融资凛冬将尽 房地产曙光在前

凛冬尽头，暖风拂面。

12月12日，国家发改委下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（下称“通知”），将房地产业纳入标准范围。

此前企业债基本为央企、国企专享，此番直接将企业债的发行主体扩容至优质房企（包括民营）的表态近年罕见。无论背后有着怎样的考量，客观上都成为了房地产寒冬中的暖流。

追溯过往，房地产行业融资上一次迎来宽松周期是2015年。当时央行创设PSL工具为棚改提供资金支持，地产限购政策开闸，首付比率、贷款利率和税率等多维度全面放松，房企银行间融资、票据、公司债获得鼓励，直接催生出了一个房地产盛世。

此后房地产公司债、企业债券等融资渠道陆续受到限制，上交所、银监会、发改委等先后出台调控文件，成为房企发债监管由松到紧的转折点。虽然并未明文拒绝房企发债，但实际上房企作为发行人的情形非常少见。据Wind数据显示，今年房地产业发行企业债规模仅为5亿元。

如今发改委对企业债券发行主体认定的表述松动，尽管仍有财务、评级指标限制，但之于房企不折不扣是一个向好的迹象。此番企业债新政值得关注的焦点，是房企能以优质企业身份成为企业债发行人。与此前企业债的发行环境相比，这是一大突破，为更多头部房企的企业债发行创造了可能。

尽管发改委主管媒体《中国经济导报》援引权威人士的说法澄清，房企企业债不得用于商业房地产，但棚改、保障房、租赁住房乃至债务偿还均有可能成为房企的募投用途，事实上将给房企的流动性带来改善。

不惟企业债扩容，临近年关，贯穿了2018年整年的融资难的边际环境似有好转。房地产融资端正在进入一种渐进式放松的旋律，先行一步的是公司债的发行。据Wind数据统计，11月份，房地产行业共发行83只债券，发行金额达638.60亿元，占债券发行总额的1.77%，去年同期只有246.18亿元，增长超过1倍。

此外，多家房企在11月与银行信托公司达成战略协议，授信规模超500亿元。尤其值得一提的是，12月5日，中粮地产收购大悦城及配套融资方案，获证监会无条件通过。房企直接融资紧闭的大门重新开启。

融资暖风传递的利好，让处于偿债高峰期的地产商长舒一口气，最艰难的时刻即将过去。一轮房地产融资初春的曙光已经照进了现实。

观察此轮房企融资放松的时间节点，恰与宏观经济周期较为一致。在主流的直接融资渠道当中，发股和发债是房企最常用的方式。房地产过往的周期起落信号，往往取决于这两大类融资渠道的开启或者关闭的指挥按钮。

按照以往的旋律，融资会从单渠道的局部放松，扩充到全渠道的全面放松。路径上，往往是从非住宅到住宅、从非标到标准、从债权到股权的渐进式放松。考虑到各项融资工具的放开具备渐进性，可以初步判断，房地产行业基本面已经进入一个筑底阶段，后期一定程度上是稳经济稳就业。从这个层面来说，此轮房地产融资曙光的信号意义强烈。