【虎哥说楼】降准周期开启，降息还在路上，还想买房的刚需该怎么办？！

再次逆周期调节放水，楼市你还好吗？

嘉兴公布市域有轨电车方案，坦然面对现实；

天上掉馅饼，开发商退款2000元/㎡；

01

3天内，说降就降，刻不容缓！

此前3个月的经济数据，并不好看，明后天的CPI，PPI，M1，M2数据，不出意外的话，也不乐观，该出手时就出手！股市里的资金，聪明得多，一哄而上，周五收在2999.60，3000点的大门，敲开了一半；

8000亿的大水，9月16日开闸，1000亿区域中小金融机构定向加码，10月15日和11月15日已经敲定；

与以往完全不同，前期做了很多铺垫：

1、2018年以来，央行其实已经做了多次定向降准，结构性调节和对冲性质的宽松为主，中短期MLF的置换，对冲大规模的缴税，或者对于小微企业信贷占比较高的银行给予准备金上的优惠，现在看来，效果不够，所以，鸟枪撤下，换大炮，直接全面降准0.5%，宽松与逆周期调节的力度更强；

2、4月份以来，监管机构强化了对房地产领域的调控，无论是直接针对房企融资的23号文、房地产信托业务的窗口指导，抑或是LPR改革后针对居民住房贷款的特殊规定，都对房地产行业的信用与融资环境构筑了层层隔离带和防护墙，意图很明显，这次放水，房地产，浅尝即止，绝无大水漫溉之意；

经济托底&稳定就业

2019年以来，地球村的居民都不好过，经济总需求加速下行，欧洲多国的无风险收益率降至2016年以来的新低，美国经济的韧性也不如预期，全球降息成了潮流；

中美贸易争端进入相持阶段，现在看来，无论怎么谈，美国对中国出口商品加征关税力度都会提升，英国硬脱欧的雷，还在路上，一旦这个英国再出现个“川普”，这背后的逻辑，都明白；

出口的压力，毋容置疑在加大，对应的，失业率的进一步上涨就在预计之中，所以，提前托底和稳定就业，必须先发而行；

730之后，壮士断腕的决心，终于叫响，《虎哥说楼》8月初就敏锐感觉到，要变天！冷和热，是AB面，暖和凉，今后很长一段时间，会更加适合市场，其中的轴心，就一个“稳”字，这个周期里，不添乱，足矣；

土拍显然已经转凉，开发商的土地购置即将断崖式的下滑，很显然，地产投资提供的经济增速，在四季度就会消失，国常委会已经提出提前下发2020年的地方债额度，扩大专项债充当资本金的项目范围，部分地方债额度在降准后即将扩充，政府继续加杠杆大基建，已成定局；

以后大家一定要习惯，每出一次资金宽松的政策，都会强调一次房住不炒，都会把水龙头检查一遍，拧了又拧；

银行负债&实体融资

货币传导机制的问题，一直没有解决，历次放水，乐了央企，苦了中小民营，最关键的问题，内部的机制和传导的通路不够精准，这一次降准之前，我们看到利率并轨，将贷款定价基准改为LPR，并改革LPR的报价形式，MLF+利差的报价模式基本成型；

既要降低银行的负债成本，又要解决实体融资成本，这是最关键的两点，降准，有助于引导LPR利率下行，单就此次降准，将降低银行资金成本每年大约150亿；

MLF接下去的动作，就成了关键，如果通胀加剧或者房地产依然过热，央行会通过MLF的操作，回笼流动性；

但是从中期的视角来看，在信用派生的核心—房地产（逻辑未变）受到压制的情况下，宽货币要实现结构性宽信用的难度较大，流动性的释放带来的可能是更为严重的“资产荒”，毕竟，茅台也已经飘上1100元/股，所以，这次货币宽松过后，至少会导致：1、股市上的优质股涨多跌少，资金抱团加剧2、一、二线优质地产会加速沉底，未来价值开始积累；

对于刚需还想买房的客户，我想说说；

首先，刚需是指要结婚，要读书，要自住的刚性需求群体，理论上说，什么时候买房，都可以，如果一味关注的只是房价，那就会本末倒置，或者你就是假刚需；

那么2019年的下半年这次调控之后，最基本的逻辑是什么呢？

金9银10肯定不会有，为什么？政策和舆论导向太狠，市场一下子懵逼了，大部分的刚需识别能力不强，容易等待观望；LPR刚刚推出，10月8号的房贷新政，到底会影响买房成本多少，都在看，所以920之后第一次LPR和城市加点之后首套和二套的成本明晰了，才会动手，经验丰富一点的，如果真的降息了，在等等10月20日的LPR，也不迟；

外无氛围，内无动力的市场，哪里来的金9银10？！

真正要买房的该做什么？脚头要更加勤快，准备工作做得更充分一些；

前期我们说过，有品牌，有物业服务支撑，销售率超过60%的楼盘优先考虑，不用等LPR数据，先去买，因为这些楼盘，大局已定，安全，贷款手续，后续周期来得及，开发商也会更加人性化；

其他的，一定要买来住（用）的，看准的，销售率在30%-50%之间的，11-12月，遇到开发商促销活动，去买，年底了，追求现金流的开发商，一定在年度财报前做一部分平衡，这种时候，能省则省，何乐而不为？！

接下来，没有浮躁的这种兴奋，更健康也更理性；

02

上周，嘉兴城建最大的新闻，就是这了！—有轨电车~

总体来说，有轨电车是采用电力驱动并在轨道上行驶的轻型轨道交通车辆，估计跟虎哥差不多年龄的都还有记忆——上有辫子下有轨道的公交巴士，再往前的，那就是电视剧里那种“老家伙”了，叮叮当当；

现在国内的有轨电车，相较其他路面交通工具，安全系数高，因为靠电力驱动，环保系数高，作为高铁大国和制造业强国，车厢舒适度高，加速平稳，这些都不是问题；

嘉兴规划有轨电车网，说明了什么？

1、 城市建设需要，城市内环高架建设加速，但先天规划条件的制约始终无法解决交通瓶颈；

2、 城市人制要求（申报建设地铁的城市市区常住人口需在300万人以上，申报建设轻轨的城市市区常住人口在需150万人以上），所以放弃地铁和轻轨，选择有轨电车，无奈但却是很现实的问题；

3、 有轨电车的投资只有地铁的1/4，对于城市财政来说，大大减轻负担，把钱用到其他民生上去，更有价值；

近期规划自2019至2023年，构建“8字放射”网络，建设里程约35.7公里，包括T1线、T2线和连接线（T6线部分段）；同步规划建设1个检修基地和2个停车场；

远期规划至2035年，形成“网格放射”的现代有轨电车网络，共规划7条线，总长约98公里。具体为：T1线为嘉兴南站经嘉兴站至秀洲，长约20.2公里；T2线为科技城至常滩荡，长约20公里；T3线为嘉兴站至七星站，长约12公里；T4线为南湖大桥至客运中心，长约8公里，预留至嘉兴机场条件；T5线为环线，长约19公里；T6线为城东枢纽至梅花洲，长约14公里；T7线为第一医院至余新西，长约16公里。

性格决定命运，人如此，城亦如此，没有长角的南湖菱，“安守本分”的五芳斋粽子，还有“不瘟不火”的文虎酱鸭；

人最重要的，要有自知之明，城最重要的，要有自己的性格和选择！

03

还记得2019年2月底，杭州绿城沁园，二期开盘54000元/平方米，与去年年底（首）（次）开盘相比，每平方米涨价了4500元这件事吗？！

这是2019年年初点燃杭州市场的一支导火索，之后的5月，沁园又拿到5、6幢“洋房”预售证，共计46套房源，主力户型160-180平方米，均价为63600元/平方米，装修标准6000元/平方米；

就是这批“洋房”的定价，出了点问题，准确的说，是遭到同行的异议甚至是“狙击”；

这个同行项目，是首开杭州金茂府，5月与沁园同期也领出过一批叠排房源预售证，是项目最后一批叠排房源，共69套，户型建筑面积段约198-213平方米，单价区间62000-73000元/平方米，装修标准6000元/平方米；

问题来了，沁园的洋房价格不仅高于金茂府的洋房，甚至有些户型的均价还高出金茂府叠排的（最）（低）（价），这一点，金茂有异议，甚至曾向相关政府部门举报过此事，原因是沁园的“洋房产品”为伪洋房，但批出来的预售价却是洋房的价格系数；

于是，48户摇到洋房房号的业主，陆续“被”退款2000元/平方米；这件事情，表面上看，是限价政策下，开发商突破限制追求利润的一种行为和诉求，毕竟沁园的地价都要40800，谁都不想做亏本生意；

实质上，对于行政化手段下的调控，越紧越需要精细，要有明确的说法，而且，还是大家公允的问题；

什么是洋房？洋房到底和其他产品的差价，差多少才算合理？

严格意义上讲，多层，小高层，高层，超高层这种说法更科学一些，通俗的说，层高6层及以下的产品才具有多层洋房的特质，低密度，得房率高，居住条件相对舒适，而高于7层低于12层的统称为小高层，12层以上的都称为高层，高于100米的建筑为超高层；

在杭州市场，洋房和高层的系数差距在1.2-1.4倍，高层和小高层在1.04-1.08倍；如果放在桐乡，相对城市级别的土地价值来说，系数应该没有那么大的差距；

比方说20000的高层均价，真正的洋房按照1.15-1.2系数计算的话，在23000-24000较为合理，高层和小高层的差距更小一些，1.05倍，21000左右，有个1000-1500的差价足矣；

这里面一定要讲逻辑其实就在得房率上，多层92-95得房率，小高层82-89得房率，高层75-79得房率，这里面的差距，可以参考，其他的，周边环境会有更加细微的影响；

严格限价的城市，被卡得越紧，诉求冲突下，规则面临考量和挑战的概率越大，不知道杭州其他所谓的“洋房”产品卖出去后的客户如何去看待这次绿城沁园退款事件；

而且，这件事情导致的另外一个结果就是，不同产品导致的产品定价差异，毕竟寸土寸金的规划条件下，真洋房越来越少，小高层越来越多，涨价的理由，已然不充分了；

回到本地层面上，产品不同，定价和核价的权利在开发商和政府，选择权在你自己，其中的道理，无所谓就是物以稀为贵，稀不稀罕，每个人心里都有一杆秤，平衡好即可；

一边波浪滔天，一边构筑高墙，这一幕，真是特色；