2019年全国土地溢价率首次回落，预示着什么？

40城： 成交面积微增，地价涨幅收窄明显

土地成交建筑面积：7月环比增长2.0%，1-7月同比增长0.2%

2019年7月，40个典型城市土地成交建筑面积5273.4万平方米，环比增长2.0%，已经连续5个月环比增幅为正。7月份土地成交面积仅微幅增长，表明上半年火热的成交态势已较难持续，预计下半年增速将回落。

2019年1-7月，40个典型城市土地成交建筑面积30684.9万平方米，同比微幅增长0.2%。从图1可知，年初累计土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开始持续回落，2019年2月已经转负，3月跌幅扩大，随后跌幅持续收窄。随着近期部分城市房地产调控政策的陆续出台，房企融资端的进一步收紧，预计下半年成交面积将回落。

数据来源： CRIC、易居研究院

土地出让均价： 7月环比上涨2.7%，同比上涨25.2%

7月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5356.7元/平方米，环比上涨2.7%，涨幅明显收窄;此外，7月单月地价下跌明显，土地市场降温。回顾历史，2018年4月份至2019年2月份40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右，而从3月份开始已经脱离了前期的稳定区间，价格持续上涨。40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，2018年3月进入负区间，2018年9月为最低点，随后持续上行并于2019年3月再次进入正区间。

数据来源：CRIC、易居研究院

土地成交溢价率：19.9%，结束连续6个月上升的趋势

7月，40个典型城市土地成交溢价率为19.9%，相与5月下降1.7个百分点，结束连续6个月上升的趋势。

从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级的进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年年初。

2014年年初至2014年年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，土地成交溢价率再次由升转降。至2014年三季度，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖，再次进入上升周期，土地溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至2018年12月。

需要指出的是，2018年土地溢价率的快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。2019年7月份，40城土地成交溢价率为2018年12月以来初次环比下降，土地市场降温，预计下半年溢价率仍将保持较低水平。

数据来源：CRIC、易居研究院

二结论和趋势：预计下半年土地市场将降温

一季度，部分城市房地产市场出现了“小阳春”，4月19日中央政治局会议上再次提及“房住不炒”，同时住建部分别于4月和5月对10个房价涨幅较明显的城市进行了预警提示。此外，由于一季度房企融资较多，资金宽松，部分房企拿地比较激进，5月底多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品，同时住建部针对“”现象点名部分开发商。7月初，部分信托公司接到银保监会的指导，收紧房地产信托业务;同时，国家发改委要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，进一步限制了房企资金来源。

7月31日中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再一次明确了“房住不炒”的指导方向，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。同时，央行就房地产占用信贷资源，消费贷、银行理财等资金违规进入房地产市场等问题进一步探讨解决。近日多家房企表示下半年减少拿地，预计下半年土地市场将降温。

附注

1：本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地，具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。

2：40个典型城市分类如下。4个一线城市：北京、上海、广州、深圳;22个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;14个三四线城市：扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

3：土地成交均价为楼板价。土地成交均价及土地成交溢价率的计算，均取过去6个月此类指标的移动平均值。

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