新江湾城第十任驾到 房价有失远迎

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盛夏三伏天，气温屡破红色警戒线，上海土地市场也犹如这高温天气，继续进入“发烧”模式。

7月份最后一幅宅地出让今日落锤，杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块最后花落融信，总价31.55亿元，据搜狐焦点网测算，溢价率51.03%，其楼板价约52840元/平方米，刷新历年该板块楼板价，新江湾城喜迎第十任！

作为上海市区最受关注的高端置业板块之一，新江湾城从来不缺故事。小编先整理了新江湾城从2005年至今共计十幅宅地成交记录，楼板价逐年上升的大趋势非常明显。

新江湾城十幅

时间太久的地块，参考意义已不大，这里将新江湾2010年与今年的楼板价做个对比，从10254元/平方米涨到52840元/平方米，涨幅约415%。

跟地价息息相关的房价，这些年变化如何呢？

据搜狐焦点网统计，新江湾城2010年均价已经是40722元/平方米，2011年限购后房价出现大幅回落，之后几年出现稳中有涨的态势，到2015年涨至46962元/平方米，当信达夺得后，区域房价继续跟涨，2016年至今（7.29）新江湾板块均价已超5.5万/平方米，七年以来累计涨幅约37%，平均每年涨幅仅5%。

新江湾城近些年房价涨势

从上面两组数据发现，房价并未出现跟地价同步的涨势，甚至出现滞涨。要说究其原因肯定众说纷纭，笔者认为，这跟新江湾城的发展模式有很大关系。忽略商业配套发展，一味卖地盖房子，尽管绿化环境优越，但总不能天天“喝西北风”过活，没有商业，聚不了人气，房价上涨自然很难。住在或路过新江湾的市民一定有同感。

言归正传，说说今天这块地。

B3地块位于整个新江湾城的北部，也就是在湾谷科技园的东北角，地块北侧国咏路之外就是码头集装箱堆砌的现场，环境脏乱差，虽然这部分属于宝山区域，但对于一路之隔的B3地块而言，深深的影响了他的品质。

然而，这块本来天生气质欠佳的地块，还加上了一些“变态”出让条件，对开发商可发挥空间非常有限：

1、建筑高度10米至24米的多层住宅，预计建筑以6～7层的多层或叠墅为主；

2、出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的25.0%上；

3、并依然强制要求按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业自持面积须用于租赁；

4、出现了上海土拍首次要求的地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80.0%的超高比例。

近几年新江湾住宅地块入市量并不多，这两年区域的一手市场也几乎没有项目入市，仅在2015年上半年有3个项目入市，包括盛世御珑湾、嘉誉湾、上和园，之后就出现了断供现象。截至目前，新江湾城新房库存不足600套。

去年信达砸近73亿元夺得新江湾，震惊全国房地产，有人说信达出手过于凶猛，之后与泰禾联手，将推出泰禾上海院子项目。与今天的融信相比，信达项目位置更好，出让条件也相对较低，楼板价也低很多。按照业内预计去年信达或卖到8万以上才保本，此次融信未来保本价将超12万/㎡，这两幅是否真能达成所愿，且让时间来证明吧。

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