18家央企转让项目资产 降负债强化现金流!

2019-06-25楼盘网

连日来,多家央企密集转让旗下房地产项目股权引起市场热议。据蓝鲸房产不完全统计,5月份以来,各大产权交易所披露名单中,共有18家央企房地产公司挂牌转让旗下项目。其中,既有中化集团等主业包含物业开发的大型

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18家央企转让项目资产 降负债强化现金流!

2019-06-25 14:13:55 /zhanghuan /楼盘网

连日来,多家央企密集转让旗下房地产项目股权引起市场热议。

0932364017039.jpg据不完全统计,5月份以来,各大产权交易所披露名单中,共有18家央企房地产公司挂牌转让旗下项目。其中既有中化集团等主业包含物业开发的大型多主业集团,亦有曾出现在“退地令”上的非地产主业央属企业。

关于央企转售项目的原因众说纷纭,而在楼市调控政策长期收紧之下,房地产行业未来是否依然是一门“好生意”?再次成为各界议论的焦点。

18家央企密集转让项目资产

今年以来房地产行业经历过销售“小阳春”,也上演过“抢地潮”,但市场整体增速较去年同期有所下降。据克而瑞数据显示,今年前5个月百强房企实现销售规模接近3.5万亿元,但4.1%的同比增速较2018年同期的33.5%表现仍相形见绌。这或意味着,企业的生存现状正在加速向两极化演变。

随着近期多家央企密集出让项目股权,业界更加重了对市场下行压力的担忧。据蓝鲸房产不完全统计,5月份以来,共有18家央企对房地产附属公司及项目公司股权进行转让(包括正式披露和预披露项目),涉及标的项目28个,数量等同今年1-4月央企转让项目总量,呈现出明显的加速态势。

进一步梳理发现在上18家央企中保利集团(SH:600048)、中化集团、招商蛇口(SZ:001979)、华侨城(SZ:000069)、中粮集团5家为此前国资委确定的16家房地产主业央企,际华集团(601718)(SH:601718)、中航工业集团2家属于国资委认定的可保留地产业务的非房地产主业央企,除此之外剩余11家央企均在“退房令”(78家被要求退出房地产项目的央企)的限制范围。

 对此市场出现两种推测,一是相关部门近期正在加大推行“退房令”,再则这或与国资委要求央企调整负债率有关。

从拟转让的具体标的资产情况来看,处于“退房令”限制范围的央企转让标的多数为产品销售殆尽的老项目公司,而转让价格也相对较低。例如,中国中车(601766)(SH:601766)、中船集团、中国盐业、中国电子等央企5月份以来所转让的附属公司,挂牌价格均不足千万元,且上述股权被摆上货架的公司在今年一季度出现亏损亦是普遍现象。

需要注意的是诞生于2010年3月的“退房令”便是在央企于土地市场过度活跃的背景下推出的,彼时该举措也被视为规范房地产市场的重要一步。在此背景下,多数业内人士认为,央企频繁挂牌出让项目动作也或与近期“退房令”的趋严态势有关。

易居研究院财经评论员严跃进对蓝鲸房产表示,相关部委虽然没有明文发布,但5月份央企项目的频繁转让,不排除是“退房令”的继续收紧,即从企业改革和整顿角度看,相关部委会督促非地产主业央企加快退房。

此外际华集团、中航工业集团两家“可保留”地产业务央企近期亦在积极转让地产项目,而原因亦与“退房令”似有相关。例如际华集团在公告中涉及近期挂牌转让邢台(楼盘)诚达房地产开发有限公司股权时,便提及了“为贯彻国务院国资委关于中央企业聚焦实业、突出主业的要求。

“非地产主业央企退房一方面利好市场公平竞争环境的创造,另一方面通过甩掉此类物业,也利好其轻装上阵,进而改善经营质量。”严跃进进一步表示。

转让项目降负债、强化现金流

除了“退房令”的压力外,多家央企密集出让项目背后,或也与强化现金流,调整产品结构有一定关系。例如未在“退房令”范围的中化集团、华侨城集团等也在近期通过挂牌项目,调整结构。

从转让项目的权益及底价来看,近期央企转让地产附属公司的重头戏仍落在5家主营地产业务的央企之上,其中,中化集团在近期挂牌5家项目公司股权,在附属于中国金茂(HK:00817)的4家项目公司中,长沙(楼盘)鼎茂100%股权、北京(楼盘)茂丰28.56%股权两家项目公司挂牌价分别为11.45亿元、5.3亿元;而尚处于预披露阶段的北京昊远34%股权、天津(楼盘)北方泽茂100%股权亦分别持有10亿元左右权益土地资源。

对此,严跃进分析认为,不排除部分央企通过项目转让,回笼资金进而改善上半年现金流的可能。

事实上一直以来,“降杠杆”被视为国企改革绕不开的问题,同时监管部门对于负债率的要求亦越发明确。在2018年年初,国务院国资委便提出,到2020年前中央企业的平均资产负债率再下降2个百分点。

需要注意的是,在2018年这个提出降负债率目标的首个年份中,全国多数央企均较好的完成降杠杆任务,根据国资委数据显示,截至2018年年末,央企平均资产负债率同比下降0.6个百分点至65.7%,向2020年下降2%的3年目标稳步推进。

但也有部分房企出于“抄底”心态加大拿地力度,导致部分土地溢价率出现明显升高。在此背景下,个别央企开发商也出现了负债率短期大幅攀升的情况。其中,招商蛇口产负债率在2016年不足70%的基础上不断上行,在2017年增至72.11%后,在2018年进一步上涨2.17%,达到了74.28%。

而招商蛇口近年来负债率的提升亦并非个例,包括中国金茂、保利地产(600048)等央企资产负债率同样逐年增长。

值得一提的是监管部门对于央企的日常运营亦有要求,在今年年初,国资委主任肖亚庆曾明确表示,“高负债企业不能实施推高负债率的项目。”此外,国资委研究中心研究员周丽莎也曾向媒体透露,今年年初,国资委对央企的负债率要求有所调整,包括对房地产、煤炭、有色金属等去产能的产业,都做了负债要求,对前期负债偏高的企业会重点管控。

可以看到,在国资委3年降负债目标期限将近过半的当下,央企开发商“降杠杆”的诉求正逐渐增大。

加速调整产品结构,央企带头走“稳健”之路

对于资金实力雄厚、融资渠道通畅的央企而言,除了强化现金流之外,对利润率也有更高要求。例如中国金茂便将近期转让项目的部分原因归于对资产质量的要求。中国金茂表示, “拿地之前合作双方都有协议,如果价格超过任何一方董事会的授权,那么合作就自行解除。由此来看,部分央企或并非将规模作为第一选择,而是将寻求高利润视为新的选择。

克而瑞数据显示,2018年房企整体加权平均净负债率下降了3.95个百分点至85.15%,在2017年大涨过后出现明显回落走势。而在2018年房企发布年报时,包括阳光城(000671)(SZ:000671)、融信集团(HK:03301)等在内的诸多房企均明确提出2019年将进一步降低杠杆率。

克而瑞总经理林波向蓝鲸房产表示,房企降杠杆是基于两个方面的考量,一方面许多在经营上没有很大问题,但因为负债过高导致净利润下降的企业,有通过主动去杠杆改善利润率的需要;另一方面,也有部分企业是基于政策压力而被动去杠杆,在融资管控开始趋向严格的背景下,难以借新债而出现杠杆率下降的情况。

与行业整体降杠杆、提利润相伴的是,近年来,楼市调控机制的变化,正在从短期调控向长效机制转变。住房制度、调控政策的目光更为长远,势必对开发商也有更高的要求。

在2016年房地产市场明确了“房住不炒”的定位后,房地产长效机制已先后经历 “加快建立”、“构建”等多个阶段,并终于在今年迎来房地产平稳健康发展长效机制“稳妥实施”的落实阶段。

体系建设方向上,长效机制既要房价保持稳定避免大起大落,同时亦要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

对此有不愿具名的业内专家向蓝鲸房产表示,长效机制对供应端的把控更为全面,亦对市场端的需求、房价以及居民收入匹配度提出了更高要求,这促使房企必须积极调整自身业务,匹配多层次的市场需求,从而推动行业平稳健康发展。

不过也有业内人士认为,从购房需求上房地产市场“黄金时代”虽已远去,但未来结构红利仍然存在。空间机构创始人杨现领曾表示,受益于城镇化快速发展,在2030年前,房地产行业存在一波由近2亿城镇人口流动带来的红利。

可以看到在新型城镇化的推动下,房地产市场整体发展空间依然存在。在近年来较为有效的调控措施下,房企寄托于房价上涨,加杠杆“蒙眼狂奔”的年代已渐行渐远,取而代之的是,在“房住不炒”的基调下,与实际需求相匹配,以更高资产质量打造的平稳健康长期发展道路。

一直以来央企作为国民经济的重要支柱,在各行各业的长期发展中均处于引领地位,而本次央企去杠杆、调结构的推进,最终将为房地产行业发展带来怎样的引导与借鉴作用。

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