棚改红利消逝后 龙头万科、升班马中梁的土储错步

　　尽管业内对房地产进入平稳期几乎已达成共识，但土地市场仍然刷新了历史纪录，其中尤以一二线城市为甚。

　　中原地产发布的数据显示，截至今年6月末，全国50个大城市合计卖地20034.4亿元，同比增长17.4%。

　　其中，卖地最多的杭州达到1444.5亿元，紧随其后的是武汉948.8亿元，北京933.3亿元，苏州836.8亿元。

　　而不同的城市土地市场也呈现一定分化。

　　以5月为例，根据相关机构发布的数据，一线城市、二线城市的土地成交数分别为43宗、710宗，同比涨幅分别为34.38%、1.39%。三四线城市则成交土地1325宗，成交规划建筑面积9687万平方米，同比下跌8.33%。

　　事实上，过往由于土地价格低廉，加之棚改货币化安置政策的红利，近两年三四线土地吸引了不少房企进入，也成为房企业绩突飞猛进的重要推力。

　　不过，随着棚改制度的调整，三四线土地市场呈现降温趋势，房企的投资更多倾向一二线城市。

　　万科、中梁们的土储错步

　　从房企层面来看，今年以来，包括万科、阳光城、中梁等都加大了对一二线城市的投资。

　　据观点地产新媒体了解，仅本周内，万科就分别在南通、温州、万宁等地纳储超过55亿元。

　　具体而言，7月18日，万科以16.19亿元的上限价夺温州瓯海宅地，楼面价7809元/平方米，配建5600平米保障房，溢价率30.15%。

　　7月15日，万科则以31.49亿元摘江苏南通宅地，楼面价18406元/平方米，溢价率44.92%。

　　无独有偶，6月20日，万科也曾在单日斥资77亿元揽下重庆、宁波两地的4宗地块，显示其对二线城市的纳储意愿。

　　据观点地产新媒体不完全统计，2019年至今，万科在一二线城市的布局比例超过八成，新增土储建面都超过1000万平方米，成为上半年在一二线城市拿地最多的企业之一。

　　此外，有数据显示旭辉、中海等上半年一二线城市新增土储建面占比超过9成。

　　值得注意的是，过去两年以三四五线城市为主的中梁，也在今年加大了对二线城市的投入。

　　7月18日，刚刚成功上市的中梁则经过114轮报价，以总价10.84亿元竞得无锡江阴宅地，成交楼面价8271元/平方米，溢价率达27.24%。

　　此前，中梁控股方面曾介绍，从2018年7月份以后，公司已将重心向二线转移，二线占比逐步提升。

　　在7月16日港交所敲钟仪式现场，首席执行官黄春雷也表示：“如果下半年房地产资金收紧，在二线的土地投资可能会加大。”

　　显然，棚改货币化安置政策调整一年后，房企的拿地布局已明显受到影响。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，一二线城市虽然调控政策依然严格，但对房企而言仍是增加销售额的重要市场，预计三四线城市土地成交额可能进一步下调。

　　其中，杭州、武汉、重庆、南京、苏州等均是大中型房企偏好投资的城市，例如今年4月23日，融创就斥资152亿在武汉拿下4宗地。另外，在粤港澳大湾区域，广州、深圳、佛山、东莞等也备受房企青睐。

　　不过，上述人士同时指出，按照目前这些土地的拿地价格，这些房企将面临巨大的资金压力和预售限价压力。

　　棚改货币化潮起潮落

　　某种程度上而言，棚改货币化安置政策正成为影响楼市、地市的一大因素。

　　据了解，棚改货币化即政府拆一套房屋，直接用钱赔偿给拆迁户，由其自行选购市场上的房源。

　　wind数据显示，2014年，我国棚改货币化安置比例为9%，而后逐年提升，2015年-2017年这一比例分别为29.9%、48.5%和60%。

　　相应地，2015年-2017年，货币化安置对住宅销售量贡献也分别达到13.6%、18.2%和21.5%。有官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

　　因此，这一政策也曾被视为三四线楼市繁荣的“推手”。

　　不过，也有观点认为不应过分夸大棚改货币化的作用。

　　在奥陆资本执行首席投资官蔡金强看来，三四线的这一轮发展，不光是棚改这个因素，还有许多其他原因，包括人口的双向流动、轨道交通打破城市边界和改善性需求的提升。

　　他指出，棚改投入的货币对于东北、西北和西南整体的振兴是很有必要的，而房地产对于地产商最重要的区域，如东部和东南沿海地区，棚改货币化的比例是很低的。

　　不过，2018年下半年，棚改货币化安置政策走势发生了转变。

　　2018年10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　因此，2018年棚改货币化安置的比例较2017年有所回落，约为50%，货币化安置对住宅销售量贡献也降至18%。

　　对此，蔡金强在2018年的博鳌房地产论坛上就曾预计，随着棚改慢慢降温，2019年三四线整体的需求应该会下降10%左右，而二线城市有可能在2019年下半年或者2020年局部放开一点。