【大数据】8年成交翻30倍，五象东获南宁上半年“热搜”第一板块

　　来源：南宁微楼市 小克9527

　　58.41万㎡，63.09亿元，5297套!

　　五象东板块以“耀眼”成绩单斩获2019上半年南宁商品住宅成交面积、成交金额、成交套数三连冠，登顶南宁楼市“热搜”第一位。

　　作为南宁当下的置业热点板块，五象东近几年进入“飞速发展期”，市场关注度持续走高。加上，今年龙岗晋升为南宁国际大都会规划中“一主四副”的城市副中心之一，五象东板块价值看涨。克而瑞数据显示，2011年-2018年，五象东板块商品住宅成交面积翻30倍，成交金额翻58倍，成交均价上涨112%......下面，透过大数据看五象东变化。(注：本文提及的五象东板块均为龙岗板块)

　　【供求走势】

　　2018年供求突破百万量级，8年成交量翻 30倍

　　这些年，五象东经过了起步期、成长期、发展期几个阶段，量价齐涨。克而瑞数据显示，2013年前五象东板块商品住宅供应维持在12万㎡以内，成交量维持6万㎡以内，住宅均价以5/6字头为主，量价上涨较慢。当时的五象东板块市场，在售的主力商品房项目仅昌泰昌泰水立方、龙域香醍半岛两三个。

　　改变从2014年开始，随着2013年大唐、中国铁建、阳光城、世茂、宝能等几家全国型品牌房企在五象东板块拓土的项目：大唐世家、中国铁建·江湾山语城、世茂茂御府、宝能城市广场、阳光城丽景湾等先后入市，五象东板块供求价发生质的变化。2014年，五象东板块商品住宅新增供应20万㎡，同比大幅上涨751%，成交13.64万㎡，同比上涨138%。

       此后，五象东板块经过多年发展建设，吸引了更多全国型品牌房企进驻，如：万达、合景泰富、新城、恒大、龙光、新希望、蓝光、万科、盛邦等，板块内优质楼盘数量明显增加，板块供求价也呈稳步增长趋势。2017年商品住宅新增供应面积95.25万㎡，成交面积为88.77万㎡;2018年供求双双突破百万量级的规模，达到板块近8年的供求高峰期。值得注意的是，与2011年成交量相比，2018年五象东板块商品住宅实现成交面积翻30倍，成交金额翻58倍，成交均价翻2倍的惊人成绩，涨势如虹。

　　2019上半年，五象东板块以破竹之势连获2019上半年南宁商品住宅成交面积、成交金额、成交套数三连冠，喜登楼市“热搜”第一位。数据显示，上半年五象东板块主力成交项目有大唐盛世、盛湖悦景、万科金域滨江、新城悦隽风华、蓝光·雍锦澜湾等。

　　【房价表现】

　　整体房价迈入万元时代，8年房价上涨112%

　　五象东板块得益于与五象新区及青秀区的凤岭南板块、三岸板块相邻，区位优势独特，加上受五象新区发展的辐射利好，及板块内区域交通、配套的不断建设和完善，板块价值市场认可度较高，量价增速显著。

　　数据显示，五象东板块商品住宅成交均价从2011年的5095元/㎡到2019年1-6月的10801元/㎡，房价上涨了112%。而从近8年房价走势看，五象东板块自2011年开始出现2个跳涨点，分别是2014年和2018年。

　　2014年，大唐世家、中国铁建·江湾山语城、宝能城市广场、阳光城丽景湾、合景天峻广场等项目集中面市，一定程度抬升板块房价。2014年五象东板块商品住宅成交均为8879元/㎡，同比上涨58.95%。

　　2015-2017年，五象东板块在售项目以毛坯房为主，包括此前2014年面市的项目及中途陆续面市的：万达茂、大唐盛世、花畔里、君华锦云、世茂茂御府等，板块整体均价较低。

　　2018年，受蓝光·雍锦澜湾、龙光玖珑臺、万科金域滨江、南宁启迪东盟科技城等新项目的装修产品面市影响，加上板块内配套进一步兑现的利好：如园博园开园、万达茂开业等，进一步拉升板块房价，到2019年1-6月板块商品住宅整体价格迈入万元时代。

　　【库存情况】

　　库存最高板块61.37万㎡，去化周期仅5.9个月

　　从南宁各大区域库存情况看，截至2019年6月，南宁商品住宅库存为459.15万㎡，其中五象东板块库存面积为61.37万㎡，占全市总库存量的13.37%，是南宁所有板块中商品住宅存量最高板块。

　　整体看，南宁各大板块商品住宅去化周期大多在8个月以下，市场发展较为健康。与其他板块相比，五象东板块商品住宅存量占比最大，但去化周期仅5.9个月，库存压力较小，去化速度相对较快。

　　【土地市场】

　　土地放量明显，十余家全国型房企进驻

　　土地市场的供应及成交大潮往往反映市场的后市发展走势，嗅觉敏锐的开发商也往往比购房者先发制人，“抢滩”热点板块。

　　五象东板块便是如此。数据显示，2012年前五象东板块年度土地供应及成交建面体量均不足75万㎡，土地市场热度不高。来到2013年，五象东板块土地端启动大规模的“开仓放粮”，土地供应及成交建面体量均突破150万㎡，其中土地供应建面达181.16万㎡，成交建面高达170.13万㎡，供求同比均上涨150%。彼时，大唐、中铁、宝能、阳光城进军五象东，板块热度上升。(注：本文提及的土地均为经营性用地)

　　从五象东板块的土地供求走势看，近8年该板块土地市场经历3个供求高点，分别为2013年、2015年、2017年，且同时迎来多家全国型房企进驻其中，板块价值及板块市场热议度进一步提升。目前，五象东板块约有15家全国型品牌房企进驻。

　　2014年-2015年，五象东板块土地供应体量维持在130万㎡以上，成交体量维持在百万方量级左右，期间世茂、合景泰富、威宁邻家、君华置业、中铁交通、南宁市房地产业开发总公司等多家房企在该板块攻城略地。2016年，五象东板块市场进入调整期，土地供应及成交体量不大，其中成交建面体量仅60.29万㎡，同比下降42%，仅广西太康、启迪、威宁邻家三家房企拿地。

　　2017年后，五象东土地供应及成交体量有所回升，迎来又一批新东家，如：中国恒大、龙光地产、四川蓝光、新城控股，同时大唐地产继续在五象东拓土，五象东土地市场迎来爆发期，带动板块市场热度高涨。数据显示，2017年土地供应建面体量为139.35万㎡，同比上涨31.56%，成交建面体量是131.02万㎡，同比上涨117.32%。

　　今年上半年，中梁、平安不动产、金科、深石先后在五象东拿地，未来五象东楼盘数量将越来越多，同时将增加购房者的置业选择。而根据2019年南宁市计划供应住宅用地显示，五象东板块计划供应8幅地块，总占地约563亩，充足的土地供应使五象东板块后续的发展拥有更多的价值发挥空间。

　　结语：今年2月初政府出台《南宁市总体城市设计(草案)》规划文件，上面明确提出“南宁都心”的最新城市规划，其中提出了龙岗为南宁国际大都会规划中“一主四副”的城市副中心之一。从规划来看，五象东板块价值看涨，未来前景可期。而从近几年五象东板块的楼市数据看，五象东板块是目前的置业热点板块，未来板块仍将保持稳中有升的态势。