成交萎缩供需博弈开启 津城楼市出现成交拐点

猴年春节之后一路高歌猛进的天津楼市，终于开始出现疲态。记者从代理销售和二手房中介处了解到，津城楼市成交量的拐点已经在4月下旬出现。新房市场和二手房市场成交量下滑、成交周期拉长，投资需求有所减弱。特别是进入5月份以来，这种趋势越发明显，逆转已不可避免。

新房市场成交放缓

从新建商品住宅市场的成交情况来看，根据克而瑞方面的数据统计，4月份全市新建商品住宅共成交3358744.17平方米，环比增长26.48%，同比增长235.2%。而5月1日-8日，全市新建商品住宅共成交336463.36平方米，环比下降89.98%，同比下降74.38%。实际上，这一新建商品住宅成交数据，是克而瑞根据天津市国土资源和房屋管理局公布的《每日房价》进行统计后得出的数据结果，但由于《每日房价》数据反映出的是合同备案数，通常和真实的市场成交之间有20天左右的滞后期。这样算起来，其实从4月中旬开始，整个新房市场的成交量就已经开始出现萎缩迹象。

记者从天津易居方面了解到，从其代理的各项目情况看，从4月20日开始转折点就已经出现。“五一”开始，各项目到访量明显减少，交纳大数额定金的意向购房者数量下降了近40%。此外，新增认购速度明显放缓，客户成交周期在延长。3、4月最好的时候，很多项目客户当天到访当天成交，可近期客户到访两次都未必能成交。平均成交周期已经延长至7到10天。另外还有一个很耐人寻味的现象就是业内购买数量在减少，说明业内人士对于后市走势已经出现避险情绪。

二手房现“买方毁约”

与新房市场相比，二手房市场的波动更加明显。链家有一个统计数据“房客比”，即新增客源量除以新增房源量的数值，可以反映出二手房市场当期比较真实的交易意愿。根据天津链家统计的今年春节以来至今天津二手房市场中每周房客比的变化来看，春节后新增客源量便呈现出井喷式增长。可是3月初起，便开始逐步走低，特别是在3月中下旬达到最低值，供需矛盾得到缓解。在“五一”后的一周，房客比有所反弹，主要因为5月1日后关于公积金和首付比例政策并未调整，一些观望客户重新入市。

据天津我爱我家房产中介机构介绍，二手房市场成交量的下滑从4月中下旬开始就已经出现。以奥城片区门店为例，4月的成交量和3月相比下降了40%，5月上旬和4月同期相比又下降了40%。年初，二手房市场里经常会听到有卖房业主因房价上涨而毁约的案例。可近阶段，已经开始出现业主买房后想毁约的现象。

综上所述，整个天津二手房市场已经迎来了一个拐点，成交量不再有继续上攻的力量支撑，转而开始掉头向下。业内人士分析认为，造成该局面的主要原因有两点：一方面，5月新房市场供应量大增，改变了之前市场供不应求的局面。据搜房统计，5月住宅市场有64个项目预计开盘，环比增长42.22%，同比大涨128.57%。另一方面，之前的行情很多都是因为互相传染的心理而透支的未来需求。在经过短暂的疯狂之后，购房者终究会逐步回归理性。随着市场逐渐恢复常态，投资型客户将逐渐减少，供求矛盾会进一步缓解。

楼市或进入供需博弈期

新房、二手房成交量上的降温迹象表明津城楼市已经出现新变化，但业内人士分析认为，这种变化仅是指成交量达到高峰将逐步回落，但不意味着高企的房价会走出下跌行情。这从住房市场化改革以来每一轮中国楼市的涨跌循环中即可看出端倪。

不论是新房市场还是二手房市场，在每一次国家调控的周期中，走出的基本都是同样的路径：“量升价平量价齐涨量衰价高量跌价稳量价齐跌”。每个周期一定是从成交量增长开始的。随后，市场平衡被打破，供不应求局面出现，开发商决定涨价，二手房业主决定调高挂牌价。在经历一段市场的“疯狂”过后，成交量达到某一个峰值。此后，成交量开始衰减，但此时价格依然在高位盘整，供应方仍会坚守最高点时的价格。随着成交量的持续下降，市场逐步进入冰冻期。直到最后，供应方坚持不住，开始降价求量，价格才有望出现下跌。

尽管理论如此，但从现阶段国内楼市走势来看，一般在一个周期中，前两个阶段来得会特别快，最后一个阶段却很少出现。基本上，每个周期到了第四个阶段末尾、第五个阶段初始时，都会有相应的政策出台，使得市场迅速恢复到第一个阶段，进入下一轮循环。整个楼市中，新房市场的开发商就好比大庄家，二手房业主则像小散户。房价要下降，一定是供需双方博弈到最后，卖房资金链收紧，才会降价求量。

但是，根据相关人员透露，现在很多开发商已经提前完成大部分任务、备足了存粮。至少在4个月以内，都不担心成交量大跌而带来的业绩下滑。而且鉴于目前的经济走势和各项与房地产相关的利好政策来看，成交量并不会持续保持大幅度下滑，预计下一阶段的天津楼市将进入一个供需博弈的僵持期。随着成交量逐步回落，成交价格将会在高位盘整。