限价房入市 新房市场依然难言回暖

上周末，等待已久的限价房(限制售价、竞争土地价钱)终于正式入市。位于大兴区的瀛海府和位于房山区的金樾和著成为了最先开盘的限价房项目。不出不测，这两个项目都取得了极大的关注，特别是大兴区的瀛海府，由于对比周边二手房有一定的价钱优势，仅用了2个，选房就曾经完成，开发商对外宣称首期售 罄。

但是，就在一片回暖声中，市住建委忽然对这两个限价房项目展开了突击检查，两个项目都由于公示信息不完整、摇号受质疑等缘由，被责令整改并立案调查。这无疑给还没有热起来的限价房浇了一盆冷水。业内人士以为，限价房其实并非想象中的会有很多人抢着买，相反，由于限价房本身价钱和区位的不均衡，加上监管部门明显加码的严厉请求，恐怕很难催热北京的新房市场。而大量限价房的入市还给房企带来了去化压力，估计北京新房市场也将迎来宏大压力。

限价房入市进“快车道”

在限价房正式放开闸门后，很多购房人都在等候这些限价新房的入市，随之呈现的新房成交回暖也成为了大约率事情。

也的确如料想中一样，限价房闸门刚一放开，瀛锦苑、舒朗苑和金樾和著三个限价房项目就相继取得预售证。就在近日，位于大兴区旧宫镇的“林悦和苑”也取得预售答应证。该项目也将作为商品住房，由开发商面向具备本市购房资历的居民家庭停止销售，并将在近期开盘入市。

北京住建委官网显现，“林悦和苑”也称为“保利首开熙悦林语”，为北京市大兴区旧宫镇DX07-0201-0006、0007地块R2二类寓居用地，于2017年4月13日拿地。建立用空中积66379.53平方米，建筑控制范围146035平方米，企业自持商品住房面积为该宗地寓居用处建筑面积的70%。依据土地出让文件，该项目商品住房销售均价不超越52315元/平方米，且最高销售单价不得超越54931元/平方米。

据理解，该限价房与大多数同类产品主打小户型不同，首期推出的是138平方米的3室2厅户型。共60套，销售均价52315元/平方米。排号前需交30万认 筹金，2021年交房。同样，该项目也由于高性价比备受关注，周边在售的非限价项目，如首开住总熙悦安郡、中国铁建花语金郡、中铁华裔城·和园等均价分别为79155元/平方米、73000元/平方米和67000元/平方米。

除此之外，北京青年报记者得悉，位于密云区檀营乡的“京投开展锦悦府”限价房项目、碧桂园琅辉以及北京城建·上河湾等多个限价房项目都在取证准备中。其中，碧桂园琅辉项目为目前整个北京单价最低的限价房项目，均价21144元/平方米;北京城建·上河湾目前暂未推出房源，均价约在27000元/平方米左右。

业内专家剖析指出，上月北京市限房价项目销售管理方法正式发布施行后，限房价项目的入市也明显走上“快车道”，很多项目都在争取早日开盘，锁定购房人。

限价房不是都好卖

限价房大量入市，能否意味着捡漏时机来了呢?

的确有一些限价房项目区位和价钱都比拟有优势，但需求看到的是，仍有大量限价房面临着严重的去化压力。

以房山良乡两项目金樾和著和旭辉城为例，预售均价限定为38994元/平方米，最高不得超越40944元/平方米，且执行“9070”政策。

除此之外，良乡周边还有五六个商品住宅项目在售，今年以来，商品住宅的成交均价在4万-5万元/平方米，限价房项目在单价上具备一定优势。

总价方面，限价房的主力产品90平方米总价为351万元，而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为581万元，限价房的单套总价比商品住宅低了230万元，对刚需、刚改客群构成极大吸收。

令人担忧的是，房山的市场需求能否支撑两项目的庞大货量。据市住建委官网显现，两项目的取证面积分别为9.4万平方米和10.3万平方米，按套数计约为2000套。而据思源地产数据显现，今年前5个月，房山区新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手房相加，今年1-5月，房山住宅的总需求量为3893套。

仅这两个项目就将有2000套新房入市，这还不算区域内自身存在的非限价项目，很可能对区域楼市将产生宏大冲击，形成房源去化速度的减慢，以至对刚刚呈现复苏契机的二手市场形成重压。思源地产首席剖析师郭毅剖析表示。

关于限价房的监管曾经加码

大局部限价房不只面临着去化难题，即使是业内普遍以为不愁卖的限价房项目，也可能由于常见的虚假摇号、饥饿营销的销售手腕成为监管部门重点检查的对象。由于西安、杭州、南京等地都呈现了限价新房项目饥渴营销、排队抢饭、虚假摇号等乱象，北京的限价房项目一开盘入市，就执行了最为严厉的监管。

据《北京日报》报道，市住建委特地对上周末开盘的两个限价房项目停止了突查。一个是大兴区的瀛海府，另一个是房山区的金樾和著。最终，由于公示信息不全等缘由，这两个项目已被立案查处。

据记者理解，瀛海府作为北京第一个开盘的限价房，选择了在6月9日上午9点开盘，摇号选房。固然只要194套房，现场却引来几百人。摇号大约只要2个，速战速决。在此之前，该项目排卡、验资约700人。

该项目之所以遭到这么多人关注，是由于这是北京最早开盘的限房价项目，从一开端就曾经敲定了价钱上限，均价为52449元/平方米，最高不得超越55071元/平方米。该项目最终未被转化为共有产权房，是按商品房销售，户型为88平方米三居。粗略计算，总房款大约462万元左右，而周边紧邻的两商品住宅项目售价曾经打破6万元/平方米，优势较为明显。

但在市住建委的检查中，该项目详细卖了几套?实践排队人数有几?能否如开发商宣称的那样全部售 罄?摇号能否有公证处人员参与?诸多问题都存在疑问，并最终被整改和立案。同样处于大兴区的另一个限价房项目担任人对北青报记者表示，突如其来的检查此前很少呈现，许多原有的营销方式都面临失效和叫停，可能会影响到取证项目的开盘进度，一些没有取证的限价房也可能放缓脚步，察看状况。

房企将面临去化压力

固然限价房取证的速度加快了，但似乎新房市场并没有因而转热。一方面是限价房本身面临的市场竞争压力，另一方面也是监管部门的严厉把控，招致一些虚假摇号和饥饿营销的手腕不再管用。

思源机构初步统计，今年有55个等候入市的限价房项目，大约有446万平方米的计容建面将陆续面向市场推出，而2017年北京商品住宅的成交面积也不过394.05万平方米，市场的去化压力不可思议。

郭毅表示，面对将来的剧烈市场竞争，限价房项目争相入市，率先收拢购房需求成为房企共同的选择，假如土地市场照旧坚持与去年相同的供地速度和竞地规则，土地市场和商品房市场供量同步增加，一方面微观楼市很可能因供量集中，供不应求形成畅销，另一方面商品房的畅销也将向土地市场传输，形成土地流拍流标的现象进一步增加，今年开发商曾经开端精选土地，而随着限价房开闸，房企真正面临去化压力时，这一趋向将愈加明显。

不只如此，业内人士也表示，由于初次入市的限价房就遭遇了立案调查的处分，能够估计的是，关于限价房，特别是高质量低价钱的限价房摇号将愈加透明。以往很多人参与摇号、抢房，可能最后演化成了饥饿营销，形成购房人的心理恐慌，这些都会成为监管的新重点。