主流机构对于下半年楼市市场能否降温存疑！

近来，西安出台了新一轮的楼市调控方针，新政规定，新落户西安的购房者需落户满一年或接连缴纳12个月社保/个税方可在限购区内购买新房、二手房；而非西安户籍的购房者则需提供5年以上(含5年)的个税或社保证明。

一石激起千层浪，西安出台新限购方针后，商场的目光马上被拉向这个房价涨幅接连数月排名榜首的西部城市。事实上，包括成都、姑苏等城市近期均已出台方针试图对房市降温。但是，新政究竟能起到何种效果？以西安为例，不少房地产从业者向记者表明，新政的影响尚难以判别。

当然，在“房住不炒”等方针指引下，也有组织指出，未来调控方针城市分解将更加显着，热门城市将加大房地产调控力度，库存压力较大的城市或将推动刚需开释，整体看全国房地产商场将坚持稳健运营。

西安调控新规受重视

国家统计局最近发布的全国70城房价指数排行中，西安新建商品住宅价格指数环比增幅接连6个月排名榜首，归于房价过快上涨的城市，亟需进行房价安稳；这被以为是西安此次出台房地产管控方针的重要背景。

陕西省宏观经济学会会长赵锐在接受记者采访时表明，西安限购新政的出台首要是为了平滑矛盾。“一方面为解决引进落户人口的购房清晰条件，另一方面，控制新落户人口的购房量在自用范围，防止为炒房而落户，平复本地市民的需求矛盾。”

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进则谈到，西安的限购新政反映出过去借落户方针炒房、部分外来人口炒房、部分郊区商场炒房等问题。“新政出台较为及时，此前西安也出台了管控房子交易秩序的方针，经过方针组合拳，有助于促进西安房地产商场的安稳和发展。”

“许多客户都是刚落户过来，方针就出来了。”一位西安当地中介人士告知记者，也有一些客户是刚看好房子，准备近期落户，却没料到方针已经出来了。记者获悉，在西安限购新政出台后，已有不少房产公司组织职工进行解读学习。

记者了解到，西安限购新政还涉及履行上的细节，包括：

1、6月20日及之前落户的可按照原购审方针履行；

2、经过社保或纳税落户的在6月20日及之前已提交购房资格审阅房管系统的，可按照原方针履行，6月20日之后提交的一律按满五年履行；

3、在户籍中心正在办理落户请求的，若户口本中落户时间在6月20日之后的，不可按原方针履行。

针对此次新政能否起到为房地产商场降温的效果，e公司记者采访了多名西安本地的房地产从业人士。一位国内一线房企的出售人士告知记者，西安从2017年开端就出台了限购方针，尔后限购力度也一向在加大，但即使这样，西安房价依然一向上涨，并没有抑制住消费者的购房热潮；因此，新政能否为商场降温还很难说，“终究成果只能看商场的供需比。”

事实上，供需比问题在西安房地产商场一向较为杰出，新房、二手房价格倒挂的问题也长期存在。一位西安本地中介人士就以为，新政对房地产商场影响不大，特别是西安有购房需求的客户基数很大，但新房产品仍较为有限。

因此，对于此次西安限购方针能否起到活跃的效果，该中介人士也持谨慎态度。“如果要为房地产商场降温，必须铺开新房供应量，如果供应量上不去，客户买不上的状况会一向存在。”

房地产调控因城施策

与西安楼市同样高温难降的还有成都。e公司此前报导指出，2019年以来，成都土地拍卖商场竞争剧烈，多个片区土拍价格楼面价改写历史记录，甚至远高过地块周边二手房挂牌价。

值得一提的是，面对商场高温，近来，成都市商场监督管理局出手，要求房地产广告不得宣传“只赚不赔”、“坐等升值”等含有升值或出资报答的许诺；不得对规划建设中的设备及其他市政条件做误导宣传。

记者注意到，就在西安新限购方针出台当日，姑苏房贷商场收紧的风闻也遭到商场遍及重视。严跃进就此谈到，姑苏借款方针收紧，首要体现在银行的借款方针略有调整，其理由基本上都是额度缺乏，这也体现出房贷方针趋严的导向。

事实上，最近这类方针收紧的事例许多，例如南京上浮首套房借款利率、杭州上调房贷利率等。

严跃进以为，结合西安等城市近期出台的方针，能够估计房价过快上涨城市方针收紧的可能性依然很大。一起，这也会影响本年三季度的商场交易，基本能够以为三季度房子交易商场会有降温的特色，而到了四季度会有反弹的可能。

但是，除了部分城市房地产方针收紧，记者注意到，国内不少城市也在特定区域放松了限购。南京市高淳区便是最近的一个比如，信息显现，在高淳区购房的外地人只需提供在南京的《居住证》或《劳动合同》即可开具购房证明，不需要近3年内累计2年社保或个税。

去年底以来，还有一个备受重视的城市便是菏泽，菏泽出台撤销新房、二手房约束转让的措施被视为国内撤销先手的榜首枪。当然，从房地产松绑的城市、区域属性来看，依然以三四线城市或一二线城市偏远区县为主。

干流组织“论市”

本年4月19日举行的中央政治局会议上，再次强调了房地产调控方针的整体基调以及落实好一城一策、因城施策、城市政府主体职责的长效调控机制。正如前述，国内不同城市、不同区域出现了房地产方针或收紧、或放松的状况，这也意味着调控方针城市分解将更加显着。

不久前，国家统计局发布了房地产职业本年1-5月运转数据。数据显现，5月房地产职业首要目标均小幅回落，如出资、出售、开工增速，但5月土地商场仍坚持较高热度；分区域看，东北部出售大幅回落，分城级看，一线城市热度保持高位，二、三线城市出售回落。

那么，本年下半年国内房地产商场运转状况如何，有何预判？记者注意到，近期，多家券商发布了房地产职业2019年中期出资战略，记者也梳理出中心要点供出资者参考。

1.信达证券以为，未来调控方针城市分解将更加显着，一起，房地产融资环境难言宽松；但落户约束放宽以及大力发展都市圈建设则有利于房地产商场中长期稳健增加；商场方面，估计下半年房地产融资环境难言宽松，热门城市将加大房地产调控力度，库存压力较大的城市或将推动刚需开释，整体看全国房地产商场将坚持稳健运营。

2.东海证券以为，我国房地产职业正经历从增量向存量的变迁，即重资产开发商向轻资产运营商的转型，将地产开发与其他多元化辅佐业务的协同效应最大化成为近年各房企发展的干流趋势出资战略。出资战略方面，从销量改进的弹性空间以及方针支撑方历来分析，立足于长三角、粤港澳、京津冀、成渝四大城市群，并在中心都市圈辐射区域内的二线、强三线城市布局完善的龙头房企未来上升的弹性空间较大；此外，二线龙头较一线龙头基数低，成绩弹性空间或更大。

3.光大证券以为，从需求侧来看，购房信贷支撑高位趋缓，估计全年出售金额持平，出售面积下降7%；从供应侧来看，保持全年新开工面积增加8%，房地产开发出资完成额增加6%左右的预期。出资建议方面，跟着调控水平提高以及房企逐渐拓宽上下游，安稳现金流比例将逐渐提高，平滑营收和赢利的周期性动摇，地产职业周期波幅削弱，风险溢价减小，外资装备比例提高，价值蓝筹股的估值有望平缓提高。

4.招商证券则提到，未来真正高周转房地产公司的价值将逐渐凸显。其建议重视真正高周转公司，如万科A、保利地产，且这类公司受益于集中度提高和继续的内生性现金流；其次，精选“有质量的增加”弹性种类，即高杠杆且兼具真正高周转，如中南建设；一起，资源型公司仍可获取稳健报答，相对较高的赢利率弥补了慢周转的缺陷，如华裔城A。