房贷利率上涨，为何银行对房贷出现180度态度转变呢

从去年开始，不少城市房贷利率相继上调，先是北京、上海等上调10%(即1.1倍)，之后是部分二线城市，如今，广州地区四大国有银行同时宣布上调首套房贷款利率10%，二套房贷款利率上调15%。注意，这里是市场利率不是基准利率，基准利率仍是4.9%。

就首套房贷款利率而言，去年同期还是4.16%(基准利率的8折)，而如今在上调10%后，利率升至5.4%，涨了约1.1倍。具体来看，以30年贷款100万为例，按去年同期贷款利率计算，每月等额约4867元，利息合计约75万。

而利率上调至5.4%后，同样的借款金额，利息却增至102万，多了近30万，每月还款约5616元，增加了749元。这还只是贷款100万，以目前广州房价来看，首套房普遍贷款在200万以上。这样一来，无形中购房成本增加了好几十万，而且在贷款额度紧张的背景下，还不见得能得到放款。

所以，目前房地产个人贷款现状就是一二线等热点城市，房贷利率逐步加码，购房成本大概率提高已是事实，更主要的是银行授信额度正在缩小，放款周期逐渐延长。为什么一向将房贷视为优质资产的银行会出现180度态度转变呢?主要原因还是在于房价上涨速度过快，抬高了房贷业务的风险。

这个风险一方面来自于市场，也就是贷款主体。就当前房价而言，全国大部分地区房价均远远超过当地人均收入水平，尤其是部分三四线城市。人口持续净流出的情况下，房价依旧逐年攀升;二线城市虽然有人口流入，但房价涨速仍高于居民收入。

在房价持续上涨，远超人均收入的背景下，银行开展房贷业务实际上是要承受相当高的信用风险。虽然有房做抵押，但在高房价、严监管的背景下，一旦坏账发生，在抵押物的处理上则面临较大难度，不易变现。

另一方面来自政策层。在房住不炒的大方向下，收紧楼市现金流不仅是银行要做的，也是政策引导，通过减少地产行业资金流入，稳定房价，稳定市场。在监管趋严，去杠杆背景下，银行自身资金会越来越少，能流入房地产的自然就更少了。

另外，跟房贷相比，随着其他无风险投资品收益率上升，银行有了更多的投资选择。目前国开债收益率在5%左右，不仅无风险而且无20%的资金占用，要知道，银行在开展房贷业务时，需要拿出放贷资金的20%做风险备付。比如贷出去100万，按基准利率4.9%计算，算上20万备付金，相当于投资120万，一年才挣4.9万，折合年化收益4.08%，远低于国债5%的年化收益。

综合来看，银行在这时候选择减少房贷业务，既是顺应监管，也是规避投资风险，确保投资收益。至于房价是否会在银行收紧信贷的背景下上涨，很难说，但在市场利率不断抬升的背景下，购房成本增加是肯定的，而且这个影响是长期的。

怎么理解了，一般来讲，只要基准利率不变，那么你的还款金额就不会发生变化。比如你以基准利率4.9%的前提，8折获得贷款，那么只要未来基准利率不变(即央行不加息)，即便市场利率上浮，你每月还款额仍不会变，如果基准利率上调，你的还款金额也会被上调。同理，如果你以1.1倍的基准利率贷款，即便未来市场利率重回8折，只要基准利率不变，你的还款金额同样不会减少。

至于未来基准利率会不会出现调整，很难预测，但可以肯定，在去杠杆严监管的背景下，即便是调整，也不见得会下调。所以，现在还想进行房地产投资的，除了要考虑是否有人接盘，还要考虑购房成本和持有成本。

目前具备投资价值的，也就一二线城市了，三四线城市基本不大，但这些城市的市场利率有继续抬高的迹象。而购房成本增加，投资价值还能有多大?对于刚需，无房不能过日子的那种，能买就买吧，不然未来利率再提高1.5倍，成本就更高了。