北京出台最严公积金贷款政策

近日北京住房公积金管理中心发布了几个重磅政策，其中《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》、《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》将彻底改变未来市管公积金的提取和贷款。这些政策将于下周一(9月17日)正式施行。

此次新政被称为“史上最严公积金贷款政策”，“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等关键词引发热议。

业内人士认为，北京此次调整公积金政策总体是为了落实“房住不炒”的目标，在保障居民住房需求的同时，积极引导合理住房消费，鼓励阶梯式购房，打击房产投机。此次公积金贷款政策全面收紧，对刚需影响较大，类似政策或倒逼部分人未来租房而不是购房，尤其是年轻人。

业内房产研究院首席市场分析师许小乐表示，在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者本身的购买力就受到制约，公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计，四季度北京房地产市场的情况不容乐观。

北京市住房公积金管理中心有关负责人则指出，此举是落实国家“租购并举”的政策，不鼓励年轻人刚工作就购买住房，有了一定积累后再买房。

此次新政有以下六大重要关注点

缴存11年，才可贷款120万

此前，北京公积金贷款额度最高是120万元，缴存时间的长短并不会影响额度的多少。

根据新政，贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。

这意味着，如果是22岁大学本科毕业职工，就职后开始缴存公积金，正常情况下贷满120万需要缴存11年以上，也就是34岁左右。

“二套房”认房又认贷

去年“317”新政中，北京商贷已经实施了“认房又认贷”，公积金贷款则只是“认房”，即不看贷款记录，只要是名下无贷款，即可按照首套房申请公积金贷款。

这次新政中，公积金贷款也实施了“认房又认贷”。

“房”为借款申请人在京名下住房，“贷”指在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。也就是说，如果是在外地的购房贷款记录，也会被认定为有贷款记录的。

这意味着，购房家庭名下无住房贷款记录(包括商贷、公积金贷)且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。

此外，新政下调了二套房贷款最高贷款额度，由80万元下调为60万元。

总体看来，如果“认房又认贷”后被判定为“二套房”，相比过去将面临贷款额度下降、首付比提高。

普宅首付提高至35%

新政还调整了公积金贷款的首付款比例，首套不低于35%，二套不低于60%。

《通知》规定，购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%;购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%;购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。

另外，购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

目前，商贷首套房首付比例不低于35%，二套房不低于60%。经过此次调整，公积金贷款和商贷的首付比例就基本一致了。

郊区房贷款额度可上浮20万

此次新政为市区户籍到郊区购房提供了优惠政策。

《通知》规定，借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区(以下简称“城六区”)以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元;对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元。

贷款年限最长算到65岁

此前，北京公积金个人贷款期限最长是截止到70周岁，新政则调整为不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

月还款额不超月收入6成

此前，借款申请人的收入减去基本生活费用后，其他的钱都可以用来还贷。

此次新政则调整了月还款额。《通知》规定，在保证借款申请人基本生活费用的前提下，按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准，确定贷款金额和贷款期限。

有分析认为，按调整后的标准，则更能够真实反映借款申请人的偿债能力，减少借款申请人的还贷压力。