土拍热背后：住宅用地 房企急于“解套”

“80组房企参与、130余轮竞拍，5宗地溢价率均达到45%、全部地价触及限价上限。”24日深圳集中出让了5宗住宅地块，成交总金额达到223.84亿元，刷新深圳住宅地块成交的历史记录。

深圳集中出让土地的盛况引发业内关注，住宅用地供应、楼市成交量走高、高价地急需“解套”，成为这次深圳土拍大热的背后原因。

5宗地全部触及上限成交

据公开资料显示，此次出让宅地的总建面达68.97万平方米，挂牌起始价共计154.35亿元，最高限价达223.84亿元，最终5宗土块全部触及最高限价，成交金额最后就锁定为223.84亿元。

据悉，今天参与竞拍的房企包括金融街、中海、万科、龙光、华润、招商、越秀在内多家大型房企。根据成交结果显示，越秀地产、龙光地产、中海地产、电建地产、平安分食了5宗地块。

在5宗土地中，面积最大的为位于光明区观光路北侧、明政路南侧的A510-0151号宗地，土地面积46019.51平方米，建筑面积184070平方米，挂牌出让起始价37.29亿元。现场报价很快达到了最高限制地价，进入竞配建阶段。经过几家企业轮番举牌，最终，中海房地产集团有限公司以54.08亿元的价格，外加配建42330平米人才住房的代价竞得该地，溢价率约45.03%。此外，最高价地块是龙光地产以65.85亿元竞得的深圳市龙华区民治街道地块，该地块竞拍超过130轮，在触及最高限价后，其中配建人才住房36700平方米，溢价率45%。

深圳5年仅供应21宗宅地

从供应端来讲，深圳住宅用地成为此次土拍热的重要原因。明源地产研究院执行主编艾振强认为：“深圳可供的住宅用地极少，房企能够熬得住，即便拿贵一点也在所不惜。”

事实上，深圳的住宅地块供应的特征较为明显。根据中原地产提供的数据，以2014年到2018年为例，深圳住宅用地分别供应为1宗地、4宗、4宗、2宗、10宗，合计也仅供应21宗住宅土地，而今日也是2019年深圳集中供地。

此外，在深圳的土地出让结构中，商业和工业用地占据较大比重。以2018年为例，深圳成功出让的61宗土地中，其中商业和工业用地占绝大部分，仅有10宗居住用地，其中6宗被深圳人才安居集团或深圳大鹏人才安居有限公司拿下，均是70年自持地块。因此，对于土地资源极度的深圳来说，每一次的住宅用地出让，都能够引起开发商的争夺战。中原地产首席分析师张大伟认为：“因为土地供应稀少，所以房企拼抢激烈。”

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也告诉新京报记者：“5宗住宅地块一次性公开出让，这在深圳土地市场多年未见了。众所周知，深圳在全国都是一个土地资源最紧张的城市，住宅用地长期供不应求，即便有土地出让，也多以商业和工业地块为主。因此，一遇到住宅用地的招拍挂，开发商都比较关注，竞争激烈。”

深圳楼市回暖，新房成交创近三年新高

深圳土地市场热度回升的背后也是深圳楼市回暖趋势明显的表现。艾振强认为：“经过前两年的压抑，今年以来，深圳市场的成交量上升明显，未来向上动能依然充足。”

尤其是在刚刚过去的5月，深圳住宅成交套数创近三年新高。据深圳中原地产统计数据显示，今年5月份，深圳新房住宅网签4605套，环比上升70.3%，网签面积44.2万平方米，环比上升71.6%，新房住宅网签量创三年新高。

在成交量上升的情况下，深圳楼市的库存也在快速下降。截至2019年5月底，深圳全市新房住宅存量为296.8万平方米，根据过去一年平均成交量计算，去化仅需11个月。

合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示：“深圳土地市场的疯狂与最近全国楼市、土地市场的回暖有很大关系，目前，一二线和三四线城市楼市分化严重，一线城市以及部分二线城市住房需求量大、供应相对不足，开发商看好后市发展，进而拿地布局。”

高价地或面临盈利难题

虽然深圳土地市场和楼市双双回暖，企业拿地热情高涨，但是在土地成本高企和限价的压力下，这些高价地也或许将面临着盈利的难题。

今日，龙光地产以65.85亿元竞得的深圳市龙华区民治街道地块，楼面地价已经达到每平方米6万元，而电建地产和中海地产竞得的光明区两幅地块的可售楼面价也将达到每平方米4万元，越秀地产竞得的宝安区的地块楼面价也达到每平方米5万元以上，对比周边楼盘的售价，可谓是“面粉贵于面包”。

对此，张大伟认为：“房企豪赌政策放宽，按照目前这些土地的拿地价格，这些房企将面临巨大的资金压力，和预售限价压力，按照目前的政策，这些项目很难盈利，成交地块的楼面价基本都刷新了区域的历史记录。这种情况下，企业豪赌政策放开，市场活跃。但从目前深圳的平稳市场看，这些企业很难获得满意的入市价格，拿地入市的压力增加。”

艾振强认为：此次房企敢于拿下高价地背后还有解套的原因，虽然目前地价高，但是迟早都能解套赚钱，经过今天的土拍，大家之前觉得被套的房企就瞬间解套了，对于一些想进入这个市场的房企来说即便不赚钱，能先进来也是可以的。