房地产投资增速连续三月回落 房企融资闸门“收紧” 拿地趋理性

2019-08-24中国产经新闻

当前房地产市场处于下行调整时期,在维持房地产市场稳定的前提下,也是促进市场结构调整,推进房地产市场改革,建立房地产长效机制的最佳时机。

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房地产投资增速连续三月回落 房企融资闸门“收紧” 拿地趋理性

2019-08-24 11:09:47 /zhenzhen /中国产经新闻

  近日,国家统计局公布2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况显示,今年前7月,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资53466亿元,增长15.1%,增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。

  值得关注的是,1-7月,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1—6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与1-6月份持平。结合房企到位资金来看,1—7月份,房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7.0%,增速比1—6月份回落0.2个百分点,连续3个月回落。

  与此同时,从统计局发布的商品房销售和待售情况来看,1—7月份,商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%,降幅比1—6月份收窄0.5个百分点。其中,住宅销售面积下降0.4%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.1%。商品房销售额83162亿元,增长6.2%,增速加快0.6个百分点。住宅销售额增长9.2%,办公楼销售额下降13.3%,商业营业用房销售额下降10.9%。

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  房地产投资增速连续三月回落

  从统计局发布的数据来看,1-7月份全国房地产开发投资增速连续3个月出现回落的情况。对此,中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任、研究员王业强在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,导致房地产开发投资增速连续回落的根本原因是当前房地产市场正处于上一轮上涨之后的下行过程中,要知道当前房地产开发投资增速还处于一个较高的水平,在10%以上。此外,土地购置面积降幅仍旧在扩大,说明当前市场依旧偏冷,市场下行趋势没有改变。

  “7月底的中央政治局会议明确提出,‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’,再一次明确了中央坚持‘房住不炒’的指导方向,房地产调控政策仍将维持‘三稳’思路。未来如果中央坚持调控政策不放松,房地产开发投资仍将维持持续回落态势。”王业强进一步指出。

  万博新经济研究院副院长刘哲告诉《中国产经新闻》记者,前期房地产呈现开工快,竣工慢的情况,平滑了房地产投资增速的波动。当前房地产开发投资增速回落主要受到两方面因素的影响。一方面,从2018年底2019年初开始,房地产土地购置面积开始下降,土地成交价格也在下降,随着房地产土地购置面积的下降和未来竣工面积的逐步提升,房地产投资增速也会随之放缓。另一方面,房地产销售面积和销售额同比增速近三年一直处于下降趋势中,从中长期来看房地产投资动力不足,预计未来房地产投资增速还会有回落压力。

  此外,有业内专家表示,房企购地积极性略有受限,尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉,在稳地价导向下房企拿地更趋理性。

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  房企融资“闸门”持续拧紧

  值得关注的是,1—7月份,房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7.0%,增速比1—6月份回落0.2个百分点,连续3个月增速出现回落情况。

  对此,有业内专家表示,受整体市场流动性放松影响,今年一季度房地产企业无论从融资的难度还是融资成本上都有了很大程度的缓解,同时一二线楼市热度提升也加快了购房者入市的步伐,受此影响房企也加快了在部分热点城市拿地的力度。但从6月份开始房企的融资开始受到明显限制,资金监管的阀门“收紧”力度其实超出市场想象。7月政治局会议明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”更是定调了下半年融资依然从紧的主基调。

  王业强认为,当前房地产市场处于下行调整时期,在维持房地产市场稳定的前提下,也是促进市场结构调整,推进房地产市场改革,建立房地产长效机制的最佳时机。

  “根据中原地产的统计,2019年1-7月,中央和地方政府共出台了307次调控政策,比去年同期高出了47次,创历史同期新高。其中关于加强房地产资金监管的金融政策有18条,涉及信托融资和美元债。受房地产调控政策持续施压的影响,房地产企业销售和融资都受到较大影响。当前,房地产市场销售面积仍处于绝对下降态势,直接影响到房地产开发企业的资金回笼。这种情况目前来看,仍将会持续一个时期。”王业强进一步强调。

  在刘哲看来,近期房地产到位资金回落主要是房地产自筹资金大幅下降导致,自筹资金是房地产开发的主要资金来源,占比约为30%。受到国内房地产融资政策收紧,以及人民币汇率波动的影响,房地产自身筹集资金的能力大幅下降。预计未来一直保持稳定的房地产国内贷款增速也有下行压力,房企到位资金增速恐将继续回落。

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  商品房销售额回升不可持续

  从统计局发布的数据来看,1-7月份,全国商品房销售面积同比下降1.3%,降幅同比收窄0.5个百分点。其中,住宅销售面积同比下降0.4%,而商品房销售额则增长6.2%,达83162亿元,在连续两个月增速回落后出现反弹,增速加快0.6个百分点。在王业强看来,销售面积下降,销售额增长,说明房地产销售是依靠价格上涨来支撑销售额的上涨。

  “从目前房地产市场情况来看,土地市场偏冷必将导致房地产市场进一步回落,房地产价格增速也将继续回落。因此,在现有政策条件下,未来房地产销售面积仍将维持目前小幅下降态势,而销售额的增速回升将不可持续。”王业强进一步强调。

  刘哲同时指出,中国的房地产行业已经过了需求高峰期,未来将从增量需求向存量需求过渡,这也是为什么房地产销售面积与房地产销售额增速从2016年初以来开始一直呈现下降趋势的根本原因。近期房地产销售数据略有好转,更多的是基数较低,以及房企预期未来调控政策加码而“抢跑销售”所致,并非房地产市场好转的迹象,而且还可能造成未来商品房需求的透支。在 “房住不炒”和房贷政策收紧的背景下,预计未来房地产销售面积增速和销售额增速短期难以出现趋势性拐点,会在更低的位置寻找中长期的平衡点。

  对于1-7月份国家统计局发布的房地产开发投资和销售数据,统计局新闻发言人刘爱华表示,1-7月份房地产投资保持了比较平稳的增长。结合土地成交面积、房地产销售等方面的数据来看,目前房地产投资保持平稳态势。从我们近几个月对房价的观测来看,尤其是6月份,一二三线城市新建商品住宅的价格和二手住宅的价格同比涨幅都略有回落,预期也相对稳定。综合来看,房地产市场有保持平稳健康发展的基础。


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