北京楼市：租房入学催生占位费市场

有房主叫价数十万卖 业内人士以为政策法律风险大

今年本市出台的义务教育阶段入学工作意见中，初次提出“契合条件的京籍无房家庭子女可跨区租房入学”的政策。这在一定水平上给“房”炒卖降了降温，让不少无力购置高价房的京籍家庭家长看到了孩子进入“教育大区”承受义务教育的希望。租房入学也成了不少等候入学家长们的新希望。

但由于局部学校慌张，东城、朝阳、海淀、石景山、通州等区今年“幼升小”入学都实行“六年一”的政策，因而，提早“下手”租“”成了局部家长面对这一政策所作出的反响。北青报记者从多区房产中介处理解到，目前所谓的。多家中介也表示，“”出租合同只能和房主私自签署，不能写进普通的租房合同里，如有任何纠葛，需求租户和房主协商处置。

案例

亦庄家长愿出50万在海淀租房换

终年工作生活在亦庄的余女士，最近正在猖獗联络地产中介，想在海淀租下一套房，为本人刚出生的孩子提早占得一个海淀的。她的方案是，房子能够一下租个6年，但一定要先把珍贵的“占位费”交上，50万以内她都能承受。

“京籍无房可在租赁地就近入学”。用余女士的话来说，这几乎就是在向她“伸出橄榄枝”，让她产生了让孩子在海淀上学的打算。

“既然租房就能够上学的话，那我为什么不去海淀租房?”早在去年刚怀孕时，看到住建部门出台的“租售同权”政策，余女士就有所留心。今年，在认真研读升学政策后，她做了一个缜密的算计。首先，本人是京籍，契合政策请求。其次，无房，这一点好办。虽有一套亦庄的房，但“无房”这一条件她随时都能够“发明”，“我卖了不就行了”。最后，就差租房了。

这一缜密的算计，还包括时间节点的“紧密筹划”。“我研讨了下政策，说是要在‘同一区连续单独承租并实践寓居3年以上，夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上’。”余女士说，这两方面的条件，她也曾经算计好了，“我从如今开端租的话，等到孩子6岁上学时，肯定能满足3年以上的条件。但我如今工作还在亦庄，过去住不便当，我想的是等到最后3年，我们再把老人小孩带过去住，以防入户调查。”

至于合法稳定就业3年这一条件，关于在亦庄高新技术企业工作的余女士而言，就更好“发明”了，“海淀高新企业多，我这3年内换去海淀的企业就行，这点很好办”。

卖房、换工作，这些“条件发明”关于余女士而言都不难。她一切的算计里，就差租房了。为何要从如今起租房、打算一下租个六年?这，也是她在对政策悉心研讨后，缜密算计里的一局部。

“我研讨了一下，如今都是六年一，海淀很早就开端施行这个政策了，也就是说一个房的，六年内只能用一次。”余女士解释说，她之所以方案从如今开端就租房，就是思索到这个政策，“你想啊，我假如从如今开端租房的话，6年后我孩子要上学，那就算这个此前用过也没事，之后的6年我不断占着就能够了。”

“如今房子特别慌张，愿意租的很少。我曾经做好交50万以至更多的准备”。余女士口中所说的“50万”指的就是所谓的“占位费”，和中介口中所说的“租房就能上学，其实是房东‘出卖’了本人的，当然是要多收一笔钱的”，是一个意义。

在向中介理解行情后，余女士本来最意向的海淀万寿路和青龙桥，目前都处于无房可租的状态，她打算扩展范围，把海淀一切都归入方案思索，“我如今和中介说了，哪有房愿意租都行，只需是海淀的”。

关于这个方案，余女士是算过账的。在她看来，花50万在海淀租房上学，和花几百万在海淀买房，前者还能够够得着，所以她随时愿意卖掉亦庄的房，做个京籍“无房族”。“海淀的房我是买不起。但如今租房能够的话，我算过了，就算交个50万的占位费，再加上6年的租金，也只用100万左右。假如能租到一个不错的，很划算”。

看望

局部“”租用费20万

记者采访西城、东城、海淀、朝阳、丰台等中心城区以及通州的房产中介机构发现，随着租房入学政策和6年一政策的叠加效应，租房的占位费市场正在构成。一些教育资源优质且紧俏的地域，占位费的价钱曾经蹿升到数十万元。

一位终年担任海淀房的地产中介通知北青报记者，目前海淀的“占位费”均价已达10万至20万左右。作为全市的教育强区，这一“市场价”自然不菲。海淀终年担任万寿路的中介表示，固然海淀很紧俏，但她和同事胜利帮两位客户“租”到过，“我们一共就四所小学，有一所去年租到了，提早一次性交20万费，连租5年，后面就每个月5300元的租金，正常交”。左近一所中学的教师也留意到了费市场的构成。“我身边就有一案例，有一家在我们学校左近租了很久，也是为了孩子上学。今年房东请求必需交20万，要不然就不能再租了”。

一位朝阳门左近的地产中介也通知记者，只需占用肯定是要收费的，房东担任提供租“”所需求的资料，需求租客本人去办，普通行情价都在8万左右。“这不前几个月，刚办了一个芳草地左近的，就给了8万，是租户和房东私自签的协议”。

东城区与通州区今年初次提出“六年一”的入学请求，固然初次提出，但在租房市场上曾经有家长开端咨询。

东城区一位中介向记者透露，今年曾经呈现咨询租“”上学的状况，“这个事情普通都要收钱的，由于你用人家的名额对人家卖房是有影响的。详细的价钱也要跟业主磋商”。

在通州区，一位中介人员也向北青报记者透露，假如想要租这种好一点学校左近带的房子，他们能够帮助找。但难度较大，普通愿意出租的多为家中孩子曾经超越入学年龄不再需求入学的家庭。“这个房子不是一下就能找到的，找到了人家要几钱你得给人家几钱，我们担任租房子，私底下你们担任协商价钱，之前也呈现过这种状况”。当北青报记者同样提到“行情”价时，这位中介人员表示，这得看房主的心理。“人家要几你也得给啊，有要三万的，也有要五万的，万八千肯定办不成事”。

费依据学校排名定价上下

出租，能否真的有市场?能不能签署“相关合同?记者日前联络了西城、丰台、东城等城区的多家房屋租售中介。记者发现，每当谈到“孩子过两年要上小学”这一状况时，中介的“嗅觉”都很灵活，马上向记者讯问，“孩子想上哪儿的学校”、“能否有租的需求”。

记者以一位“无房”家长的身份来到西城一家房屋租售中介，向中介提出，今年孩子3岁，希望孩子能经过租的方式在西城上学，中介首先讯问了记者是京籍还是非京籍。“假如您是京籍其他区的户口，如今就能够提早来西城租房，把占上了”，非京籍想租，还得首先保证“五证”俱全。中介同时也提出，想要经过租在西城上实验二小、黄城根小学这些重点小学，根本上不可能，由于这些名校每年报名人数爆满，学校会优先思索片区内“有房有户”的家庭。当记者提出“不在乎学校，就是希望孩子能在西城上小学”这个需求后，该中介向记者引荐了回民小学左近的一个房源，他引见说，房主全家在国外，房子的没有被占用，所以在出租房屋时也愿意一同出租，房租是4500元一个月，也依照这个规范收，“当然，假如租六年，价钱还能够再和房主磋商”。记者提出，能否还有其他地段的房能够出租时，中介引见说，费会依据学校排名定价上下，“好学校的占位费定价越高，而且越难碰上”。

“租的条款能写进租房合同吗?”针对这一问题，中介明白通知记者，“租”这件事不可能写入普通的“租房合同”，需求租户和房主私自协商。由于市面上的租房合同不触及这一条款，而且在这件事上，中介就扮演“引见人”的角色，至于以后能否能经过这种方式让孩子顺利入学，中介是不承当任何义务的。“但是您也不用有任何疑虑，由于如今很多区都实行‘六年一’，您的孩子只需占上他的，并顺利入学，就能一下占六年”。中介看出记者的疑虑，提出能够和房主协商，先预付一局部定金，在孩子顺利入学后再交剩下的“占位费”，并且，有“六年一”政策的限制，只需租户入学胜利，房主只能等六年后才能够再次运用这个，所以租户不用担忧房主把“”租给他人或者中途拒租。

供不应求 不签合同 无法核验

固然想租房的家长很多，但市场真实的状态是一房难求。由于“六年一”政策，关于租售房都有同等限制之效，所以按中介的说法是，租了会影响卖，所以不少业主都不太愿意租。“有人开到50万，也不行，由于我们这片最近曾经找不到房子。”一位马姓女中介表示，想在海淀经过租房上学并不容易，“能出得起这个费的人很多，但得有房子愿意租才行，所以要碰。”据这位中介引见，去年她和同事经手的像这样“租”的成交率并不高，只要一两个客户胜利租到“”。

即使交了占位费，就一定能保证入学吗?北青报记者调查发现，实践上这种“租”的方式存在风险，“占位费”也无法真的保证。

“我们只能帮你协商能不能用，以及能不能让你用，至于价钱你们本人私自协商，最终能不能上学，我们是不能保证的。由于其中影响要素也很多，包括你本人的资质，还有政策的变化，你本人心里也有个预期……”

为何不能写进合同?东城区一位中介解释说，由于详细的“租用费”，是租户与业主的私自商议，而他们独一能保证的是，收取正常租房中介费用和租金，其他的无法保证，所以合同也不会把这局部内容写入，“我们只能算是帮助，但是不保证肯定能入学”。

另外，怎样保证这个没被用过?能不能查验?也成为租房求学的家长最大的顾忌。曾经帮客户胜利“租过”的一位海淀中介透露，实践上无法保证，“六年一，这个我们都没方法核实。只能业主和租房人双方本人私自签协议，保证能否用过。但即便是这样，也有风险”。

依照海淀的政策，入学时家长的注销住址会拿来和2016年以来这一注销住址用来入学的信息做比对。而这一信息系统，在“租”的过程中，房东、租户以及中介实践上都无法触及。这也意味着，“租”来的，基本无从查验。

说法

契合条件租房户可在区内入学但进“理想”校有点难

记者从一些学校担任招生工作的教师处理解到，实践上“租”难以保证完整就近上学，只能在内谐和处理，“像我们学校的状况是，入学第一顺位就根本曾经满了，也就是京籍有房，且房子户口都在我们学校片内的，这些数量就曾经差不多了，所以我们满足不了其他类的。这两年，经过租房进来的简直没有。所以，即便在我们学校左近‘租’到，契合政策条件，也只能内来谐和布置入学，估量是进不到我们学校”。

固然在今年的政策中，东城明白写出了“幼升小”契合本市非东城区户籍租房家庭儿童在东城入学的需求经过电脑派位多校划片。西城在“幼升小”的入学条件中也多了一条“法定监护人在其他区无独立产权房”的限制条件，即父母为西城户籍，寓居在西城，但在外区有独立产权房的孩子，也能在西城上学，但会依据“落户年限、寓居年限”等条件停止排序，排序的位置比拟靠后，根本上只能经过多校划片在以至是相邻电脑派位入学。

不过，关于教育资源比拟平衡的东西城来说，即便租房入学参与电脑派位多校划片，无法选择学校，但关于局部无力购房的家长而言，也是一个具有诱惑力的选择。

额外支付“费”不在合同中写明存法律风险

北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师以为，家长为了孩子上学租赁“”房，额外支付“费”，如不能在合同里写明，既存在争议点，也面临极大的法律风险。假如该房已有其他孩子在六年内注销上学，将面临租户的孩子无法如期上学的可能，同时也因未写明“费”款项，面临维权缺乏证据、退费艰难的风险。

为降低家长的风险，范辰律师倡议家长假如存在这种状况，第一请求在合同中写明“费”。明白假如不能上学，应退还“费”，并能够解除房屋租赁合同。第二，在租房时讯问房东，房子六年内能否有其他孩子注销上学、占用过入学名额。必要时，双方就此签署备忘录。第三，能够去居委会查询。普通状况下，租户的孩子想上片内学校需求居委会开具寓居证明，居委会需求备案。因而，能够据此查询。另外，还能够让房东陪同前往户籍派出所停止所在户口查询，看能否有适龄儿童的户口注销在房屋内，由此判别该房屋六年内能否占用过入学名额。