从2个金融指标看楼市走势！

房地产以一种周转周期长但比较保险的特点与金融联系在一起，所以很多金融指标与楼市走势呈现一定规律！

房贷利率走势跟房价的关系，其实很有规律

今天看到易居研究院做的图，非常有意思。其中有一个，就是住户部门贷款余额增速，和全国首套房贷平均利率走势图。

这两个指标是与房地产行业直接相关的两个数据，将两者历史走势结合来看，整体上呈反向走势，首套房贷平均利率走势领先于贷款余额同比增速走势。

规律就是只要房贷利率走高，市场行情就会先变差，利率走低，行情就会变好。

而住户部门贷款余额增速要落后于房贷利率反映市场，贷款余额增速越高，市场行情就会越好，贷款余额增速越低，行情就会越差。

2019年7月末，住户部门贷款余额同比增长16.5%，增速分别比上月末和上年同期低0.5个和2.2个百分点。

在7.30会议中央初次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，央行强调要保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，所以下半年的住户部门贷款余额增速估计还会下降。

易居研究院判断，按照以往规律并考虑现阶段政策走向，下半年或明年住户部门贷款余额同比增速有望见到本轮周期低点。

换句话说，下半年或者明年，也就是主要城市房价的底部行情将会到来。

住户部门债务同比增速、个人住房贷款同比增速、住房价格指数同比增速，这三个数值的走势，基本上是同升同降的，关联度非常高。

过去十年来，个人住房贷款余额占住户部门贷款余额的比例一直保持在45%~54%。

房价增速随着政策调控的放松与收紧而交替呈现上升—下降的M型波动态势，住户部门债务增速与房价增速保持一致的变动趋势。

M1，狭义货币供应量和房价的关系也很密切

MI就是易居报告发现的另外一个金融指标，M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。

2019年7月末，M1同比增长3.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和2个百分点。

2019年1月M1同比增速创2011年以来的最低点0.4%，2019年2月开始震荡上行，M1增速有所上升，所以二三四月实体经济所处的流动性环境有所改善。

但最近几个月一直在震荡，一会高一点，一会又降下来了，跟历史上比，也处于相对的低点，M1没有明显的增长，楼市就很难有回暖。

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