楼市调控加码，2018房价涨势难续

从“卖房摇号”到“三价合一”再到“限购晋级”，今年全国两会落幕以来，深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、西安(楼盘)、成都等10余个城市相继出台差异化政策，房地产市场迎来新一轮调控潮。

部分“过热”引发分类调控

应该说，今年一季度，大多数城市特别是一线城市的楼市已明显“降温”。以上海(楼盘)为例，依据戴德梁行华东区综合住宅效劳部的数据，一季度(截至3月11日，下同)，上海新建住宅市场共成交84.23万平方米，同比降落44.2%;成交7223套，同比降落41.87%;成交均价42888元/平方米，同比降落9.8%，环比降落11.7%。

不过，仍有局部城市今年以来房价涨势较猛，此类城市也成为新一轮调控的重点区域。以大连(楼盘)为例，依据国度统计局的数据，今年2月大连新建住宅价钱同比增幅达10.7%，环比上涨1%，在70个大中城市中房价涨幅居前。在此背景下，大连从3月22日起不只实行了住房限购政策，同时还施行差异化住房信贷政策。

业内人士指出，今年政府工作报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，个别房价涨幅较大的城市或进一步加码调控政策。不过，鉴于前几轮楼市调控已逐步生效，政策普遍性收紧的概率有限，“分类调控、因城施策”仍将是主基调。

就上海而言，戴德梁行高级董事、华东区综合住宅效劳主管伍惠敏以为，2018年上海住宅市场趋冷，除受供给量降落的影响外，也深受信贷政策的影响。“将来可恰当参考兴旺国度(如英国)信贷政策，制定精密化的调控计划。”她倡议称，“可进一步引入不同价钱段，实施差别化贷款比例及利率，调理不同层次人群的住房需求。如关于刚需购房，可恰当进步贷款比例、下浮利率;关于高端住宅市场，则可经过恰当降低贷款比例、进步利率等措施，替代不断以来的行政干预手腕。”

库存去化难撑房价上涨

随着调控持续深化，楼市库存去化明显。依据上海易居研讨院监测，截至3月底，100个城市新建商品住宅库存总量已连续下跌32个月，目前缺乏5亿平方米，跌至4年前的程度。而从库存去化周期这一权衡库存相对程度的指标察看，依据海通证券(600837,股吧)的数据，2017年住宅狭义库存去化周期约2.5个月，住宅广义库存去化周期在6.5个月左右，均创下2013年以来的最低值。而今年前2个月，住宅库存去化周期亦持续跌势。有鉴于此，有观念以为“住房已供不应求，房价或重拾涨势”，更有激进者称，房价上涨乃至暴跌或成为2018年中国经济的最大风险。

“库存与价钱之间的"跷跷板"效应在房地产市场无效，由于住房的投资品属性决议其价钱取决于需求，而非供应。”关于上述观念，海通证券剖析师姜超指出，从需求端看，人口老龄化和城镇化增速的放缓，使得刚需群体数量减少;政策对住房投资性需求的打击和房价开端呈现大幅松动，使得住房投资的吸收力降落，投资需求也趋于回落。

更重要的是，在防备化解金融风险的大背景下，4月初召开的中央财经委员会第一次会议初次提出“构造性去杠杆”。“买房钱从何处来?收入基本不够。而央行在年初的货币政策报告中也强调"将来货币低增将是新常态"，失去了货币超发的支撑，居民举债很难进一步扩张，利率约束也使得需求趋向下行。因而，新房低库存缺乏以支撑2018年房价继续上涨。”姜超称。