“金九银十”火爆不再 广州楼市冷热不均

　　传统楼市销售旺季“金九银十”即将进入尾声，已经过去的9月份广州一手房市场表现冷淡，网签面积与套数环比和同比数据均出现较大幅度下跌。

　　转眼间“银十”也已走过一大半，但易居研究院中国百城库存报告相关数据显示，2019年“十一”假期期间，广州新建商品住宅成交面积62183㎡，较去年同期的67217㎡下降7.56%。

　　《中国经营报》记者近日走访了番禺、增城、花都几个大区10来个楼盘，发现部分楼盘为了吸引人流，采用“低开高走”的策略，有的楼盘则延续了国庆期间的优惠力度，推出“一口价”促销手段。而为了促成签约，“首付分期”再现江湖，购房者最迟可于明年中旬开始还贷。

　　不过需要注意的是，不同区以及同个区的不同位置，市场呈现出“冷热不均”的局面，整体而言，更多人流涌向交通与配套较好的区域。专家认为，与以往楼市火热时期购房者多点入手的情况相比，冷热不均的现象从侧面反映出楼市需求更加偏向于理性。

　　低价折扣引流

　　“我们这个盘去年的拿地价就1万2了，开发商要卖到2万3才有盈利空间。但我们采取低开高走的策略，目前在售的几栋楼均价1.8-1.9万，可以说完全没有赚，这是为了吸引更多顾客过来，后期的价格会上升的。”近日，位于广州增城中新镇的“时代倾城”销售人员如此向记者透露了吸引顾客的手法之一。

　　转眼间，传统楼市销售旺季“金九银十”马上迎来尾声，9月份广州楼市“遇冷”已经有目共睹。广州中原研究发展部监控数据显示，9月广州网签一手住宅成交量为6523宗，环比下跌11%;总成交面积为70.66万平方米，环比下跌8%。这两个数据同比跌幅更是分别达到33%、32%。

　　正因如此，在“银十”开盘的部分楼盘，采取上述“低开高走”的营销策略，以达到引流的效果。

　　与时代倾城相似，位于即将开通的21号线山田站附近的“大國璟”销售人员同样向记者透露，“我们这里拿地也是在1万2左右，6月份刚开盘时均价在2.1-2.2万之间，已经没什么赚，现在加上优惠，相当于亏本。”

　　记者发现，为了吸引顾客，不少楼盘还延续着国庆期间的促销手段，“特价房”和“一口价”房源依然可见。

　　大國璟的销售透露，“现阶段加推的6号楼南向90㎡三房户型，原本总价197万元，因为延续国庆期间优惠一口价175万元，最终成交均价19400元左右，比开盘价少了一千多。”

　　位于花都狮岭大道的“碧桂园·泊岸”销售人员透露，“国庆期间推出了30套一口价房源，均价为14200元。比10月底将开盘的2号楼更便宜。”据了解，该楼盘将于10月底推出的2号楼同样有多重优惠，其中一套位于5楼的98㎡户型，原总价173万元，开盘特价只需156万元，加上两个98折和两个99折，最后总价147万元。

　　同在狮岭大道附近的“宏新·花悦台”因位置稍差，其南向房源均价最低1.3万元，但它依然可以享受国庆期间“8万抵15万”与双99折的优惠。销售人员透露，“楼下的商铺10月对外招租，你现在买房我们还可以让你享受一年的商铺免租金。”

　　深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，“所谓的引流，其实是个多元营销的概念。当下开发商营销、全民营销、全民经纪人现象很常见，这说明开发商之间为了争夺客户，存在激烈的竞争。目前来看，基本上每个片区都有很多竞争对手，但是购房者的观望情绪很浓，各方面使得开发商不得不加大营销力度。”

　　广东省房地产研究会执行会长韩世同指出，“目前促销的楼盘越来越多，恰好说明开发商开始进入一个全面促销的阶段，之前只有个别的楼盘通过大幅降价吸引了大量的购房者，导致很多楼盘出现抢购、摇号等。随着更多的楼盘加入促销的行列，僧多粥少的局面会有所转变。随着更多楼盘进入市场，刚需以及置换的需求都能够得到满足，慢慢会出现购销两旺的局面。”

　　韩世同还指出，“但是随着降价的楼盘越来越多，买房的人有可能会越来越少，因为有换房和购房需求的人群是比较容易被满足的，有很多买涨不买跌的群体，就会处于观望的状态，导致卖的越来越多，买得越来越少。”

　　花样手法促成交

　　与多样的低价打折引流手段相对应，为了转化客源，提高签约率，部分楼盘同样花样繁多，“首付分期”由此再现江湖。

　　上述时代倾城销售人员以一套85㎡的户型为例介绍，“原总价170万，打完各类折扣是160万，三成首付大概48万。如果首付分期的话，7天内先给8万左右，12月20日前再付16万，到明年1月29日前再给23万。”

　　该销售解释，“一般7天内要给完首付签约的，考虑到马上过年了，很多顾客资金周转不过来，所以我们才推出首付分期的方式。到明年1月29日已经过完年，顾客不用占用太多年底的资金，会比较轻松。”

　　无独有偶，番禺的多个楼盘也推出这种手段。

　　其中，位于南村万博板块、员岗地铁站附近的“珠江·铂世湾”销售人员，以一套折后总价419万、首付127万的房源向记者说明，“7天内能够给总价的20%也就是84万左右，剩余的43万，最长可以申请3个月后还清。”

　　“等你3个月后还完首付，就可以网签办理贷款了，因为有公积金贷款，时间比较长，所以大概到明年中下旬才开始还房贷。压力相对就小很多。”

　　位于亚运新城的“亚运城·天韵”，国庆期间加推的G5栋18层103㎡户型，折后总价290万元，销售人员同样表示，“3天内先付10%大概29万，剩余的20%在两个月内补齐，就不影响网签。”

　　而除了首付分期外，位于增城科教板块的“科慧花园”，除了延续国庆额外98折优惠外，还推出了“免除3年物管费”的优惠。销售透露，“3年的物管费可以折现，抵扣房款。”

　　值得注意的是，亚运城·天韵为了完成单盘年销额破百亿的目标，甚至打出“高开低走”的策略，销售人员透露，“G10栋是我们今年最后一栋了，现在在认筹，预计10月底开盘，拿到的价格在2.4-2.8万，比国庆期间卖的还便宜，这栋是为了冲全国第一销售额拿出来卖的。”

　　事实上，根据中指院数据，截至10月14日，亚运城销售额已达102.34亿元，位居2019年广州销售项目成交金额榜第一位。据亿翰智库，2019年1-9月中国典型房企单项目销售金额TOP10榜单上，亚运城位居第二，仅次于深圳的“万科星城”。

　　亚运城销售表示，“等月底G10栋开出了，我们很有可能就冲到全国第一了。”

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，“广州楼市处于一个低潮期，跟今年二季度以来逐渐加强的宏观调控有关，在销售情况不是特别理想的情况下，开发商就需要通过不同的手段促销去化。当然，降价走量引流与多手段促成交的出发点是好的，但是开发商若想真正达到目的，还需要有政策和市场环境的配合。如果市场不回暖，最终结果不一定有效。”

　　区域冷热不均

　　整体而言，虽然“银十”期间，广州多个楼盘多手段引流和促成交，然而从现有数据看，10月份的情况并不振奋人心。

　　据广州中原研究发展部监测，2019年“十一”假期广州一手住宅实际开盘和加推共计约2221套，较去年同期上升17%，整体去化率接近六成，略优于下半年平均去化率水平。但易居研究院中国百城库存报告相关数据显示，2019年“十一”假期期间，广州新建商品住宅成交面积62183㎡，较去年同期的67217㎡下降7.56%。

　　克而瑞广州的数据显示，上周(10月7日-13日)广州商品房共成交2069套，成交面积为16.54万㎡，环比下降4.46%。截至上周末全市商品房库存面积为1389.5万㎡，消化周期为12.51个月。

　　李宇嘉指出，“基本上，广州10月的楼市延续了9月的基调，但我们逐渐看到政策在松绑，开发商营销力度在加大，所以10月预计相对会好一些，老百姓的观望情绪有望得到缓解。至于未来具体能取得多大的起色，关键还要看接下来政策和资金层面的变化。”

　　记者走访过程中发现，在这波促销中，不同区以及同个区的不同位置的楼盘，正表现出冷热不均的情况。

　　其中，上述科慧花园位于21号线凤岗站旁，目前在售1号线预计于年底开通，分快线与慢线两种通车方式，凤岗站正是快线上的站点之一。

　　“从凤岗站坐地铁，快线一个站坐到增城万达广场，一个站到交通枢纽镇龙，4个站到黄村换乘4号线，7个站30即到员村，从员村转乘5号线15内可到珠江新城。”销售人员还透露，国庆期间，仅1天内就卖出100套。记者从售楼处亦可发现一片人头攒动的景象。

　　而上述亚运城，整体规划4万套房，规划人口20万。其所在的科创走廊上，北面有南村万博商务区、广州大学城、思科智慧城，南面则有庆盛科创产业区。销售人员透露，“亚运城成了很多在万博买不起房的顾客的第二选择。”据了解，这里的石碁和海傍两个地铁站，可以很方便通往番禺和南沙。

　　根据中指院数据，2019年广州销售项目成交金额TOP10楼盘中，亚运城与科慧花园分别占据前二。

　　相比之下，位于花都的宏新·花悦台与碧桂园·泊岸，因周边交通与配套仍在推进当中，售楼处的人员少之又少。与科慧花园同在增城的“云溪四季”，则因距离地铁口距离偏远，市场热度也无法与前者相比。

　　宋丁指出，“事实上，需求一直都存在，只是在市场遇冷的情况下，购房需求不再遍地开花，不再对各地都充满热情。购房者的观望情绪加重了，下手的时候也会精挑细选，更加理性，那么政策导向的中心、交通便捷的位置、成长性高的地方，就会成为优先选择。这也反映了当下节点市场的一个重要趋势。”