万科联姻深铁：稳定股权架构之外的土储考量

“建地铁就是建城市”，在6月12日由深圳地铁集团与万科集团联合主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，万科董事会主席王石如是说。

未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口，但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。围绕地铁为城市提供配套服务，将是万科未来最重要的发展方向之一。

一时间，“轨道+物业”模式站上行业风口，这会是地产企业的新蛋糕吗？

轨道+物业模式站上风口

6月3日，国家发改委公布《长江三角洲城市群规划》，进一步确认了未来城镇化将向城市群方向发展的趋势，提出加快打造都市圈交通。

中国大城市的发展正在快速地向都市圈化转型，正是在这样的大背景下，以万科为代表的大房企开始探索不同的路径选择，抢登这趟开往春天的地铁——轨道交通建设带来的巨大红利。

万科与深圳地铁的“联姻”，不仅是为了稳定万科的股权架构，更为万科持续发展注入丰厚的土地储备。据深圳地铁集团总经理肖民介绍，深圳地铁目前在建物业开发项目10余个，规划建筑面积约380万平米，正在规划中的地铁四期工程中首批项目7条新线规划6个车辆段、6个停车场具备上盖物业开发的可能性，预计可开发物业面积达400万平方米以上。

王石在6月12日的论坛上表示，随着轨道线路的延伸，万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源，双方共同打造的“轨道+物业”模式，也有望向更多城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。

地铁上盖物业是大生意

在一二线城市土地供应日益趋紧的当下，对很多开发商来说，如果能效仿万科、地铁的合作模式，就非常有把握解决目前原料价格过高的“”问题。正是基于此，国内另一家房企巨头——绿地也“入地”造地铁。

2014年7月，绿地集团宣布挂牌成立绿地地铁投资发展公司，并与申通地铁(600834,股吧)、上海建工(600170,股吧)等上下游优势产业资源开展战略合作，然后开展轨道工程建设及配套设施开发。

地铁开发带来的生意显而易见。作为集约化用地的典范，地铁上盖物业可以通过统一开发高效利用土地，进行住宅、商业、物业运营等多项附加服务，不仅仅能满足轨道交通的需求，更重要的是赋予了社会生活的服务功能。

这一模式在香港、东京、首尔等国际大都市很普遍。深圳的近邻香港地铁正是凭借这一模式成为世界第一个实现盈利的轨道交通公司。目前，国内经典的地铁上盖物业项目有香港九龙站、太古广场项目；北京楼盘国贸、郭公庄项目；广州楼盘中信广场、深圳华润中信等。

深圳中原研究中心王飞表示，地铁上盖物业体量大，本身的货值就很高，对企业投资的预期回报相当可观，利润率已经超过了一般的商业综合体。另外，这类项目往往是政府政策扶持的项目，社会效应和品牌美誉度都会得到极大提升。

豪强俱乐部的游戏？

作为世界上第一家实现盈利的轨道交通公司，践行“轨道+物业”综合开发模式的港铁，无疑是内地同行对标的成功样板。

港铁拥有充足土地储备，且都是交通便捷、配套完备的“熟地”。先天条件的便利让港铁甚至有资格挑选发展商：将开发地以修地铁之后的价格卖给开发商，然后按规划方案共同合作，开发上盖空间。

多年来，香港地铁和房地产开发商形成了一个非常紧密、运作有序的联合开发团队，互动默契，当然能登上这份合作名单的主要是以长江实业、新鸿基为代表的大开发商。

第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿表示，手握“王炸”——充足的土地储备的轨道公司，无疑在与开发企业的谈判中占据主动权，开发企业若没有上千亿的开发规模、耳熟能详的品牌度、充裕的现金流和成熟的开发经验，很难进入合作名单。在香港如此，在内地更是如此。

这块肥美的大蛋糕不是谁都能咬一口。“内地地铁集团属于国资，与开发商合作还有国有资产的保值增值考量，所以合作企业的背景和盈利能力也至关重要。地铁物业一般运作周期长，只有具备一定实力和资质的大型房企才可能有资格参与其中，中小房企并不具备太大的优势，地铁物业市场未来更可能是寡头房企的小众市场，行业门槛较一般住宅和商业项目高很多。”吴睿表示。

A股上市公司中，专注于地铁物业项目开发和销售的房企目前只有京投发展一家，其业务仅局限在北京部分城区。

业内人士更加看好的实际上还是偏重于如万科、绿地之类的大型房企，未来随着地铁项目在各大城市的建设和开通，地铁上盖物业项目很可能成为大房企追逐的新领域，中小房企想要复制万科的模式，难度很大。