政府收入和土地出让金数据一起下降，楼市凛冬已经来了么？

财政部前两日公布了2019年前两个月财政收支情况，其中，全国政府性基金预算收入为9450亿元，同比下降2.3%。细分来看的话，地方土地使用权出让收入8047亿元，同比下降5.3%。这也是自2015年以来卖地收入第一次同比下降。前段时间统计局公布的经济运行数据中，房地产销售面积同比下降3.6%。

卖地收入下降，房地产销售面积下降，楼市真的进入寒冬了么？这背后的逻辑或许没那么简单。

一、卖地收入虽然下降但一线城市土地交易开始回暖

根据相关数据统计显示，2019年前两个月，100城土地累计成交面积同比下降14.6%，累计成交总价同比下降21.8%。其中一线城市累计成交面积同比增加48.3%，累计成交总价同比增加7.6%。一线城市土地市场开始活跃起来，但又有一些奇怪，我们来做一下简单的计算。成交面积同比增加48.3%，成交总价同比增加7.6%，换句话说，土地单位成交价同比下降了27.4%。也就是说，一线城市土地溢价率明显下降。土地溢价下降，新建房屋的价格自然就会慢慢降低。我预测，未来一线城市的新房可能会出现一定程度的下跌，但幅度不会太大，并且会传到至二手房市场，使二手房市场更加平稳。

二、前两月，房地产开发投资同比增长11.6%较去年全年提升2.1%

房地产开发投资看上去增长很美好，但实际上这其中土地购置费同比可能依旧高达50%。施工同比小于投资同比表明投资超预期源于含价因素，包括：施工投资单价或土地购置费等超预期强。其中，一方面，通过固定资产中建筑安装工程同比与施工投资同比的强相关性，我们可以预估1-2月施工投资同比仍表现为略负的状态，隐含着施工投资单价仍然保持同比下降，因而排除法后土地购置费才是投资超预期强的主因。

三、卖地收入下降会迫使地方寻找新收入来源，房产税或进一步加速

就目前获得信息来看，各大房企从18年下半年开始，拿地速度明显下降。直到前几天，碧桂圆才提出重启拿地项目，但我预计2019年房企拿地速度不会显著回暖，但可能比18年下半年好一些。这样的背景下，地方财政收入会受到比较大的压力，如何“开源”就变得极为重要。所以，房产税加速落地的可能性正在逐渐变大。根据申万宏源分析师的测算，按照人均40平米免征面积，税率1%征收房产税，每年可提供9000亿元的税金收入，这相当于2018年全国卖地收入的15%。同时，房产税的推出会进一步打击炒房，使房地产市场回归理性。

总结：

2019年楼市或许会在一定政策松绑下有所回暖，但对于房产税的预期又会压制房价上涨的动力。

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