险资入住租赁市场 北京上海雄安为试点城市

继银行之后，险资也取得进入长期租赁住房市场的资历。6月1日，银保监会发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称《通知》)，明白保险资金参与长租市场的有关请求。有业内人士以为，险资获准进入长期租房市场，意味着长租市场又将迎来新“金主”，破解住房租赁融资难题。不过，住房租赁市场收益率偏低，险资进入仍然存在较高风险，险企对长租市场将持张望态度，短期投入金额不会过高。

北京上海雄安为试点城市

《通知》明白，保险公司可经过直接投资，保险资产管理机构经过发起设立债权投资方案、股权投资方案、资产支持方案、保险私募基金等方式参与长租市场。

关于区位限制，《通知》指出，处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市;所投资的长期租赁住房项目应当具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流;土地性质为集体建立用地的，应处于集体建立用地建立租赁住房试点城市等条件。而保险资产管理机构发起设立投资于长期租赁住房项目的债权投资方案、股权投资方案等保险资产管理产品及保险私募基金，采用债权投资方案方式的，融资主体应契合自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%以上;采用股权投资方案及保险私募基金方式的，拟投项目公司的中心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制等。

为标准险资运用，《通知》请求，保险公司应当遵照审慎稳健和平安性准绳，综合思索本身资产负债情况、偿付才能情况和活动性请求，制定长期租赁住房项目的投资预算，并归入年度资产配置方案。银保监会表示：“保险资产管理机构经过债权投资方案、股权投资方案、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的，相关注册机构树立受理及注册绿色通道，优先受理。”

国务院开展研讨中心金融研讨所保险室副主任朱俊生剖析以为：“《通知》表现出监管部门对险资参与长租市场既积极又审慎的态度，一方面是给予了绿色通道，另一方面对所投项目的区位选择、融资项目主体的选择，有一整套风控请求，表现监管部门关注风险，关注险资参与长租市场的商业可持续性准绳。”

租赁市场收益率低

在易居研讨院智库中心研讨总监严跃进看来，在“租购并举”的住房制度下，配套金融政策的出台势在必行。在政策支持下，越来越多的资金将逐渐转移到房屋租赁市场，将来租房市场的开展也将提速。

有统计数据显现，2017年，我国房屋租赁市场总范围大约在1.3万亿元，主要以一二线城市为主，占比合计约在50%。依照适宜租赁人口测算，2017年，租赁人口约1.91亿人左右，2020年、2030年全国租赁人口将分别上升至2.2亿人、2.65亿人，2万亿元。

往常，庞大的住房租赁市场潜力也惹起市场主体的积极规划。自去年起，长租公寓市场便迎来了房企、中介、银行等各类资本力气的进入。今年，品牌房企进驻的意愿似乎愈加迫切。

有数据显现，仅今年3月就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓范畴。目前，销售额排名百强房企之中已有超越30家规划长租公寓范畴，而这一势头还在持续。

住房租赁市场“起风”后，也推高了租赁房源的供给程度。特别是春节后，许多二线城市竞相出台吸收人才政策。 依据各地将来3-5年用地方案显现，主要城市的土地供给仍将聚焦租赁住房用地。其中，上海、杭州、厦门三城租赁用地的年均供给面积将占住宅用地的30%，北京、广州的占比也逾两成，为租赁住房提供充足土地储藏。

值得留意的是，在政策东风下，房屋租赁市场蓬勃开展，但是关于各个市场主体而言，盈利是它们面临的共同问题。目前，租房市场整体收益率偏低，北上深的租金年报答率大约在1.4%-2.5%。

特别是关于摘得自持地块用于租赁房建立的房企而言，前期置办和建筑本钱较高且资本沉淀大，关于开发商的资金实力请求十分高，虽然曾经取得融资支持，但日后如何盈利也将是房企不得不面对的理想应战。

租赁市场风险高企

一位保险机构担任人在承受北京商报记者采访时表示，一方面住房租赁市场收益率偏低，另一方面，保险资金本钱高，在税收等优惠政策尚未到位的状况下，多数险资关于进入长租市场，短期仍会持张望态度。银保监会最新披露的数据显现，截至4月末，保险公司资金运用余额15.4万亿元，较年初增长3.22%。详细来看，1-4月，资金运用收益2397.15亿元，同比增长6.13%，资金运用收益率1.57%，与上年同期根本持平。

事实上，关于险资参与长租市场，市场早有预期。早在今年1月，原保监会副主席陈文辉就曾表示，将研讨保险资金参与长租公寓等范畴。

有业内人士以为，权益市场的不肯定性加大，稳健防御的配置思绪或成今年权益配置的主导思绪。而随着住房政策的改动，长租公寓的潜在开展空间引人关注。保险资金进入长租公寓范畴，能够拓宽另类投资渠道，让保险公司有更多的选择权。

“从政策角度看，租赁市场有望迎接更多的资金投入，对推进租赁市场开展肯定有十分大的益处。”中原地产首席剖析师张大伟以为，但是需求留意的是，当下租赁市场最大、最基本的问题是租售比悬殊，还没有一种形式可以稳定保本盈利，这种状况下，大局部资金进入长租范畴招致的租金上涨很可能超越租房者接受才能。

张大伟进一步剖析称，“险资进入租赁市场风险仍然较高，再加上长租产品如今竞争曾经进入红海的状况下，估计险资进入租赁市场的金额不会过高”。北京商报记者 许晨辉 彭耀广