华润与龙湖 谁是商业地产的领导者？

　导 读

　　华润vs龙湖，谁将赢得下一轮的发展。作者 / 朱一鸣、李丹

　　华润成立于1994年，主营房地产开发与商业地产的开发运营，经过25年的发展如今已然稳居销售排行榜前十，并占据中国商业地产的领先地位。同样，创建于1993年的龙湖，涉及地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓四大主航道业务，致力于全国化发展，自2003年开业首个商业项目—重庆（楼盘）龙湖北城天街购物中心，正式进军商业地产，2018年开业商场年客流量突破4亿人次，位列中国商业地产百强第五。

　　华润与龙湖作为两家规模相近、均涉及商业地产的龙头房企，虽成立背景不同，分别为国资与民营，但在规模扩张、商业特征、城市布局等方面的异同存在一定的可比性，通过比较得出的结论经验或对其他房企有一定的参考借鉴意义。

　　规模赛跑难分伯仲，销售分布各有侧重

　　从销售规模来看，近五年来华润与龙湖处于赛跑模式。2016年之前华润的规模保持领先，而龙湖自2016年期步入规模增长快车道，2017年在连续两年61.6%、77.1%的高增长冲刺下，规模一度赶超华润。2018年，华润又反超龙湖，实现销售金额2106.8亿元，同比增长38.5%，而龙湖在经历一轮高增长后则增速相对前两年放缓，进入企稳阶段。整体来看，2014-2018年间龙湖规模增速更快，平均复合增长率达42.2%，高于华润的32.1%。

　　华润和龙湖虽均将发展战略锁定为全国化，但销售结构侧重区域有所不同。其中，两家房企销售金额贡献最大的区域均为环渤海，分别占比37.3%和34.4%。整体来看华润的全国四大区域销售贡献相对均衡，中西部略偏弱；而龙湖的销售金额主要来自于环渤海和长三角地区，中西部有扩大趋势，而珠三角地区由于进入较晚，占比相对较低，后续随着对粤港澳大湾区关注度的加强，预期占比扩大。

　　商业地产各有千秋

　　1、起步略晚的龙湖规划提速商业地产发展

　　除了房地产主业之外，商业地产同是华润与龙湖的业务重要组成部分。截至2018年末，华润在营投资物业总建筑面积达921万平方米，其中在营商业面积487.8万平方米，已开业万象城╱万象天地23个，万象汇╱五彩城12个（不含输出管理项目），规模位居行业前列；龙湖目前已开业商场达29个，建筑面积约296万平方米（含车位总建筑面积386万平方米），由于商业地产起步略晚，在总体商业规模上稍显逊色。

　　在商业地产的战略规划方面，华润将聚焦城市、消费和产业升级，计划至2020年投入运营商业项目达54个，预期5年内加上华润集团委托管理的项目，投入运营的购物中心达到90个。而另一头的龙湖，计划今明两年，将以平均每年新开业超过10家购物中心的速度持续发展，其中2019及2020年以后分别开业商场6城9座与9城16座。虽仍不及华润，但一贯坚持稳健发展原则的龙湖，相较于自身之前的每年开业2-4座商场而言，开业数量大幅提升，商业发展规划提速显著。

　　2.龙湖的产品线定位更清晰

　　产品线的聚焦定位与区域选择是商业地产顺利发展的重要砝码，可以看到，华润和龙湖各自走出了一条清晰的产品线道路。其中，华润的商业地产分为万象城、万象天地、万象汇/五彩城和1234space四种，龙湖的商业地产包括天街、星悦荟和家悦荟三种。产品线定位方面，华润的产品覆盖城市综合体、区域商业中心和社区商业中心，而龙湖的产品定位于都市购物、社区商业与家居生活三类，相比于华润每一类的定位更为清晰精准，得以满足不同家庭群体在能力范围内得到同样的需求。

　　在业态方面，两家企业均倾向多种业态为一体的综合业态，这也是现代商业综合体更为灵活全面的业态模式趋势。从业态分布来看，以华润2004年底开业的典型项目深圳（楼盘）万象城为例，服装占比最大，达25%，其次是餐饮占比21%，儿童娱乐及超市百货占比分别为17%和19%，其余为8%的家庭及个人护理，以及10%的配饰、皮具、礼品、服务等。

　　表：华润与龙湖产品线及业态

　　3.华润规模与坪效胜出，龙湖出租率与租金增速更高

　　从商业运营的规模来看，华润的在营商业面积和租金收入比龙湖更胜一筹。2018年，华润的在营商业面积同比增长26.5%至487.8万平方米，商业租金收入同比增长32.4%至73.1亿元；而龙湖的在营商业面积和租金收入分别为295.8万平方米和36.0亿元，分别同比增长14.6%和42.3%，其中天街系列产品的租金收入贡献度在九成之上。从商业租金坪效来看，2016-2018年三年间华润的商业坪效徘徊在4元/（天*平方米）左右，而龙湖则为3元/（天*平方米）左右，两者的租金坪效均高于万达、大悦城等业内同行。

　　值得注意的是，两家企业的整体商业出租率均保持在90%以上的较高水平，其中龙湖甚至高达95%以上，2018年又同比增长了2.1个百分点至97.4%。高企的商业出租率不仅是商业运营质量良好的体现，同时也为租金增长提供了有力支撑，龙湖2017和2018年的租金增速分别为32.5%和42.3%，较华润高19.5和9.9个百分点。

　　4.城市布局：华润与龙湖一纵一深

　　无论是房地产开发还是商业地产的发展，都离不开纳储的支持。从总土储规模来看，截至2018年末龙湖的土地储备更丰厚，达6636万平方米，而华润为5014万平方米。但其中，华润的在建及拟建投资物业建筑面积达943万平方米，高于龙湖的570.6万平方米，可见龙湖商业发展相对谨慎。从城市的纵深布局来看，截至2018年末，华润的土地储备已覆盖全国70个城市，相比于华润的广泛布局，龙湖则更偏向于城市深耕，2018年末总土储涉及城市44座，其中11座为2018年新进城市，坚持战略导向拿地，区域纵深的逐步夯实为中长期销售续航。城市能级选择方面，两家企业均瞄准聚焦一二线战略，围绕都市圈向周边具有产业支撑的三四线城市适当铺开。

　　具体从在营商业项目来看，华润与龙湖的城市布局特点与总土储布局呈现一定的一致性。2018年，华润的在营商业项目达35个，分布于25座城市，其中一线3座，二线城市分14座，一二线商业地产建筑面积占比合计77.62%。龙湖在营商业项目为29个，坐落于8个城市，其中仅一个常州（楼盘）为三线城市，商业地产于一二线布局建筑面积占比达95.97%。

　　商业地产的城市选择方面，两家企业均将核心一二线城市作为选择，同一条产品线的产品从一线城市首入，逐渐向典型二线城市铺开。其中，华润于深圳的布局建筑面积最大，为10.2%，面积达46.3万平方米，分别为最早开业的深圳万象城、2017年9月开业的深圳万象天地，以及2018年底开业的深圳湾万象城；其次是沈阳、杭州（楼盘）、重庆、青岛（楼盘）、北京（楼盘）等重点省会城市、直辖市或是一线城市，占比在5.7%-7.2%之间，分别落子了1-2个商业地产项目。龙湖则至今聚焦于8座城市，城市的聚焦深耕一方面基于龙湖的城市布局战略，另一方面来自于龙湖“苛刻”的项目选址条件：将城市锁定为一线及领先的二线城市，且要求地块5公里内人口密度平均为30万人次。其中，重庆作为龙湖的大本营商业地产布局比重最大，占比31.1%，落子项目包含了天街、星悦荟和家悦荟三大产品系列，共计12个。此外，龙湖对成都和北京也深耕已久，项目布局占比分别为18.9%和16.1%，分别坐落5个和4个商场。从当前的投资物业土储来看，龙湖的商业布局预计在未来新涉足无锡（楼盘）、厦门（楼盘）、南京（楼盘）等10个城市，核心区位的空间布局逐步拓展。

　　结语：总体而言，华润与龙湖于作为两家商业地产领域的领先房企，于多个方面呈现相似性特征，例如整体规模与城市能级的布局策略等；但具体细分来看，两者的商业路径也不尽相同。华润涉足商业地产更早，加上国企优势，在规模、租金、坪效、全国化布局等方面具有一定优势；而龙湖相比而言在商业道路上稳中求进，从大本营出发聚焦深耕几个重点一二线城市，逐步拓展核心区位的空间布局，凭借较为“苛刻”的项目选址条件、清晰精准的产品线定位，整体出租率达95%以上，租金涨幅可观，随着商业发展提速规划的提上议程，未来商业实力与潜力不容小觑。