深圳：产业用房禁止两次转租分租

继对居住用房实施租赁价格新政后，深圳对产业用房租赁市场也加强管理了。日前，深圳市政府印发《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》(下称《若干措施》)，从10月1日起施行。其中规定，产业用房原则上不得转租、分租;约定可以转租、分租的，应按规定或约定出租，受转租人不得再次转租。

新政意在打击“二房东”市场乱象

《若干措施》中所称的产业用房，是指从事工业生产为主以及介于第二与第三产业之间，容纳研发、孵化、中试等创新型产业功能的建筑，包括工业厂房和研发用房。创新型产业用房和本市保税区、合作区、自贸区及高新技术园区等特定区域内产业用房租赁另有规定的，从其规定。近年来，深圳市出台了一系列降成本、拓空间、优环境、促发展的政策措施，持续推进优化营商环境，有力保障了实体经济高质量发展。但2018年以来，部分产业用房租金上涨较快、“二房东”市场乱象突出等问题直接增加了企业运营成本，对保障产业发展空间、营造良好的营商环境产生不利影响。为进一步推动实体经济高质量发展，深圳2019年政府工作报告明确提出了“进一步降低企业用房成本，出台专门政策严控产业用房租金过快上涨”，为此，深圳市制定了《若干措施》，在坚持发挥市场在资源配置中决定性作用的同时，用好政府这只“看得见的手”，通过科学、规范、有序的监管，依法依规规范产业用房租赁市场。 深圳市住建局介绍，《若干措施》于5月27日至6月6日面向社会公开征求意见，共收到反馈意见76条。经认真讨论和论证，充分吸收采纳了相关意见建议，对《若干措施》内容作了进一步修改完善。9月18日，《若干措施》正式印发。

到明年新增创新型产业用房800万平方米以上

《若干措施》从六个方面提出了20条具体措施。首先是加强规划统筹，加大供应力度。2016年以来，深圳市开展了“加快国土空间提质增效实现高质量可持续发展”十大专项行动，全力解决深圳产业空间挖潜不够、利用效率不够高的问题。为此，《若干措施》提出加强产业空间的规划统筹，推动产业空间供给侧结构性改革，通过持续推进产业空间提质增效、加大创新型产业用房供给力度，实现产业用房供需平衡，确保符合深圳高质量可持续发展需要与产业规划的好项目有空间可落。 在这方面，《若干措施》中提出将鼓励各区采取异地置换、产权入股等方式，促进老旧工业区连片升级、功能优化，建设高标准产业空间。深圳还将加强对旧工业区综合整治的引导和支持。旧工业区相关权利人可按规定增加一定比例的辅助性公用设施，适当增加满足基本需求的研发办公、配套商业空间，完善产业及配套功能，改善旧工业区环境品质。在这方面，市区政府将给予一定补助。至2020年，全市完成旧工业区综合整治建筑面积不低于500万平方米。 此外，还将鼓励各区通过配建、收购、整治统租和“市场配置、政府补贴”等方式，加大创新型产业用房筹集力度。推动国有企业通过利用存量用地、城市更新、整治统租等渠道，加大创新型产业用房供应;对社区股份公司自主盘活老旧工业区等集体物业用作创新型产业用房的，各区给予一定财政资助。到2020年，全市新增建设筹集创新型产业用房建筑面积不少于800万平方米。

租金高出指导价15%将被约谈和信用惩戒

为有效解决产业用房市场随意涨租，行业无序发展等问题，《若干措施》提出了推行全市统一的产业用房租赁合同示范文本、加强租赁合同备案管理、实施租赁公示制度、加强行业主体备案等措施规范租赁行为。除承租人要求外，单个产业用房租赁合同期限原则上不得少于1年;鼓励签订产业用房长期租赁合同。 同时，对当前产业用房租赁市场上存在的代收代缴水电费牟利、虚增公摊面积、收取高额物业服务费、随意转租分租等增加承租人用房成本的违法违规行为提出了明确的监管措施，并从行业诚信监管、负面清单、多部门协同监管等多个角度，建立健全约束激励机制。其中包括：租赁合同中应明确水、电费的计费细项、计费标准、收取方式及用水、用电安全条款，严格执行政府定价;用水、用电未抄表到户的工业区，各用户缴纳的水、电费用(含自用、公摊)总和不得高于出租人向水、电专营单位缴纳的水、电总费用。此外，出租人每年还要定期对水、电费收缴及分摊、公摊等情况进行公示。 为进一步压缩部分房地产中介、个人等“二房东”通过产业用房转租分租牟利的空间，《若干措施》明确要针对产业用房所属类型、空间位置、运营主体及产业导向等，实施分类分级监管，加强产业用房准入监管，优化国有及集体产业用房出租方式，推进产业用房得以合理使用。规定除土地供应合同、产业发展监管协议和租赁合同另有约定外，产业用房原则上不得转租、分租;约定可以转租、分租的，产业用房应当按规定或约定出租，受转租人不得再次转租。 为严控产业用房租金过快上涨，《若干措施》提出了产业用房租金指导价格发布制度，通过主管部门编制并发布产业用房租金指导价格，提高租金透明度，引导租赁双方合理约定租金，稳定市场预期。对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的，市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入，经核实属恶意哄抬租金的，可对出租人采取约谈、实施信用惩戒等措施。

每两年更新一次产业用房数据

产业用房供需信息不对称极大地推高了市场租金，也滋生了市场乱象，为此，《若干措施》提出要建立全市统一的产业用房信息平台，使其成为规范行业及市场行为、推进信息透明、加强租赁市场监测、稳定市场预期的重要抓手。另外，市租赁主管部门应当会同市产业主管部门组织开发全市产业用房专项调查，及时准确采集产业用房基础信息和使用信息，建立产业用房项目信息台账，专项调查原则上每两年一次，由各区政府具体实施。 加强租赁市场整顿是规范市场的重要手段，《若干措施》明确开展产业用房租赁市场专项整治行动，严厉打击各类违法违规租赁行为。下一步，深圳市、区政府及各相关部门将推动落实《若干措施》，围绕加大用房供应、主动做好服务、分类分级监管、推动行业规范，稳定市场预期，促进产业用房租赁市场健康稳定发展，为深圳市加快建设中国特色社会主义先行示范区提供有力支撑。