南京“双控“政策初见成效 楼市降温明显

随着周二六合G21宅地因举牌超最高限价被终止出让，南京地价房价“双控”政策初显成效。当地价房价疯涨的势头被抑制，投资客下半年还敢买房吗?有业内人士说，即使没有地价房价限制新政，下半年南京楼市也会自我调整。资本都是长眼睛的，暴涨不可能是常态，最终市场会去惩罚违返规律的投资客。其实，种种迹象表明，南京在政策的引导下火爆的楼市开始降温。新景祥咨询总经理王慧分析认为，数据显示南京楼市的购房力已经出现了一些下滑，即将到来的下半年楼市会逐步进入调整期。不过，崩盘的情况不会出现，南京楼市只是进入买卖双方僵持阶段。下半年楼市的整体房价仍平稳上行，而成交量会出现较为明显的下滑，楼盘价格优惠或越来越多，购房者的购房环境相对也会轻松一些。

新房成交量降幅超2.5成

南京楼市新政后，迎来首个端午节。受端午节的影响，南京楼市成交量继上次环比下降25.3个百分点后，上周环比降幅再次扩大，达到26个百分点。上周正逢端午节，包含南京都市圈的3个楼盘在内，全南京楼市只有4家楼盘开盘，新推房源量不过1300多套。据上房地产数据显示，上周南京楼市共认购商品房1481套，成交2396套。与前一周认购2472套、成交3240套相比，上周认购量猛跌40个百分点，成交量也下跌26个百分点。值得注意的是，该成交量环比跌幅与之前一周相比扩大了0.7个百分点。

业内人士认为，南京楼市除了在地价房价“双控”新政的压力之外，房地产市场本身也有回调的意愿。从数据分析来看，5月南京楼市新房均价为18528元/平米，一年前，这一数字为15186元/平米。一年的时间，新房均价大涨22%。换个说法，一套100平米的房子，去年和今年房价相差33万元。这对投资置业者来说，是一笔不小的数字。

二手房成交量环比连跌两月

端午节小长假，南京二手房市场也遭冷场。据上房地产统计数据显示，上周南京二手房成交2434套，环比前一周的3961套下降了1527套，降幅为38.55%。这是从5月中旬二手房交易持续上涨四周之后首次下跌，从3月份二手房交易创下了7年来的历史纪录之后，四、五两个月成交量环比已经连续下跌。

自从5月中旬二手房成交量连续四周上涨之后迎来第一次下跌，前四周二手房成交量一直环比上涨，但是涨幅逐步收窄，一直到上周，终于出现了大跌。从各区来看，上周二手房成交量鼓楼区以434套居首，秦淮区成交370套居第二位，江宁区成交335套居第三位。数据显示，上周南京二手房挂牌均价为20752元/㎡，房价比前一周的20615元/㎡上涨了137元/㎡。从区域挂牌均价来看，建邺区以31851元/㎡的均价位列全市第一，鼓楼区以26602元/㎡的均价位列全市第二，而玄武区以24358元/㎡的均价位列全市第三。上周南京二手房挂牌量为2996套，比前一周的3624套下降了628套，降幅为17.32%。全市各区域挂牌量方面，江宁区挂牌585套列全市第一，鼓楼区挂牌519套位列全市第二，浦口区挂牌422套位列全市第三。

二手房市场成交量从3月份的“井喷”，到4、5月份的连续下跌。原因何在?业内人士认为，各种调控政策的不断出台，尤其是限房价限地价双重调控重拳的出击，不仅对新房市场交易产生了影响，也波及二手房市场。

房屋租售比显示楼市风险

房屋租赁市场是反映楼市是否健康的另一个侧面。日前，中国房协会最新统计数据显示，相比今年4月份，南京的住房租金涨了1.11%，但相比去年5月份，南京的住房租金降了1.94%。5月南京住房的平均租金为每月每平方33.23元，在全国100个样本城市中排名第九，在全国31个省会城市中排名第五，仅次于北上广和杭州。

数据显示，5月南京房屋租售比高达1:631，这一数据已显露投资楼市风险的信号。那么，什么是房屋租售比呢?通常说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值;也有一种说法认为，是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。

国际上用来衡量一个地区房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300—1∶200。如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶300，还是低于1∶200，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

那么，5月南京房屋租售比1:631意味什么呢?也就是说在不考虑利息成本的情况下，投资一套住宅平均需要出租631个月，也就是53年，才能收回房价本金。试问一下，通过出售在当下就可以获益的住房投资，谁还愿意去花53年收回成本呢?显然，南京如此高的房屋租售比从一个侧面反映了楼市中的投机行为，预示着投资卖房的风险。