外资“抄底”一线城市投资型物业，2019年将继续保持活跃

近几年，外资在中国商业地产投资市场愈来愈活跃，已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。世邦魏理仕统计数据显示，2019年第一季度，北京共录得8笔大宗交易，交易总额达155亿元，同比上升69%。其中，海外投资者依然保持活跃态势，交易额占比56%。在业内人士看来，内资乏力成为外资“抄底”一线城市投资型物业的主要原因，2019年外资还将继续保持活跃。

合众、基汇、凯德等外资在一线城市“扫货”

半个月前，中关村地标建筑鼎好大厦易主的消息引起业内强烈关注，而主导接盘者正是外资买家。3月28日，瑞士合众集团与啟城投资(Ascent Real Estate Investors)、颢腾投资(Sigma Delta Partners Investment)等组成财团，共同斥资57.2亿元对鼎好大厦完成了战略性收购。

事实上，自从2018年以来，外资在北上广深等一线城市表现活跃，频频收购写字楼等大宗投资型物业。世邦魏理仕集团的数据显示，2018年外资在商业地产上的投资激增62%，达到780亿元，创下自2005年以来的最大规模。

在北京，据戴德梁行发布的数据显示，2018年-2019年第一季度，外资机构在中国北京的大宗房产交易已达10起，累计交易金额超过250亿元，包括安联保险、领展、合众、AEW、Partners Group在内的众多外资机构纷纷布局北京市场。除了上述鼎好大厦被外资买走外，新加坡丰树集团以30.4亿元从工银国际收购位于丰台商务园的聚杰金融大厦B座。

在上海，外资跑马圈地呈现加速趋势，投资金额占比61%，相较2017年占比24%增长了37个百分点。诸如2019年1月，基汇资本联合财团伙伴收购上海虹桥万象城四栋写字楼，同月，凯德集团与一家非关联第三方公司成立合资公司(双方各持一半股权)，耗资27.52亿元收购海航集团位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积，这也是继2018年11月斥资128.86亿收购上海星港国际中心后，凯德在上海再次达成的大宗交易。

另一个非常活跃的外资买家是黑石集团，2月份，其以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。3月份，黑石又以70.23亿港元收购海航集团旗下香港国际建投69.54%股份。

预计北京大宗交易将创新高

外资在中国“买买买”的故事并不鲜见，但是在很长一段时间，相比于中资的活跃，外资则较为低调。如今，外资卷土重来，为何?

外资回潮的一个主要原因是内资的乏力，过去一年来，由于降杠杆、去地产、资管新规以及银保监会合并等原因，内资融资压力倍增，放缓投资步伐。

戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵表示，“自2018年起，由于国内去杠杆政策的推行和人民币对美元汇率的下跌等原因，融资渠道进一步收紧，外资抄底中国市场，大肆购买一线城市商办物业。可以看到这一轮外资投资占比的显著上升，种种迹象表明这将是又一个大宗交易轮回的起始点。近期，北京写字楼市场因其租金高、空置率低、且未来供应少于上海市场等原因更是吸引了大量外资机构的关注。”

外资越来越活跃的另一个原因是全球资产配置的需要。刘兵说，“中国现在在整个世界经济版图里所占的比例越来越大，是外资扩大投资必须选择的地方之一。”随着北京、上海等一线城市进入存量市场，核心地段土地，成熟的投资型物业抑或是具有改造空间的旧楼项目成为外资的猎物，能够带来稳健持续的收益。

2019年，刘兵预计外资在北京大宗交易市场将迎来又一高峰，“肯定会超过2018年，价格会更合理”。