在我们来看第二种计算方法，国际常用的“住户部门杠杆率”。

其计算方法是，用城市住户贷款余额除以城市的GDP，这种方法不用考虑外来人口占比，可以有效地得出房地产对经济的偏离度。

以此，我们可以得出以下数据。

(数据来源：第一财经)

从图中可以看出，达到100%以上的只有一个，就是杭州。如果用经济对房价的支撑能力讲，其风险性已在厦门、深圳之上。

据数据显示，上个月杭州二手房均价以3.35万元/平米的房价超越广州，成功跻身全国5强，这对当下的杭州来说，并不是一个好消息。

榜单中，温州以91.1%高居第三位，成绩很亮眼。温州人炒房是全国出了名的，即使当年房价腰斩过，现在依然还玩着击鼓传花的游戏，实业发展更是置之度外。

按照50%的分割线，房地产对经济存在偏离，有一定的风险的，除了以上城市外，还有石家庄、沈阳、保定、海口等城市。

在整个表单中，你会发现，南方城市超越北方城市，沿海城市超越内地城市。当然这也和财富的认识有关。

南方人对于财富的追求和投资投机心理，要远比北方人强的多。所以，南方主要城市的人口流入量远大于北方主要城市，供需结构发展转变，自然南方的房地产炒作氛围更浓烈。

学  会  观  势

无论是“居民资金杠杆率”还是“住户部门杠杆率”，其本质还是居民负债和经济基础、人口流入能力的关联性。

要记得，人口、产业才是城市的根本，房地产的拫基，否则一切高房价都是人为炒作的投机行为，到头来还是尘归尘、土归土。三亚，鄂尔多斯都是血淋淋的例子。

当下来看，大部分城市的居民杠杆率已经超过了房地产金融属性的理解范畴，人们都用毕生积蓄为其买单，撑住了楼市，这远比2015年股灾前夜股民大放血，壮烈的多。

居民杠杆率高企，风险四伏，这也是再三重申“房住不炒”的真正原因。

未来中国楼市会被迫“稳”一段时间，至于这个时间有多长，还要看居民杠杆率的去化情况。而作为一名购房者，我们一定要学会“观势”，对于杠杆率较高的城市，要远离。

尤其是当下的二三线城市，要紧盯其产业的发展形势，例如观察当地大企业的营运情况，写字楼的入住率等。

尤其是写字楼入住率，简直是房地产风险的风向标，如果你所在城市写字楼黑压压一片，连个鬼都抓不住，那你还有什么动力去接盘呢?

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