置换购房时，是先买房好，还是先卖房好?

对于有改善型住房需求的朋友，大多会选择以新旧置换的方式，购置新房。但在具体操作中，可能大家会产生这样的纠结：我是先买房好呢，还是先卖房?

如果先卖房，万一新房房价涨了怎么办?如果先买房，万一老房子迟迟卖不出去又怎么办?今天，小金会给大家一些建议，帮你消除这些纠结。

依据房价趋势，决定先买还是先卖

从操作层面上，我们不妨将买卖房、买房的动作同时进行，也就是一边在中介挂上房子，一边着手选房看房，之后再将有限的时间，有倾向性的放在买房或卖房中。

对于置换购房来说，最理想的就是一边卖，一边买，前脚卖出回款，后脚交钱提房。但事实上，能同步完成买卖操作的难度很大，二者总有时间差。

理论上来说，如果房价处在一个上行通道中，房价上行趋势明显，这个时候就应该尽量先选房买房，然后再卖房。这样一方面可以先锁定新房的购买成本，另一方面也可以让老房子多卖一些钱——当然，如果没有多余资金，您买房时可能需要申请贷款。

相反，如果房价处在下行的通道，或者未来一段时间大概率不会涨，那就应该先把房子卖出去，然后再买房。这样一来，你就可以实现高卖低买。

买卖周期最好不要超过6个月

一般来说，置换购房一买一卖的实现周期，最好不要超过6个月，最好3个月就能完成。

房价是基于市场供需而不断变动的，同时，房价还会受到政策调控的影响。如果时间拖得越长，我们所面临这些不确定性就越大，甚至会发生一些“反转”，原先我们谈好的一些交易前提、买卖条件，没准到时候都会出现变化。

在房价处于某个明显的趋势时(一路涨或一路跌)，为了降低我们的风险，在交易时一定要把违约责任写清楚，把交易条件锁死。因为置换购房往往是一种“连环单”，一边买，一边卖，涉及到的交易方会比较多，甚至还会涉及一两家银行。如果其中一个环节出问题，可能就会影响整个交易链条，万一时间拖久了，市场生变，那很可能演变为法律纠纷，事情就难办了。

最典型就是房价突然大幅上涨，卖家惜售进而毁约;或者这段时间房价降得太多，买家不愿意买了，那么我们交易的风险就会增加。

另外说一下，我们在置换房、连环单的时候，一定要找大品牌的中介，而不要图便宜找小中介。一是大中介对于连环单的经验比较多，二是服务相对正规，三是大中介资源多，当一个环节出现问题时，能随时有其他客户和房源补上来。

不要为了价格而过度死扛

在置换购房交易中，我们可以先给自己设置一个预期价格，之后和客户谈判时尽量往这个价格去靠。但因为我们做的是一买一卖，如果过分坚持、死扛我的预期价格，则有可能得不偿失。

当然，这话说起来简单，但是我们作为同时作为买房人、卖房人，很容易会被价格这方面卡住，进而产生“较劲”的心里，就算差几万块钱，我就是跟你怄气，不卖。所以我们在做置换购房时，一定要保持一种心理的平衡，要有大局观、时刻算总账。几万块，在房产交易里算不上什么大钱，千万不要为了眼前的小利去死扛。

比如我想卖一套旧房子，但价格一直谈上不去，但想买的新房却因为周边建了一所重点小学的分校，价格蹭蹭的涨。这个时候，如果我为了旧房多卖几万块而死扛不放，没准付出的代价就是新房十几万的涨幅，这就得不偿失了。

把主要需求梳理清楚，进一步打消纠结

置换购房的纠结，有时候也在于没有提前把自己最主要的需求梳理清楚。

如果你能梳理出最主要的需求，然后再去选房，往往就会有的放矢，目的性和效率会提高很多。否则，即便在价格合适的情况下，选房时也可能面临纠结——你会觉得每套房既合适又不合适，交易迟迟不定，导致越来越纠结。

这个最主要的需求，是为了小孩念书，想上个好学校呢?还是为了一个更好的居住环境?还是为了上班离单位更近、交通更便利?或者单纯为了一个居住面积更大的房子?

带着改善性需求去选房，如果找到了你要的房子，而且对你而言具有“性”，那可以动作快一点，先下手为强，之后再去处理你手里的房子。这个时候，文初提到的“按房价趋势交易”的顺序就可以换一下了。