9.06亿竞得海门两宗相邻宅地！竟要建绿廊、造邮轮？！

今日(8月21日)，海门两宗相邻住宅地块CR19015和CR19016成功出让，地块面积合计204亩。竞得人单位是招商蛇口工业控股股份有限公司!

成交总价分别为4.57亿元和4.49亿元，合计9.06亿元，楼面价分别为3733元/㎡和3667元/㎡。

地块信息

CR19015地块

位于海门市张謇大道东、上海路南，土地用途为城镇住宅用地，出让面积约68014㎡(约102亩)，容积率1.6-1.8，起拍总价4.57亿元，起拍楼面价3733元/㎡，未来将打造成不超过18层的住宅产品。

规划设计要点：

1、规划住宅建筑高度须大于三层且不大于80米，高层住宅平均层数≤18层;

2、居住区内结合公共绿地设置规模不少于1000㎡的室外活动场地(含儿童、老年人活动场地);

3、住宅建筑层高不宜超过3m，沿上海路一侧住宅建筑面宽不宜超过60m，阳台须统一封闭;

4、地块内须建设一栋独立式研发楼地上建筑面积不少于5000㎡，须永久自持，并须符合开发区管委会的相关要求;

5、出让地块东侧A地块生态绿廊45327㎡(含道路、水系、绿地等)，由土地受让人出资建设，建设方案、施工图设计和竣工验收由市政府指定单位牵头组织实施，竣工验收养护期满后无偿移交。

CR19016地块

位于海门市张謇大道东、香港路北，土地用途为城镇住宅用地，出让面积约68014㎡(约102亩)，容积率1.6-1.8，起拍总价4.49亿元，起拍楼面价3667元/㎡，未来将打造成不超过18层的住宅产品。

规划设计要点：

1、规划住宅建筑高度须大于三层且不大于80米，高层住宅平均层数≤18层;

2、居住区内结合公共绿地设置规模不少于1000㎡的室外活动场地(含儿童、老年人活动场地)，配建并无偿提供城市社区公共服务中心2000㎡;

3、住宅建筑层高不宜超过3m，沿香港路一侧住宅建筑面宽不宜超过60m;

4、地块内须建设一栋独立式研发楼地上建筑面积不少于5000㎡，须永久自持，并须符合开发区管委会的相关要求;

5、出让地块东侧生态绿廊B地块34228㎡(含道路、水系、绿地等)，由土地受让人出资建设，建设方案、施工图设计和竣工验收由市政府指定单位牵头组织实施，竣工验收养护期满后无偿移交。

区位交通：2宗地块北至上海路，南至香港路，西至张謇大道，交通较为便捷;

生活配套：地块毗邻规划中的圩角河商业商务区和中央公园文化商务区，东边是近8万方的生态绿廊，中南城也在其3公里范围内，未来居住便利，环境优美;

教育医疗：东洲仁恒学校在地块的东北侧，地块距离海门市人民医院新院不到5公里;

项目配套：地块周边分布多个优质住宅项目，有保利云禧、海门长江印、万科翡翠甲第等;

周边新房：地块东北侧保利云禧、海门长江印、万科翡翠甲第等楼盘在售，保利云禧建筑面积约99—143㎡新品在售，建面约143㎡洋房少量在售，均价约17000元/㎡;万科翡翠甲第小高层均价约16500元/㎡，户型建面102㎡、125㎡、136㎡、159㎡，洋房均价约17500元/㎡，户型建面109㎡、126㎡，暂无房源，8月加推，价格待定;二手房长江印参考均价13077元/㎡。

广视角看海门

临近圩角河欧陆风情街 坐享生态南城发展红利

海门生态南城板块规划有居住区、行政办公区、圩角河商业商务区和中央公园文化商务区，该板块将打造集行政、文化、商务、休闲、办公于一体的城市公共服务中心。圩角河西侧将规划打造北至秀山路、南至长江长约6公里的集聚高端临水住宅和滨河风情的欧陆风情街区，采用法、得、英等欧式建筑风格，使其成为海门新的城市文化名片。

该两宗地块临近圩角河商业商务区和中央公园文化商务区，坐享生态南城发展红利，且地块东侧的生态绿廊由其开发建设，未来居住环境将极其优美。

整体开发可能性较大 需进行大规模工业投资

该两宗地块毗邻，规划和监管要求相仿，且投资监管协议文件里均要求统一规划、整体开发，故预测该两宗地块应该为同一开发商拿下，并进行整体开发。

这两宗地块需竞得者或其控股人在该地区设立邮轮配套产业园项目公司或控股合资公司，负责邮轮配套产业园的开发建设，注册资本金(实缴到账)不少于1亿元(外资折算比例不低于40%)，并且对投资额、销售额和纳税额都提出了较高的要求，基本锁定投资方。

CR19015地块项目投资监管协议(截取)

CR19016地块项目投资监管协议(截取)

规划及投资监管要求颇多 价格恐难攀新高

根据规划条件，2宗地块共需配建近8万方生态绿廊(生态绿廊A地块45327㎡+B地块34228㎡)，2栋建筑面积不少于5000㎡的研发楼，2处不少于1000㎡的室外活动场地和1处2000㎡社区公共服务中心，并无偿移交。除此之外，竞买方还需设立邮轮配套产业园项目公司，并进行大规模工业投资，规划和监管要求颇多。

周边在售竞品仅保利云禧和万科翡翠甲第，且均是去年上市项目，该项目入市后，整体去化压力不大。参照该地块的规划及投资监管要求，结合周边的在售楼盘均价，该地块拿地价格恐难攀新高。

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