城乡融合发展新政对房地产的机会不可忽视

中共中央、国务院日前印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》(简称《意见》)，出台的目标虽说“为重塑新型城乡关系，走城乡融合发展之路，促进乡村振兴和农业农村现代化”，但对于从事房地产行业的人士来说，凭着多年历练出来的敏锐嗅觉，还是能够从这份《意见》的字里行间里闻到一些不一样的气息。尤其是前不久国家重提“房住不炒”的政策基调后，部分业内人士忽然有种找不着方向的感觉。

下面，就让南方+记者结合近期国家有关政策动向，借助一些房地产行业人士的分析，来解读一下隐含在这份《意见》里边的一些不容忽视的发展机会。

政策要点：到2022年，城市落户限制逐步消除。健全农业转移人口市民化机制。有力有序有效深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

南方+点评：长期以来，“城乡二元化”的户籍制度，对于大量来自农村地区的城市新移民来说，的确已经成为影响他们在城市成家立业或安居乐业制度性障碍。新政提出用三年的时间逐步为新移民落户的问题松绑，至少可以得出以下判断，原来已经在城市就业多年，为城市发展已经作出贡献的那些人口，今年将很快能够跨越政策门槛，拿到在城市落户的指标。这类人有多少?以人口近1500万的广州为例，根据广州市来穗人员服务管理局2018年的统计，非户籍人口比户籍人口还多。留意国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》的人会发现，国家更短期目标已经提出“继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。”新移民有了户口，自然也就具有了在城市购房置业的权利，意味着他们不仅将从“候鸟式迁移”向“长期稳定居住”转变，同时也将从单身进城向“家庭式”“家族式”转变，从而形成更多的购房刚需人群。尤其是对于像广州、深圳这类人口持续流入一线城市，由于新政带来的购房刚需人口的增加就会更多。可见，在“房住不炒”政策基调不变的情况下，城乡融合发展新政的目的虽是冲着“人才红利”“劳动力红利”和“消费红利”来的，目的是提升城市竞争力，但另一方面，的确也会对房地产行业形成巨大的发展机会，对于行业未来的稳定和健康发展无疑也将打下牢固的基石。

政策要点：允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”。

南方+点评：从《意见》来看，新政并没有为城里人到农村买宅基地的打开口子，因此，国家发展改革委方面在解读这份文件时特别强调，“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”。大家是否记得，原国土资源部有关负责人曾公开表示我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，以更好地让全体人民住有所居，而广东近年也在部分城市推进利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作，有社会人士为此就提出过疑问，“部分小产权房今后有没有可能搭上新政策的列车转正?”答案当然是否定的。广州市国土规划委去年就已经公开强调，未经批准私自在集体土地上建设的住房用于出售属小产权房，是不合法的，与经批准在集体建设用地上建设的合法租赁住房是不同概念，而在村集体建设用地建成的住宅产权也是村集体所有。这次趁着城乡融合新政，国家有关部门再次强调，“严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”，对于房地产行业人士来说，应该能够听得出弦外之音，社会资本想通过购买集体建设用地来建设商业住宅进而冲击楼市是不可能得到政策支持的。

政策要点：加快实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。以城市群为主体形态促进大中小城市和小城镇协调发展，增强中小城市人口承载力和吸引力。

南方+点评：说白了，这里边对房地产行业来说，最具发展机会的就是，国家政策导向实际再次明确盘活存量的重要性，这一方面可以提高土地使用效率，从而提升城市人口承载力，另一方面则可以通过城旧城的升级改造来改善城市现有的人居环境。特别是要做到城市与城市之间、城市与乡村之间同步协调，意味着未来的基本公共服务在区域之间将更加平衡、均等。在粤港澳大湾区发展规划纲要的引领下，广东已提出未来将加大对“三旧”改造和城市更新工作的推进力度。这里边，房地产企业参与的机会很多，特别是对于城乡人居环境的改善，房地产行业无疑要担当重任。只有参与到这个大趋势里边去，房企在拿地、融资等方方面面才能够享受到更多的政策便利，同时为新型城镇化建设和其它社会经济发展方面所作的贡献也将更大。