成交价不强制含装修费 规避“一房二卖”

2日，新版的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本正式发布，并将于4月15日起实施。

上月下旬，北京就《北京市存量房屋买卖合同》示范文本等多个文件公开征求社会意见，北京市住建委根据意见和建议进行了修改完善。

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志表示，《北京市存量房屋买卖合同》示范文本，为交易双方提供了一份体现公平、公正、符合当下法律法规的民事合同的范本，在充分尊重双方意思自治的基础上，保障交易当事人的合法权益，并设计了大量提示性条款有助于交易双方防范潜在市场交易风险。

成交价不强制含装修费

在此前的征求意见稿中，新版合同在二手房的成交价格这一块，附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格应全部包含在房屋成交价内，而且在合同里要写明家电、装修等各自的价格。

此项防止了买卖双方为规避税收，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格，减少交易中出现的“阴阳合同”。

但是，此项公布后却被一些媒体炒作为“二手房需缴纳的个税及增值税将大幅度提高”。对此，新版合同进行了修正，其写明“经买卖双方协商一致”来确定房屋成交价格，并未规定是否必须包括装修、家具、家电等。

与此同时，在新版合同的“第一条房屋基本情况”，买卖双方需要将“该房屋附属设施设备、装饰、相关物品清单等具体情况”进行附件说明。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“北京市在这一个政策中，没有把这个带装修写到价格或计价里面，说明是比较谨慎的做法。房屋买卖是自由交易行为，而且带装修的认定也是因人而异，所以合同中对于类似内容很难约束。未来打击双面合同，既要法律责任进行认定，防范逃税的做法，同时应该在合同中让买卖双方明确一点，即‘一房一价’是必要的。”

规避“一房二卖”

新版合同细化了卖房人对房屋权属及使用情况的告知义务，单设了第五条——房屋产权及具体状况的承诺，其中写明“该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人”，这就从合同中规避了“一房二卖”的现象。

新版合同还考虑到“该房屋无司法查封或其他限制转让的情形”。而旧版合同中，只是要求了出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷、以及出卖人要保证将附属设施以及装饰装修一并转让给买房人等几个简单的条款。

此外，在新版合同中，还明确了逾期迁出户口负违约责任。事实上，在房屋买卖合同纠纷案件中，因户口迁移引发的也较多，部分房主在买房之后，迟迟不迁出户口，导致买房人也无法将户口迁入。

为了避免此类纠纷，新版合同文本中进行了细化项目的设置。相比于旧版合同，新版合同增加了现有户籍事项，细化逾期迁出户口的违约责任，并促使双方就迁移户口时间和违约金达成协议。