北上广未来五年“租赁”将会成为主力

 万得通讯社报道，多地明确发力租赁住房市场，楼市长效机制开始破冰。去年底至今，北京、上海、广州、南京、佛山等地纷纷推出租赁住房性质用地，累计出让土地面积已达144.1万平方米。统计显示，北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例超26%，深圳也已明确未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。地产行业“轻租重售”模式将被颠覆。

  租赁土地供应放量

  楼市调控下，多个热点城市在增加供地同时，也调整供应正常，加大租赁土地供应量。目前，包括北京、上海、广州、南京、佛山多地均有租赁用地项目推出。具体来看：

  北京。据北京市规划国土委公布的信息，2016年10月以来，北京市采用“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”方式供应的住宅用地累计32宗，土地面积约262公顷，可建设住宅建筑规模约328万平方米，自持面积约122万平方米，占供应住宅建筑规模的37%。

  估算下来，北京涉及租赁用途的土地出让面积达97.5万平方米。

  上海。7月至今，上海已推出八幅“租赁住房”用途土地，累计出让面积达35.8万平方米。

  广州。早在4月份，万科就拿下广州白云、黄埔两宗住宅用地，累计出让面积6.8万平方米，自持面积超50%。涉及租赁用途的土地出让面积超3.4万万平方米。

  南京。8月份南京首次挂牌出让“只租不售”地块，涉及出让面积1.9万平方米。

  佛山。今年6月份，万科拿下佛山一地块，涉及出让面积5.5万平方米，同样是70年自持。

  实际上，在“租售并举”政策指引下，各地正发力租赁土地供应。

  今年5月，住建部面向社会就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见。7月，住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。

  广州日报消息，除深圳、合肥、肇庆三个城市外，已有9个城市公布了租赁试点方案或通过市政府会议审议。北京、上海、无锡等城市尽管未被列入试点，但依然多措并举发力租赁市场。

  未来五年北上广租赁土地占比近三成

  今年以来，包括北上广深一线城市以及部分热点城市在内，已纷纷发布未来五年供地计划，从供地情况显示，租赁住房供地面积将大幅增加。其中：

  北京未来五年供地计划显示，今后五年北京供应住宅用地6000公顷。另据新京报报告，今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。这就意味着，北京未来五年租赁住房面积占住宅供地总面积的比例将达21.7%。

  上海未来五年供地计划显示，预计“十三五”期间上海供应住房用地5500公顷，新增住房供应总套数170万套。其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。从供地面积来看，上海未来五年租赁租房面积占住宅供地总面积的比例达30.9%。

  广州未来五年供地计划显示，未来五年全市计划供应住宅用地3200万平方米，其中五年内全市普通商品住宅用地计划供应2375万平方米，租赁住房用地计划供应825万平方米，占比达25.8%。

  此外，深圳也发文表示，“十三五”期间深圳市计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套，总建筑面积约2600万平方米，计划供应人才住房和保障性住房35万套。同时确保每年新增供应的居住用地中，人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。

  除一线城市外，部分热点二线城市也已明确要加大租赁住房供地比例。

  福州发布的未来五年供地计划显示，全市未来五年供应住宅用地总额达28800亩。其中，公租房用地供应将达到192公顷(约2880亩)。这也就意味着，福州市未来五年租赁住房面积占住宅用地比例将达10%。

  “轻租重售”将被改写

  长期以来，国内房地产市场“轻租重售”情结明显，而随着热点城市普遍加大租赁租房供应，这种情结或将被改写。一个可供佐证的案例是，国内龙头房企已开始转向。

  以万科为例，在6月5日万科五月份销售电话会议中，董秘朱旭透露，去年年底，万科长租公寓已超过5万间，这个数量会在今年翻倍，增至10万间。除了目前布局较多的广州、厦门外，深圳也将成为万科长租公寓重点布局的城市。不仅如此，万科将在租赁住房方面投入更多的资源。

  方正证券(8.720, 0.07, 0.81%)夏磊研报表示，面对长租公寓这片万亿蓝海，近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。目前TOP50房企中已有约三分之一通过种种形式涉足。

  报告同时指出，自2016年6月国务院出台《意见》后，各地积极跟进，截至目前，已有二十余个省份(直辖市)出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

  报告认为，需求端，租赁房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口;房价高企、限购限贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场;晚婚导致置业年龄延迟，延长个体租赁消费周期，间接增加租赁需求;供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展;资金端，融资渠道拓宽，两支公寓ABS 成功发行;与发达国家对比，我国租赁市场GMV有待大幅提高。综合来讲，租赁市场发展可期。