苏州土拍第二天 8宗限价地全部溢价成交后的市场回声

如果接下来政府设定的地块最高限价在合理范围内，或许能在一定程度上改变土地市场过热的情况。

观点地产 在前一天2宗限价地遭流拍后，随之而来5月24日苏州楼盘土拍中的8宗限价地更让业内纷纷揣度会否“剧情重演”。

与预想不同的是，几番热火朝天的竞价争夺后，在最终溢价较高的情况下，8宗限价地块的成交总价全部在接近限价红线的“安全地带”画上句点。

5月24日，苏州出让吴中区、相城区的11宗地，其中包括8宗限价地块，最高限价60.6亿元，最低限价1.08亿元，吸引了新城、招商、旭辉、弘阳、金地、金辉、万科、海亮、合景、正荣、碧桂园、佳兆业等近30家品牌房企进行争夺。

最终泰禾、天津楼盘市房地产发展集团、雅居乐、雅戈尔、路劲等10家房企笑到最后，成功在苏州下达禁令后的第二场土拍中“抱得美人归”。

其中，泰禾以30.99亿元将郭新东路宅地收入囊中，并凭16743元/平方米的单价成为片区；雅居乐则以27.5亿元斩获澄云路地块首次入主苏州；天房发展更斥资67.32亿元揽下相城区2宗宅地，成为最大赢家。

据观点地产新媒体统计，仅5月24日出让的11宗地总成交价就达235.77亿元，加上5月23日成功出让的高新区、吴江楼盘区及姑苏区6宗地，苏州此次土拍已收金约291.67亿元。

泰禾夺 雅居乐首入苏州

虽然苏州土地限价政策是为了杜绝再出，但据观点地产新媒体了解，5月24日当天上午出让的限价地中，由泰禾30.99亿拿下的苏地2016-G-28号地块郭新东路地块，最终还是成为了所属尹山湖板块的单价。

资料显示，28号地块位于吴中开发区郭城东路北侧，清禾路两侧，用途为城镇住宅、批发零售用地，土地面积63219.9平方米，总价不得超过约33.24亿元。泰禾最终以16743元/平方米的楼面地价夺得该地，溢价率118%，成交总价30.99亿元。

有媒体报道称，该16743元/平方米的楼面地价其实已刷新尹山湖板块单价记录。而业内分析指出，泰禾拿下的地块位置十分优越，且尹山湖板块内可出让的地块已寥寥无几，目前周边项目均价在22000-29000元/平方米左右，地块未来的增值空间还是很大的。

而下午两点半出让的苏地2016-WG-35号澄云路地块，经过近3，超110轮的竞拍才最终由雅居乐27.5亿元摘下，成交楼面地价16902元/平方米，溢价率154%。

该地块位于苏州相城开发区澄云路西、蠡塘河路南，用途为城镇住宅用地，土地面积81202平方米，起拍楼面价6650元/平方米，最高楼面限价21982元/平方米。

观点地产新媒体了解到，摘下澄云路地块意味着雅居乐首次进入苏州，而此前其在华东区域已布局上海楼盘、南京楼盘、扬州楼盘、无锡楼盘、杭州楼盘等城市。

值得一提的是，当天土拍中最大的“土豪”当属天房发展，其在上午便先后砸下共67.32亿元拿下位于相城开发区元和街道永方路东两宗相邻的限价城镇住宅用地。

其编号苏地2016-WG-31号、苏地2016-WG-32号地块总面积157235平方米，成交楼面地价分别为19195.67元/平方米、9350元/平方米，溢价率各为118.13%、97.32%。

观点地产新媒体了解到，目前天房发展在苏州已有7个项目，近期还有一住宅项目刚入市，相比新进驻的雅居乐等企业，已算是苏州的“地主”。

此外，已多年未在苏州土地市场出现的雅戈尔以11.06亿元总价、溢价率99.96%、楼面地价14717元/平方米斩获苏地2016-WG-34号春申湖路地块，对此，有业内人士表示“太划算了！”

据悉，该地块为批发零售、住宿餐饮及城镇住宅用地，地块总面积31536平方米，最高限价单价是21946元/平方米。之所以有分析称该地块价格划算，则是因为目前雅戈尔地块所在的活力岛板块有不少成熟项目，且去化率较高，住宅均价已在23000-29000元/平方米。

而作为非限价地块，最后出让的是位于相城区阳澄湖镇环湖北路的苏地2016-WG-27号地块，拍出了此次土拍的最高溢价，溢价率196.04%。

有业内人士透露，以8.61亿元，楼面价14097元/平方米拿下该地块的苏州隽达房地产开发有限公司其实是路劲地产的子公司。

限价政策褒贬不一

相比前一天两宗大热地块因竞争过于激烈导致报价高于最高限价而流拍的情况，5月24日11宗地全部成功出让，且2宗溢价在90%以上，7宗地最终溢价超过了100%的境况备受关注。

观点地产新媒体此前有报道，作为苏州首批出让的限价地，2宗分别位于高新区浒墅关镇桑园路东、浒关开发区凤凰峰路南北的宅地，均在新城、招商、旭辉、阳光城、融创、金茂、龙湖等房企过百轮的竞价中超过设定的最高报价而惨遭流拍。

因此，有了前2宗地的前车之鉴，第二批出让的8宗限价地会否因再次踩及“红线”而流拍毫无疑问成为所有人关注的焦点。

而对于第二批地块全部在“安全地带”内成功出让的结果，同策研究总监张宏伟指出，第一次拍卖限价地块，各大房企或许都是抱着如果自己拿不了也不让别人拿的“捣乱”心态。但有了经验后，冷静下来的开发商们或许已经提前商量好如何在限价区间内获得土地。

“每块地，真正想拿的企业可能就只有3到4家，或许在拍地前大家就已经商量好，确定大概的拿地价格，同时不管是哪个房企拿到地，最后都由大家合作开发。”张宏伟分析道。

中房信研究总监薛建雄则表示，主要原因可能是首批出让地块的限价在多数开发商预期的最高价以下，因而，希望在限价内拿到地块的房企也很多。但第二批出让的地块最高价或许在多数开发商预期之上，所以在接近预期的价格之后，继续竞争的房企就会减少。“说到底是政府对市场的预判决定的。”

而此前亦有业内人士向观点地产新媒体表示，就此次10宗限价地块的底价来看，政府给出的最高限价中，最高一宗地块溢价率为231%，最低一宗地块溢价率为89%，这些地块的最高限价基本上已等同于“价”。

事实上，从5月24日这8宗限价地块的出让情况来看，泰禾收获的吴中区郭新东路地块虽然在政府最高限价范围内，却还是成为了板块内的单价，其余的限价地块溢价率也基本在90%-155%之间。

由此，业内对苏州的土地限价政策是否真的能抑制土地过热，杜绝新看法褒贬不一，甚至有分析称，“限价令”此类政策有悖于市场经济规律，未能从根本上缓解市场矛盾。

但从目前情况来看，薛建雄表示，如果接下来政府设定的地块最高限价在合理范围内，或许能在一定程度上改变土地市场过热的情况。

“今年以来苏州土地市场拍出200%甚至300%以上溢价率的情况并不少见，所以，对于火热的苏州市场来说，这次土拍溢价在100%左右，其实已算正常范围。”

但观点地产新媒体发现，在苏州土地限价政策出台且首批2宗限价地块遭遇“熔断”流拍后，就有消息称，作为邻居的南京市不会跟进该政策。

“如果土拍场上频繁出现超过最高限价流拍的土地，很可能会造成市场上土地供应量的减少。既然苏州实验不成功，那么南京应该不考虑跟进该政策。”南京市国土局相关人士表示。