毁于商铺的伪中产，折于房租的个体户

这两年，大家都发现了，小区周边的商户更换极其频繁。

　　现在大街上可以看到很多店铺不是关闭就是贴着转让，有的人说是因为电商搞的店铺生意太差，有的人说是因为店租太贵，没办法生存。

　　这种频繁更换店铺的现象也让大家有了莫名的恐慌。

　　比如某家店的东西好吃，一定要抓紧多吃几次，说不定某天就关门再也吃不到了，而眼下只要是开了几年的店铺都能称得上老店。

　　01

　　租金成本

　　随着近几年房地产的价格和物价的浮动，很多店铺的租金也不断高涨。

　　比如在一二线城市的商业街，可能一家专卖店的租金就高达百万，很多专卖店一年的经营销售额可能就几百万。

　　除去人工税钱，还有水电等这些费用，利润其实并没有那么高。

　　实体店的经营成本在不断上升，导致利润越来越薄，传统无特色的一些门店往往在激烈竞争中难以维持下去，最后只能关门倒闭转让。

　　即使一些做得不错的店，辛辛苦苦好不容易赚点钱，就要被高房租给吸走，而据网络数据显示近年来实体店租金以每年20%的速度上升。

　　在这样的情况下，商户想挣钱，其营业额上涨的速度就必须得超过房租上涨的速度，而像服装、餐饮的上涨速度，显然难以追上房租前进的速度。

　　很多开店的商户都曾表示，虽然自己是老板，但一年算下来，几乎相当于在给房东“打工”。

　　除租金成本的压力外，商户们受到互联网的冲击也不小。

　　现在的我们的生活每天都离不开网络，买东西到网店购买，方便快捷；吃饭有外卖小哥直接将可口的饭菜送到家里。

　　可以说去实体店的必要被大大降低。

　　就算如今不少店铺老板也在紧抓赶互联网潮流，开始实行线上线下结合的打法，但新增的营业额与普遍超过成本销售额30%的房租成本相比，依旧杯水车薪。

　　02

　　颓势已显

　　我们都以为房租上涨，那房东一定会喜笑颜开，赚得盆满钵满。

　　但实际上互联网冲击商户的同时，也在冲击着房东。

　　随着互联网的发展，实体店的整体没落已经成了不争的事实。

　　购物场景由实体向互联网转移，使得商业地段越来越扁平化，商铺的地段价值大打折扣。

　　原本由地段凸显的流量优势，如今已经被互联网逐渐分割，店铺获取客源的效果也不断被削弱。

　　身边一些做小生意的朋友面对高房租和逐渐弱势的商铺，通常都会在积累了一定客源后，将店铺转移到租金较低的酒店式公寓内，或者干脆转移到住宅内，这样在房租上就能省下很大的成本，自己也轻松很多。

　　而商户的这种选择也在一定程度上造成了商铺的分化和空置。

　　对于好地段的商铺永远不愁租不出去，甚至很多人宁愿花高额的转让费也要拿到手。

　　但一些稍次的店铺，对商户而言，既起不到很好的揽客作用，还要承担高额的租房成本，极其不划算。

　　在这样的情况下，商铺空置率也不少，现实中我们也会发现，即使在一些人流充沛的商业街，与之一墙相隔的内街，就有大量的商铺空置。

　　这种情况对于房东而言，购买商铺本就花费不菲，如果再租不出去，那就意味着自己不仅搭进去了本金，而且还没有任何收益，损失加倍。

　　03

　　套牢

　　都说读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数，阅人无数不如买几间商铺。

　　曾经商铺超高的回报率让无数人动心，前几年也经常传出明星购置商铺的案例。

　　因此，商铺也逐渐成为很多初步完成少量资本积累的伪中产所青睐的产品，但投资商铺是一门学问，其操作难度要远远大于住宅投资。

　　而既不是职业的商铺投资者，也没有充裕资金，还难以承担失败风险的伪中产，很容易在商铺上栽跟头。

　　为什么这么说呢？

　　如果我们将时间因素考虑进去，住宅投资风险几乎可以忽略，而商铺投资则在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。

　　商铺对商圈繁荣程度的依赖较大，而一个商圈的繁荣需要长时间的建设与积累，衰败却往往很快。

　　就算商圈依旧繁荣，一点点小的变动也会对某些位置的商铺带来极大影响。

　　比如新加一道护栏、新划几个车位、新建一个过街天桥…

　　都会导致原本好的位置变差，差的位置变好。

　　而这些难以预知却又影响极大的变数，在买的时候并不会体现出来。

　　没有充足经验的伪中产们，只能是全凭运气在商铺中博弈，运气好买对了就赚了，运气不好只能被套牢。

　　对于投资住宅，发现可能亏本的情况下卖出就能及时止损，而商铺则并非如此。

　　商铺产权通常只有40年或50年，其变现难度远大于住宅！

　　如有意外，想要及时止损，还要承担高达30%到60%的交易税费，即便羊毛出在羊身上，这笔费用可能会由买家承担，但对于不赚钱的二手商铺，别人很容易就能看出来，很难找到接盘侠。

　　所以很多商铺一旦买进基本就只能做长期持有的打算，这也是市面上为什么二手商铺出售不多的主要原因。

　　04

　　慎碰

　　随着上一轮房价的普涨，其实商铺也没落下，早期购入商铺的人还能有可挣钱的空间，但如今投资商铺最好的年代早已过去。

　　大多数商铺的租金高峰一般只有短短几年，而现在高额投入买入的商铺获得的租金回报率并不代表会永远持续。

　　其次，如今城市发展步伐加快，商铺的价值核心是地段。

　　但地段是不稳定的，尤其是在老城改造、新商业中心不断崛起的当代，商圈转移周期也不过数十年，更遑论地段的变化。