一代人的租房习惯，有多难养成？

最近房地产的确朝着有利于刚需的方向发展，深圳最近一波商品房放量，价格比周边二手房便宜10%以上，但消化仍然不理想。但是从绝对的价格来看，房价收入比仍然高企，年轻人仍然买不起房，“居民财富被房地产掏空”最近有关房地产的焦虑仍然此起彼伏。

11月的上旬，著名地产人，万通地产(600246,股吧)创始人冯仑接受财新时间记者专访时表示，我们要养成一代人租房的习惯。

这并不是冯仑第一次从需求的角度来给中国房地产开药方，2017年的腾讯星空演讲，冯仑也曾作出上述表态。

冯仑的理由是中国的住房已经足够多了，大家之所以感觉房价太贵，很大程度上是因为年轻人刚踏入社会就想买房，提前加杠杆，自然就会感受到收入与房价之间的巨大差距。当大家习惯了踏入社会就选择租房，租个十年八年，像美国那样到三十六七岁再买房，这个时候家庭财富的积累差不多可以负担起所在城市的首付，买房是顺理成章的事。

冯仑的这个观点，让我想起了博弈论中一个非零和博弈的经典模型——囚徒困境。

大致是这样的，两个共犯被分别关进监狱，无法串供，

如果两人均保持沉默，则证据不足，各坐牢一年;

如果一人揭发另一人，则被揭发者坐牢十年，另一人获释;

如果两人互相揭发，则证据确实，两人均坐牢十年。

由于囚徒均无法信任对方，因而倾向于互相揭发，而不是选择同时沉默，故第三种可能性最大。

囚徒困境描述的是，在非零和博弈中，出卖行为能获得个人最大利益，但是个人最佳选择和集体最佳选择的矛盾。

这个模型映射到房地产中，一个典型案例是，当大家都不买房，都选择租房，购房需求瞬间消失，开发商或房东自然要降价卖房。但现实却是这个“大家”并不是铁板一块，一个人是否会买房，什么时候买房，其选择都是基于个人利益最大化，并不会考虑团队利益。

从需求的角度来说，养成一代人的租房习惯，其实质是将买房周期拉长，大家都是冲着消费升级，改善居住条件的目的去买房，而不是投资炒房。需求的释放就会很线性，不会很突兀，当大家都遵循这个规则的时候，整个市场的预期就会很稳定。

这是一个颇为理想的状态，照此操作，房价的确很有希望保持稳定。但遗憾的是，现实与理想中间总是隔了一条鸿沟。

常年混迹房地产，也常常能看到一些类似的真实案例。

某位女生拉着闺蜜一块去看房，在售楼处，闺蜜充当了购房专家的角色，房子降价肯定是有这样或者那样的问题，类似云云。

最终的结果你肯定能想得到，这位女生没有选择买房，而滑稽的是那位闺蜜回头却背着好友自己定了一套。当这位女生知道她的闺蜜背着自己去买了房，她又会作何选择呢?会淡定不买房吗?如果还有房子，大概率也是会去买一套，即使这个楼盘没房子了，她也会去另一个楼盘买一套，而不会是选择观望，其结果是开发商赢了，房价涨了。

房地产对于中国人的重要性不言而喻，使得这种现象会表现得更加明显。

这就是现实，房子好坏，未来是涨是跌且不论，大家做决策一定都是基于自身利益最大的。

抛开金融层面的刺激不谈，历次调控刚取得一点成果的时候，房价刚跌，一小部分人就会选择上车，形成了滚雪球式的示范效应，房价自然也就是越调越涨。

其实，我们目前也的确朝着一代人选择租房的方向发展。只不过这不是养成的，而是被动的。

拥有六个钱包的毕竟是少数，走出校门的年轻人已经不得不选择长期租房。也许到了冯仑说的三十六七岁这个年纪，也不一定能买得起房。

当前房价收入比的确高的离谱，在昨天的文章中，我跟大家分享了盛松成先生的观点，调控要在未来十年甚至十五年的时间内确保房价在极小的区间内波动，让房价多稳定一会，让收入多涨一会，让住房的购买力多养一养，泡沫自然化解。

前不久，深圳市规土委发了一份征求意见稿，大家关注的焦点是“新盘不得超备案价15%”，其实在那份文件中还涉及到了租赁，明确表示建立租金指导价，建立租金备案制，且资金由银行监管。

租金指导价的确没有强制力，个人房东定租金很难敢于，但我想提醒一点，深圳的租房市场正在快速迭代升级，未来大量城中村的房子都会经由机构托管运营对外出租，而一旦机构要做这门生意，租金指导价就会产生巨大能量，毕竟你要做的是租房生意，这是民生工程。

深圳的做法一旦在租房需求强烈的一二线城市推广，其效果也是值得期待的。

说到底，在养成一代人的租房习惯这件事上，在这个博弈中，政府的调控，是有助于打破囚徒困境的，它通过设计规则打破了信息孤岛，划好了沟渠，让需求顺着预设的方向流淌。