济南楼市进入平稳阶段？个人应该做些什么？

2019年小阳春过后，济南楼市一直处于不温不火的状态，而楼市调控措施还在不断升级。

7月30日召开的中共中央政治局会议再次强调“房住不炒”，并提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。可以说，这是一个明确的信号：国家不会为了实现短期的经济增长，而放弃“房住不炒”的长期定位。

同时融资端加强监控银行和非银金融违规给地产企业融资。7月以来，监管部门对地产信托进行“窗口指导”，暂停新增项目募集和投放等。近日中信银行更是被银保监会开出了2000万的巨额罚单。

从近期国家层面的发声和动作来看，“稳”是目前阶段想要维持的局面。

从济南房价直观来看，自2018年下半年开始，济南市房地产市场出现降温，尤其在国庆节前后，出现部分楼盘降价促销的的现象。从2019年上半年销售情况看，未出现继续下滑，市场基本平稳。5月份开始，市场出现一定降温，同时，济南市房产整体库存情况基本平衡。

放眼长期，济南市房地产市场以刚性需求、改善需求为主，目前120-144㎡户型销售占比超过40%，未来房地产市场整体仍将保持平稳。

分析济南冰山指数走势图，冰山边际指数（红线）、冰山均价指数（蓝线）稳中有降，冰山活跃指数（绿柱）最近几个月一直在10左右，市场不活跃。

可得出结论：济南楼市目前状态平稳。

房价平稳，投资渠道狭窄，这时候我们首先要避免踩坑。

第一，不要拿所有的钱甚至举债进场楼市，一定要给自己留好退路。因为目前的市场买房很难找到合适的笋盘，卖房也不好出手，一旦自身或家庭遇到“黑天鹅”，将会举步维艰。

第二，不要参加看不懂的投资。在楼市平稳期，资产不升值就会催生焦虑感，很容易相信一些被精心包装过的投资产品，比如前些年的农民房，现在的柬埔寨买地，这种靠让人迷糊、想一夜暴富的投资产品，大概率存在收割的陷阱。

那现在的市场环境，我们应该做些什么呢？

最应该做的事情，首先是优化负债。

1. 优化贷款利率

如果有500万6.86%的贷款，优化到4.75%的话，一年节约利息10万+元。优化贷款利率，一般是通过抵押贷转单套利。正常情况下是没有好的机会的，但目前多家银行推出了抵押贷款利率优惠活动，正是天时地利的优化时机。

2. 优化负债人

简单来说，就是房子在子女名下，让父母作为主贷人来申请抵押贷，上父母征信。现在经营抵押贷是主流了，只要父母名下有公司，也就可以用子女的房子操作抵押贷。这样做的好处非常明显，公司在父母名下，不影响子女的工作；负债在父母名下，不影响子女后续的融资操作。

3. 合并小额负债

如果名下有大量快到期的信用贷，可以合并转为长期的抵押贷。抵押贷可以放到老人名下，那么自己的信用贷融资潜力重新激活，可以再融一轮。

优化负债是一项很有必要的工作，但在实际操作中需要较多的专业知识和对市场的了解，并且每个人的负债情况是不同的，所以推荐大家针对自己的具体情况咨询专业机构。

在优化负债的同时，我们要提高自己的抗风险能力。

楼市一旦进入震荡横盘走势，对于很多人来说，现金流和资产安全性就会出现问题。风险真的到来的那一刻，除了房子和贷款，你还有足够抵御的能力吗？

很多家庭往往因为一场大病返贫，配置保险显得十分必要。用小额的保费，撬动大额的保额杠杆。保险的种类很多，坑也不少，购买的时候一定要擦亮眼睛。

其次，不把鸡蛋放在同一个篮子里。分散风险的最好办法就是——把人民币资产作为底层资产，同时隔离出一部分资产作为避险资产；离开现有的国内资产圈，分散配置。同时合理利用杠杆，根据家庭的收入水平拟定合理的负债水平，做好当发生小概率事件时家庭收入大幅降低的准备。

最后，无论男性还是女性，不要把经济来源寄托在对方，都应该时刻保持进步，努力学习和工作。收入越高，抗风险的能力就越强。

打江山容易守江山难，在现在楼市看不清未来，又没有好的投资渠道的大环境下，这些细节就显得尤为重要。